融资类信托产品门槛提高 开发商借道私募基金融资

“20%-30%的年率，4年的封闭期”，某信托公司工作的吴女士半年前投资了一只房地产私募基金。由于吴女士的工作就是房地产融资，她对自己买的这只私募还是挺放心的。

最近这一年多来，随着国家对房地产市场的调控，房企融资遇到了诸多问题：银行信贷日益紧缩，开发商获得贷款的难度上升，额度下降；股市政策限制，房企再融资和IPO继续无望；信托政策继续收紧，融资类的房地产信托门槛渐高。

随着资金压力的加大，房地产商不得不寻求多元化的融资方式。不少房地产商由依靠银行、信托等金融机构的横向融资向依靠专业的房地产基金转变。这些房地产企业一方面借助国内外的独立私募基金获取资金，另一方面，这些开发商直接参与地产私募基金的筹建，打通金融与房地产的资金通道，为企业旗下的项目直接融资。

房企9月私募3.89亿美元

清科集团数据库的统计显示，9月份中外创业投资和私募股权投资(VC/PE)机构新募集基金数共40只，新增可投资资本量为33.15亿美元，与8月份相比有较大回升。同时，房地产私募基金市场持续升温，9月份募集总金额为3.89亿美元。

从基金的类型来看，新募集的40只基金中创业型基金占多数，共有23只，募集金额为10.49亿美元。另外，成长型基金12只和房地产基金5只，募集金额分别为18.77亿美元和3.89亿美元。其中，募资完成金额的房地产基金是安泰盘实房地产基金，该基金目标规模30亿元人民币，首期到位10亿元，将主要投资二线城市房地产业务。

在安泰盘实基金的筹资计划中，首期到位的10亿元来自恒大地产董事长许家印、富力地产董事长李思廉等10位基础投资人，剩余的20亿元将来自发行信托产品等优先投资人。其中，优先投资人优先享有基金的，并由基础投资人担保，水平锁定在20%。

通过私募融资的开发商还有万通地产。9月23日，万通地产公告，万通地产董事会决定与华润深国投信托有限公司共同发起设立万通核心成长股权投资基金，基金规模为3.726亿元。具体操作路径为：万通地产全资子公司与华润深国投信托有限公司全资子公司各出资250万元成立万通深国投(深圳)股权投资基金管理有限公司，该公司作为万通核心成长股权投资基金普通合伙人，同时认购400万元基金份额。此外，华润深国投信托有限公司发行信托计划募集资金3.5亿元，以及万通地产出资1860万元，分别作为有限合伙人加入基金。

公告同时对该基金的正常退出作了以下安排：由万通核心成长股权投资基金和万通地产在市场上寻找合适投资人，收购万通地产全资子公司北京万通时尚置业有限公司100%股权或整栋购买北京万通时尚置业有限公司旗下的北京万通中心D座物业退出。借道基金，万通地产以2110万元便撬来了3.7227亿元，为公司的现金库中增加了近3.5亿元。

地产调控下的成长契机

虽然国内的房地产以开发商为主导，房地产私募基金还是一个新兴领域，但地产调控的政策紧缩却给房地产私募带来了一个成长契机。

据戴德梁行的数据，2010年中国内地出现了近30只房地产投资基金，总规模达500多亿元人民币，其中以地产私募基金为主，仅占2011年上半年房地产总资金来源4.1万亿元的1.2%。而在美国房地产行业的资金来源中，银行投资仅占15%，退休金占35%，房地产基金(包括私募基金、Reits、信托)达到35%的份额。美国的房地产业已经形成以房地产基金为主导，开发商、建造商、销售商和其他服务商为辅的格局。

“多年来，国内信贷较为宽松，房地产融资以银行的间接融资为主，遏制了房地产基金的发展。不过，在调控之下，传统的融资路径关闭了，而且货币超发的时代已经成为过去。这为以信托、基金为主的直接融资提供了历史机遇。”住建部政策研究中心副主任秦虹认为。

据一些大型开发商高管反映，从2010年开始，就出现开发贷利率普遍上浮的情况，目前部分银行的开发贷利率达到11%-15%，而信托融资的融资成本更是超过了20%。这样一来，对于急缺资金的企业，房地产私募基金平均20%至30%的利率成本便显得不再高不可攀了。

北京中原地产三级市场研究部总监张大伟表示，受调控政策影响，现在房地产的资金比较短缺，销售前景短期内也不会好转。地产私募股权基金为房地产市场融资提供了良好途径。但是，地产私募基金能提供给房地产的资金数额有限，一般是中小企业的选择，而大型企业一般不会选择通过地产私募基金的方式融资。

私募基金运作将有一个成熟过程

安泰盘实基金总裁蓬钢表示，发达国家的养老金等都是把资金交给有经验的专业基金管理，以期获得化。而目前国内商业银行、保险公司等机构由于政策限制不得直接投资房地产。财力雄厚的国企对的要求也比较苛刻。所以房地产私募基金和机构的谈判非常困难。预计未来5-10年，房地产基金发展到一定规模后，机构的大门会逐渐敞开。

北京中房研协技术服务有限公司研究中心总监回建强表示，地产私募基金运作本身也有一个成熟的过程。从发展规模看，当前我国的地产私募基金依然处在起步阶段，距离成熟还有几年的。从发展理念看，现在开发企业运作基金是为项目融资这一目标考虑，还是为投资人的利益考虑，定位存在模糊空间。从行业监管看，地产私募基金处于无序发展状态，相关行业监管缺失，将带来行业空间受限、政策调整等各类不确定性。

（来源：信息时报）紧随北京、上海、长春等城市首套房贷利率提高，广州多家银行也紧随其后。日前，记者了解到，中国银行、建设银行、招商银行、兴业银行等纷纷效仿，上调首套房贷利率此外，深圳发展银行甚至表示，首套二手房贷款上调40%。

业内人士指出，首套房贷利率提高是宏观调控政策进一步加码的强烈信号，之后导致的结果只能是楼市成交量持续下跌。

近日，记者致电多家银行广州分行了解到，中行、建行、招行、兴业、华夏、中信、汇丰等银行分行均上调首套房贷利率约5%~10%。深圳发展银行甚至表示，首套二手房贷款上调40%。

以招商银行为例，据该行工作人员表示，将在国家首套房贷基准利率7.05%的基础上上调10%，即现行首套房贷利率为7.05%+（7.05%×10%）＝7.755%，陡然由之前的7折优惠变成了基准利率的1.1倍。

而目前广州首套房继续执行基准利率的银行，仅剩下农行、工行、交行。

恒生银行虽仍提供9.5折或低至9折的首套房贷，但要求贷款个人每月税后收入必须在月供的2倍以上，即，假如按照9.5折的利率在恒生银行贷款100万，分30年偿还，月供在6600元左右，那么，就要求贷款个人每月税后收入至少在13000元以上，否则便不提供折扣或降低贷款额度。

百万房贷月供多了千余元

满堂红研究部高级经理周峰给记者算了一笔账，以一套房贷100万元，分20年偿还来算，按照之前银行提供的7折优惠，月供为6564元。而按照现行的国家基准利率7.05%来算，月供达到7783元，高出7折优惠利率1219元。

如果再在基准利率基础上上调10%，即7.755%的利率来计算，月供将达到8213元，比之前的7折优惠时提高了1649元。这对于普通的工薪阶层，甚至一般的白领阶层来说都是不小的压力。

不仅如此，今年截至目前央行共加息3次，在去年加息周期启动后，共加息5次，加息升至7.05%。在7月7日，加息0.25个基点之后，5年期以上的基准利率突破7的历史心理高位，达到7.05%。利息增加及首套房贷利率上调，双重调控让购房者每月支出也水涨船高。

传递宏调进一步紧缩信号？

多家银行此时提高首套房贷利率，是否预示着楼市宏观调控再次紧缩的信号？地产经济学家邓浩志认为，首套房贷款利率提高的确进一步影响着房地产市场，对楼市也有收紧的效果，可以看出至少在短期内中央是不会放松调控的。周峰也表示，提高首套房贷利率，这应该是银行对房地产紧缩政策有了一个详尽的了解和预测。再加上各银行今年的信贷计划普遍都已进入尾声，银行在资金的调拨方面也会有一定的困难，因此只能通过提高利率来收紧信贷。

成交萎缩或加速楼价回落

业内人士表示，无论银行出于那一方面的考虑，上调首套房贷利率对于楼市的影响都是非常显著的。地产专家韩世同表示，首套房贷利率的上调导致原本有购房意愿的业主购房成本陡增，随之而来的心理压力也就增大。而即便是一些有能力购房者在利率上调后也有可能转而进入观望。一些本来资金就不充裕的购房者更可能就此搁置购房计划。这样一来，势必会导致楼市成交量继续下滑。

据悉，近几个月来广州楼市成交量持续下跌，广州市房管局日前发布的房地产市场运行通报显示，9月份广州市十区新建商品住宅网上签约面积49.02万平方米，同比减少39.4%，其中，中心六区成交面积更是同比减少69.3%。

邓浩志认为，首套房贷提高对于买家，特别是初次置业买家是个打击，对整个市场发出了一个提示，即目前任何关于购房的需求都不被支持的，首次置业也是不被优惠的。首套房贷提高后，预计市场会继续维持低迷，初次置业的买家也会更加谨慎地选择出场。而开发商的销售将会更加困难，由此也将加速开发商资金紧张从而加速楼价的回落。

记者观察

买房，离“穷人”愈发远了

最近的楼市宏观调控政策给人有“过山车”的感觉。一会是佛山限购政策松绑，即刻便是松绑政策“暂缓执行”；一会又是首套房贷利率提高……这下，矛头开始指向了首次买房的人。

一套百万贷款的房子，在基准利率基础上上调10%之后，和原来7.5折优惠相比较，月供足足多了一千多元。加上前段时间佛山限购政策朝令夕改，不难让人想到，此次上调首套房贷利率是国家向地方及开发商示威：宏观调控不可能近期放松。

但挤压楼市泡沫，打击投机，为何要把投资、投机性购房甚至炒房者与中低收入的刚需者打包处理？一视同仁的房贷政策，是违背“新国八条”差别化房贷政策的旨意？笔者身边不少首次置业者都暂缓了购房的计划。

首付以及贷款利率的提高让他们大呼“伤不起”。有专家甚至指出，各地严格执行差别化的房贷政策，不要误伤刚需者购房的迫切需要和民生诉求，让全中国的房地产市场真正健康、有序、稳定地发展下去。笔者认为，作为外国的“穷人”比中国的“穷人”要幸福。外国不仅提供了完善的社会保障体系，而且针对首次置业人群还特意亮出绿灯。

比如，澳大利亚首付5%，利率低于正常0.5～1个百分点；加拿大和美国甚至允许零首付；美国政府先后成立有关机构为低首付和低息(比正常低30%)提供担保，这样商业金融机构更愿放贷；澳大利亚、美国、英国等很多国家，都允许用个税抵扣房贷利息。

首套房贷款利率上浮一次性付款者增多

（来源：三秦都市报）

根据信用度不同首套房贷款利率上浮比例有所不同，贷款利率上浮的消息无疑给准购房者们当头一棒。记者昨日走访三家楼盘了解到，购房者在购房时已发生了微妙的变化。首套房贷款利率提高后，成交量有所下滑，但全额付款的客户比以往有所增加。

昨日，记者走访三家楼盘，工作人员的回答如出一辙，自从首套房贷利率上浮后，成交量确实下滑了，而一次性付款购房的客户增加了。采访中，市民普遍反映，首套房贷款利率的上浮误伤了有刚性住房的人。某网站对首套房贷款利率上浮产生的影响进行了调查，从调查结果不难看出，首套房贷款利率上浮不论从经济上还是心理上都给准购房者造成了一定的影响。

西北大学经管学院教授、博士生导师卢山冰说，首套房贷款利率上浮有两个原因，一是政府抑制房价过快上涨，二是银行信贷政策收紧的要求。卢山冰表示，此政策对于低收入群体影响不会太大，这类人群以政府提供的经适房为主要诉求，因为商品房市场不以此群体为消费群，而社会中等以上人群基本都拥有一套以上住房，受影响的要数中低夹层人群，但政策显性效果尚需观望。