招商蛇口净利降34%毛利率五连跌 签约销售额1009亿行业第五拿地放缓
长江商报2024/07/31 09:09
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去年刚摆脱“增收不增利”怪圈，招商蛇口（001979.SZ）又进入盈利下行周期。
7月26日，招商蛇口发布2024年半年度业绩快报，上半年公司实现营业总收入512.73亿元，同比下降0.33%；归属于上市公司股东的净利润（下称“净利润”）14.17亿元，同比下降34.17%。
招商蛇口表示，业绩下滑主要是因为开发业务项目结转毛利率同比下降，以及转让子公司股权投资收益同比减少。
长江商报记者注意到，招商蛇口毛利率已连续五年下跌，由2018年的39.49%跌至2023年的15.89%，到2024年一季度，公司毛利率继续跌至14.50%。
销售方面，2024年上半年，招商蛇口累计签约销售面积438.71万平方米，累计签约销售金额1009.52亿元，行业排名前五。
招商蛇口早在2021年就提出了3300亿元的销售额目标，不过，其至今未能达成，2023年公司签约销售金额为2936.35亿元。
二级市场上，今年以来，地产股整体走势惨淡，A股房地产板块内九成股价下跌，跌幅较大的达四至五成。截至7月26日收盘，招商蛇口的股价为8.70元/股，下跌0.46%，总市值跌破千亿元，为788.29亿元。
上半年营收和净利双降
“招宝万金”的时代已经过去，追求“质量、效益、规模”均衡发展的招商蛇口，仍然未能改变盈利下行的局面。
近年，招商蛇口业绩波动较大，受计提减值影响，2020年—2022年公司净利润持续下滑，期间分别计提减值31.01亿元、43.72亿元、64.01亿元，分别减少当年净利润21.84亿元、34.56亿元、45.58亿元。
2023年，招商蛇口摘掉“增收不增利”的帽子。财报显示，2023年招商蛇口营业总收入1750.08亿元，同比下降4.37%；净利润63.19亿元，同比增长48.2%。
但好景不长，进入2024年，公司净利又下滑。7月26日，招商蛇口发布半年度业绩快报，招商蛇口实现营业总收入512.73亿元，较去年同期降0.33%；净利润14.17亿元，同比下降34.17%。
招商蛇口表示，公司业绩下滑主要是因为开发业务项目结转毛利率同比下降，以及转让子公司股权投资收益同比减少。
长江商报记者注意到，自2018年起，招商蛇口毛利率不断走低，已经连续五年下跌。2018年—2023年，其毛利率分别为39.49%、34.65%、28.69%、25.47%、19.25%、15.89%。到2024年一季度，其毛利率进一步降至14.50%。
此前在2023年度业绩发布会上，招商蛇口管理层曾表示，整个行业的毛利率都在降，招商蛇口的毛利率水平也跟行业表现差不多。
为提升毛利率水平，招商蛇口也加入开源节流、降本增效的队伍。2024年2月初，招商蛇进行了组织架构调整，将原来的华北区域、华东区域、江南区域、华中区域、西南区域、华南区域及深圳区域七大区域调整为五大区域。
销售不达标拿地放缓
2021年，招商蛇口定下3300亿元的销售目标，当年仅完成3268亿元，离3300亿元目标仅一步之遥。
到2023年，招商蛇口实现签约销售面积1223.41万平方米，同比增加2.49%；累计实现签约销售金额2936.35亿元，与2022年基本持平，完成年度目标约81.57%，仍未达成2021年定下的3300亿元的销售目标。
2024年上半年，招商蛇口累计签约销售面积438.71万平方米，累计签约销售金额1009.52亿元，行业排名前五。
基于对市场趋势的审慎判断，招商蛇口不再提及具体的销售目标。招商蛇口董事长蒋铁峰认为，房地产市场不再唯规模论，“我们的目标是，中短期站稳行业五强，中长期积极推动转型，实现高质量的发展”。
土地市场上，2020年以来，招商蛇口在土地市场上一路高歌猛进，接连拿下多幅 “楼面单价地王”。前几年的大幅计提减值准备，也是由于前期的持续高溢价拿地。
2023年，招商蛇口累计获取55宗地块，总计容建面约590万平方米，总地价约为1134亿元，其拿地重点聚焦高能级区域与一、二线核心城市。
进入2024年，招商蛇口拿地步伐大幅放缓。2月29日，在安徽合肥的土拍中，招商蛇口以12.98亿元竞得滨科城bk202401号地块，住宅楼面价25050元/平方米，溢价率54%。
谨慎拿地的招商蛇口财务保持健康水平。2023年，其剔除预收账款的资产负债率为62.41%，净负债率54.58%，现金短债比为1.28，继续保持在绿档水平；全年新增公开市场融资324.3亿元，综合资金成本3.47%。
2023年年报显示，招商蛇口的负债总额合计为6607.78亿元，其中流动负债为4927.86亿元，非流动负债为1679.92亿元。其中，一年内到期的流动负债为525.88亿元，其账面上的货币资金1031.05亿元，可覆盖短期债务。
自2020年以来，招商蛇口加速出清资产，转让旗下公司股权及资产，涉及转让/募资金额超过百亿元。对此，招商蛇口表示，有利于本公司实现快速去化，回笼资金，促进公司业务发展。2023年11月，招商蛇口拟发行38.4亿元公司债券，拟全部用于偿还有息负债。
