先提价再打折 金九银十真降价仍是浮云
广州日报2011/09/13 08:09
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
50万大礼包、8.6折、9折、降价5万、迪拜游……中秋期间，楼市“金九银十”战役已经打响，各种促销手段层出不穷。
然而，购房者最关心的价格到底有没有降？面对令人眼花缭乱的促销手段，记者希望能够从中觅得一些真相。
楼盘8.8折之后，价格并未降
记者查看，8.8折之后的优惠价跟其前期推出的价格，只能说是持平。最近半年，该楼盘成交28套，成交均价为29671元/平方米。
分析：先提价再打折
新盘价格很难说清楚，但是旧盘推新货而言，降价的几乎找不到。比如说，金××湾，上一期推出的均价为1.5万元/平方米，而最近一期为1.7万元/平方米。有调查显示，广州七成老盘推新货均价上调。
亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫表示，根据其对珠三角楼盘的调查显示，目前开发商能够承受的折扣数从9~8.8折不等。“但实际上就是先提价再打折，比如说某开发商旗下楼盘定价是10000元/平方米，开发商先将价格提至12000元，然后再打8.8折。”
“如果某开发商在售所有楼盘房价敢下降20%，前期已购的业主肯定会闹事。”谢逸枫表示，开发商个别盘打8.8折，不是房价拐点的信号。开发商是为了制造市场抢购气氛和为金九银十新产品上市炒作做铺垫。
连线北京：降价措施实为巧推大户型
楼市降价迷魂阵并不是只有广州。根据链家地产统计，2011年截至9月6日，北京117个新入市商品期房住宅项目中，旧盘新开的项目有68个，其中37个项目的成交均价低于上次开盘，占比约为54%。
“部分项目价格下降的背后，其实是开发商在巧推大户型住宅。大户型住宅的价格都会低于小户型住宅，并非刻意降价。”链家地产首席分析师张月表示，尽管单价下降500~1000元左右，但住宅平均总价却上涨20万~30万元左右，所以这种降价措施的效果并不好。
8月地产投资增速再回落
根据国家统计局显示， 1~8月，房地产开发投资37781亿元，同比增长33.2%。其中，住宅投资27118亿元，增长36.4%。商品房销售面积59854万平方米，增长13.6%。其中，住宅销售面积增长13.1%。
调控一年广州市中心价格大涨四成
更能说明问题的是数据，以广州市越秀区为例，根据房产数据中心的统计，继7月成交均价首破3万后， 8月成交均价继续高企，达30613元/㎡，同比大涨近44%。
分析指出，越秀区的成交数据，能较好地反映出该区在调控背景下的抵抗力，预计未来仍将保持稳中有升的态势。
“金九银十”，越秀区的新增供应量将有明显增加，两大全新项目东方文德广场以及淘金峯景各有超过600套新货面市。而且新盘新货报价均较高。比如爱群荟景湾，“预计价格再度走高，均价将达7万。”
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据港媒报道，备受内地房企期待的「金九银十」甫开始即绊倒。据统计，北京在9月首8天，住房成交单位按年大减46.2%，延续上两月颓势。丰收憧憬恐成泡影，本来对前景信心满满的内房管理层亦开始转变口风，花样年（1777）预言房企首轮倒闭潮将出现，瑞信则担忧富力地产（2777）全年销售目标落空。
京住宅成交跌46%
据内地房产交易数据显示，本月首9天，北京商品房住宅成交单位1168套，二手房成交2011套，合共仅3179套，较去年同期大减46.2%，与火热的09年比较，更大幅倒退75.6%。
对于传统成交旺季顿然迎来一盆冷水，分析相信未来房价下调的趋势会渐渐显现。
内地房企在内地银根紧缩下，本来旨意「金九银十」的传统消费档期「食糊」，回笼资金以纾缓周身债问题。过往几乎所有内房老板都刻意淡化限价限购令打击，惟三周前才断言限购影响微的花样年董事长潘军，近日出席公开场合时突变口风，坦言限购影响越来越紧，预计年底或明年初，会出现政策压力下首轮房企倒闭潮。
潘军指，今年下半年房企销售压力大，市场集中度提高，除了房企倒闭潮出现外，明年并购情况会越来越多。但他强调，部份住宅单位与商业物业仍有需求，不过中上价物业将面临一轮挑战。建设部政策研究中心主任陈淮提醒，称市场不要指望货币政策出现大逆转，当局会坚定不移建设保障房，并重申限购的必要性。
富力卖楼达标成疑
另外，富力地产早前公布首8月录得协议销售收入约184亿元（人民币．下同），销售面积约119万方米，瑞信上周旋即发表报告，指以富力全年400亿元销售目标计，该行至今只达标46%，质疑全年达标可行性。该行指，倘富力要在余下四个月追回目标，须每月平均销售逾50亿元，为集团前所未有过的销售额，因此预计目标落空。
令人担忧的是，如大部份房企一样，富力本来寄望接下来两月争取资金回笼，但在「金九银十」或未能兑现下，前景更添阴霾。
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