开发商诉苦也没用 长沙市住建委否认松绑限购

（来源：证券时报网）3月份，20个主要城市新建商品住宅库存总量为8401万平方米，环比增长2%，同比增长16.3%。其中，有14个城市库存环比上升。

“长沙酝酿和讨论松绑限购的可能性”这一说法被长沙市住建委否认。昨日，证券时报记者从长沙市住建委得到明确答复：“暂时未进行这方面的事务。”

事实上，长沙房地产业界人士虽然对“价升量跌”的本地楼市现状感到焦灼，但对松绑限购的意愿并不迫切。“原来长沙的限购政策就并不严厉，所以松绑与否对市场影响并不大，更大的意义实际是体现政策导向，提振楼市信心。”湖南不动产商会秘书长李咏表示。

专家建议松绑限购

“长沙松绑限购”的说法始于3月21日由长沙市住建委组织召开的“2014年长沙市房地产市场形势调研座谈会”。

长沙市住房和城乡建设委员会副主任胡汉清等住建委人士参与会议，座谈会上，万科、保利、五矿、北辰、长房等大型房企负责人与金融机构、中介、物业、专家学者进行了与探讨。

会上，湖南大学的阳学文教授认为“长沙取消限购的时间已经来临”。这一观点，也被后来发酵成“长沙酝酿和讨论松绑限购的可能性”。

作为对当地楼市长期关注的学者，阳学文了解到目前长沙楼市销售并不乐观，已经处于供大于求的现状。他认为，现在长沙需要取消限购政策，从而实现一手房、二手房的黏度，加强市场的活力，逐步消化库存。同时限量出售土地，减轻市场的压力。

一位参与研讨会的企业人士透露，本次会议被主持方定义为“听取市场意见”，因此，长沙住建委人士并未对上述建议进行表态。

开发商集体诉苦

据悉，很多企业人士在本次研讨会上表达了对长沙楼市的担忧。长沙日益庞大的库存量，不断增加的土地供给，一季度的交易量萎缩等，都成为研讨会沟通的焦点。因为有些观点偏悲观，一位与会人士甚至戏称研讨会为“诉苦会”。

长沙万科地产营销总监谢岱峰表示，一季度长沙市场本身有非常大的存量，加之庞大的新增供应量，使整个市场并不乐观。他认为，目前长沙人口、经济对于整个房地产的支撑其实已经有限。他获得的数据证明，现在长沙空置率较高，很多购房者都是来自于地州市。

湖南华盛集团董事长罗劲松也认为，长沙房地产需盘活存量。他认为盘活存量是房地产发展的有效途径，同时也是增加城市竞争力的有效手段，长沙应该考虑建立中长期盘活存量的规划。

建议长沙政府缩减土地供应的声音也不少。嘉盛地产总经理杨志威认为目前长沙的土地供应量巨大，应当适度限量。

上述与会人士表示，今年一季度的长沙楼市走向让房企感受到压力，企业迫切希望得到政策支持，提升市场信心。“因此，限购松绑传言可能是长沙开发商集体焦灼的产物。”该人士称。

存量剧增倒逼降价

那么，长沙房地产开发商面对的市场到底有多严峻？

长沙新峰地产实时数据显示，一季度长沙内六区商品房成交243.43万平方米，成交套数为2.43万套，而去年一季度这两个数据分别为285.87万平方米、2.85万套，分别同比跌幅分别为14.8%、14.5%。商品房成交均价7580元/平方米，同比出现“价涨量跌”态势。

3月往往是房地产销售旺季，但刚刚过去的3月并未显现含金量。来自长沙市房产研究中心数据显示，上周(3月23日~3月29日)长沙市内六区新建商品房网签1721套，跟去年同期相比，减少1803套，同比下降51.16%。

新峰地产的数据还显示，截至3月31日，长沙市内六区商品房存量面积2572.34万平方米，套数23.83万套。按照长沙商品房一季度销售速度来看，要消化这些库存需要两年多时间。

不少房企负责人预计，存货增多，销售压力增大，是长沙房地产企业2014年所面临的困境。

今年2月，长沙洋湖板块蓝光COCO蜜城直降2000元/平方米来吸引购房者；3月，长沙市岳麓区 北路勤城达新界销售价格出现“2字头”，这些都被业内解读为房企面对市场环境的应变之举。

有业内人士预测，如果长沙楼市不在短期内回暖，价格搅局者将会继续出现，目前维持的“价升量缩”的格局可能会演变成“量价齐跌”。

据了解，4月份，长沙预计有超过20个项目开盘，远超过今年2月、3月份。上述人士认为，除了积极调整推盘节奏以外，开发商将会普遍采取降价、低首付、零首付等优惠策略，以换取成交量的持续回升。

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放松限购乃饮鸩止渴 放开会引发房价报复性反弹

（来源：21世纪经济报道）

放松房地产调控的声音我们并不陌生。当房地产市场遇冷，销售不畅，就会传来放松调控的呼吁。2014年亦是如此。据媒体报道，近期长沙、杭州等地相继召开房企沟通会，由当地政府相关部门组织，地方房企参加，酝酿和讨论松绑限购的可能性。据说温州已上报松绑限购的方案。

为什么这几个城市要求松绑?温州已是连续31个月房价下跌。在国家统计局纳入月度房价统计的70个大中城市里，温州是自2011年9月以来房价涨幅保持绿色的城市。据说温州个别楼盘从疯狂时的价到价，跌幅达40%。调整时长能与之并列的城市，恐怕只有鄂尔多斯。

杭州不必说，2014年率先举起降价大旗，幅度之深令人吃惊，且引发购房者非理性的砸售楼处行为。杭州降价对业内的影响至今仍在蔓延。而长沙则由于供应量巨大，最近几年的房价上涨速度，明显慢于其他省会城市如南京武汉。

他们要求放松调控的理由，一定是冠冕堂皇，以稳定经济增长的名义。商品房成交低迷，直接影响到当地的税收和下游产业的消费;房子卖不出去，开发商就不愿意买地，房地产投资也会下滑。如此一来，当地GDP必然受拖累。

房地产的重要性，财政部门知道，每个城市的市长也知道。2013年，房地产“五税”收入，即契税、土地增值税、耕地占用税、城镇土地使用税、房产税合计为12212亿元。房地产营业税为5411亿元，房企所得税2580亿元，加上以上“五税”约为20476亿元，占地方财政收入的比重高达30%。而2013年土地出让金收入更高达41250亿元。卖地收入加房地产类税收的总和达6.1万亿元，而当年财政收入为12.9万亿元。房地产是不是支柱产业，说或者不说，它都在那里。

正因为房地产对经济增长有着不可替代的作用，所以，1998年亚洲金融危机，2008年国际金融危机，我们的应对之道，都是祭出房地产这面大旗，而且确实立竿见影。从某种程度上说，过去10年的中国奇迹，除了人口红利，便是拜货币超发和房地产发动机所赐。房价暴涨，不过是这一奇迹示之你我的货币等价物。

众口铄金的土地财政，是路径依赖的显象化。卖一幅土地就是十几亿甚至几十亿，辛辛苦苦培育一家国企四五年，每年能给财政上缴红利3000万就不错了。任何一位市长都抵挡不住这样的诱惑，卖地，卖地，卖地，越贵越好，哪管子孙无立锥之地。

这种依赖还培养出了地方政府的懒人行政。有房地产这柄利器在手，没有人去潜心思考产业升级、经济结构调整的事。但房地产一旦陷入低迷，哪怕只是轻微的，他们就会痛苦不堪，反应就是“救市”，以房地产来救经济、救政绩。

行政手段色彩浓厚的限购、限贷，确是权宜之计。但在对土地制度和财税制度做重大改革以前，必须坚持。现阶段对房地产调控作任何形式的放松，必然引发房价的报复性反弹。即将启动的全面深化改革，再也无法承受房价的暴涨;产业结构调整，也不允许资金总是源源不断被房地产吸走。

改革，需要房地产市场的稳定、政策的稳定和房价的稳定。任何城市的楼市都远远没有到需要伸手相救的地步。中央政府必须保持清醒的头脑，坚决制止地方政府放松调控的投机行为。聪明的市长，不应逆势而为。