任志强:合理合法解决小产权房问题的七点思考
中国企业家2013/10/31 07:35
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
【编者按】国务院发展研究中心课题组公开“383”改革方案总报告，报告提出，在规划和用途管制下，允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，形成权利平等、规则统一的公开交易平台，建立统一土地市场下的地价体系。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。随着农村集体建设用地直接入市，相应收缩政府征地范围，逐步减少直至取消非公益性用地的划拨供应。在集体建设用地入市交易的架构下，对已经形成的“小产权房”，按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决这一历史遗留问题。
报告一出立马引发市场新一轮的热议。对此，知名地产商任志强认为，“现阶段政府面临的重大问题之一就是未能有效地建立住房的社会保障体系，那么，政府恰恰可以利用清查整顿小产权房的机会进入市场，用行政管理的方式使其合法化。这样既保护了原有购买人的利益，也保护了农民的利益，同时解决了维护市场秩序和建设社会保障性住房的问题。”
任志强：
关于小产权房，一种理论认为“存在就是合理的”，但前面应该加上一句“这种存在首先应是合法的”，否则讨论就不在同一起跑线上了。
我们并不需要讨论所谓的小产权房多便宜、多受市场的欢迎，这是毫无疑问的。政府在保护农民利益上、在新农村的改造与建设上给予了极大的政策倾斜，未按国有土地的商品房建设方式收取土地出让金及各种税费，这种房屋的价格自然要便宜得多。虽然法律上小产权房的供给对象是农民，但这种专门给农民的优惠如果转为市场化的商品，却是对法律的挑战，也是对市场经济的挑战。
市场经济是在现有法律制度条件下承担投资风险和预期的。当市场中的生产方式、交易规则发生变化，并且不能用现行法律给予保护时，那么市场秩序就混乱起来，最终将阻碍市场经济的发展。
小产权房出现的原因很多，有的来自于当地政府与农民在征地时的一种默许式的交换；有的是钻了非耕地与非建设用地之间的空子；有的是建设之时就违法建设；有的是建设时期手续齐全合理合法，但在向城市居民销售的环节撞了《房地产管理法》的墙……这些原因恰恰使小产权房成为《物权法》中拒绝保护的一种用益物权。
建设时就违规或违法的，用什么行政手段处理都不为过。房子本身就违法，没有什么应保护的，否则就无法可言了。
而建设时并不违规或违法的，或许可以灵活处理，毕竟这是合法的建筑，违法的只是销售行为，至少房子的合法性应保护，而购买的对象不应保护，分清了这两者之间的关系，也许就能找到解决的方式。
我个人认为在法律不能变更的情况下，也许可以用以下方法尽可能合理合法地解决小产权房问题。
一、将建设时合法、销售时不合法的小产权房全部依法没收，归政府所有。
二、为保护农民的集体利益，对没收的合法建设的房子给予合理的补偿，补偿的方式有多种选择。
三、政府在总的用地指标中，用建设用地指标转换，让这些合法建设的小产权房在没收之后变成有城镇建设用地指标的大产权，使其用地合法化。
四、将这些房屋变成经济适用住房或廉租房，用于当地的社会保障，省去了开发商补交土地出让金的麻烦，而政府也省了新征地与建设的麻烦。
五、可以用政策性租赁或廉租的方式（政府定价）将这些房子交给农民组织管理，这样可以合理降低补偿费用，用租金作为农民的长期，解决土地被占用后农民的就业与收入保障问题。
六、已购房的人并不能拥有合法的产权，为了避免引发大量的社会矛盾，那么在没收时可以用行政与经济相结合的手段来合理解决：（1）可以解除合同（合同本来也无效和不受保护），在给农民集体的补偿时扣除农民集体已收入的房款退还给购房人；（2）对于符合享受政策性租赁房或廉租房标准的家庭，将房款转为长期租赁的费用，也可以用贴现的方式延长租赁期限；（3）用应享受该住房保障的人的后续资金转换。
七、在彻底处理小产权房问题之后要严格管理，不能再出现此类问题。毕竟各地政府的财力有限，社会保障的范围有限，不能用政府的财力为这种违法交易买单。
现阶段政府面临的重大问题之一就是未能有效地建立住房的社会保障体系，那么，政府恰恰可以利用清查整顿小产权房的机会进入市场，用行政管理的方式使其合法化。这样既保护了原有购买人的利益，也保护了农民的利益，同时解决了维护市场秩序和建设社会保障性住房的问题。
我不是政策的制定者，但我认为不应将这些房子全炸掉（违章违法建筑除外），无论如何这是一种浪费。政府也不应该让这种违法的交易继续存在，更不应让农民承担风险与损失。光靠限禁的政策是不行的，的办法则是让小产权房在现有的法律框架下合法化，使其有利于社会的发展和解决低收入家庭的住房问题。（选自任志强著作《任你评说》）
叶檀：小产权房或合法化 国内房价会不会崩溃 每日经济新闻
近日，一份由国务院发展研究中心课题组提出的改革方案报告，引发市场对新一轮改革方向的热议。这份被热议的报告对小产权房的态度，为小产权房合法化打开了一道门。
报告提出：在规划和用途管制下，允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，形成权利平等、规则统一的公开交易平台，建立统一土地市场下的地价体系。在集体建设用地入市交易的架构下，对已经形成的“小产权房”，按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决这一历史遗留问题。
此处要害在于，土地转让制度改变抑制土地溢价，农村集体土地与国有土地平等进入市场，土地的供应量将大大增加。也许18亿亩红线之外的土地都有可能进入市场，地方政府以土地储备经营城市之路将走到尽头，而出售土地的农民势必要到城市落脚，人口城市化由此拉开序幕。对此，我们需在资金、就业、保障等方面做好充分的准备。
小产权房更是一个地雷阵。
北京数次清理过小产权房，表面原因是小产权房与现行法律规章不匹配，根本原因是小产权房将彻底淆乱现在的房地产价格体系。目前的房价中很大一块是土地溢价，小产权房之所以比周边房价便宜三分之一甚至一半，就是因为去除了土地交易过程中的大幅溢价。
小产权房数量的保守估计，工商联调研得出的数据，从1995年到2010年，小产权房建筑面积累计超过7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。另据高国梁的统计，从1998年以来中国已销售新建商品房近100亿平方米（此数据基于各年国家统计局公告的数据累计），即1亿套左右，还有60多亿平方米在城镇边缘的农村土地和工业用地上建的小产权房（此数据基于住建部的统计），即6000万套小产权房，按100平方米3口人算，这些可供新增城镇人口近5亿人居住。
任志强表示，北京市小产权房主要集中在通州、顺义、怀柔、密云等近郊区域，约占北京市场楼盘总量的20%左右。“十一五”时期北京市小产权房竣工面积接近400万平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积的4.3％，而价格仅为北京临近地段商品房价格的25％~30％左右。
即使只占商品房总量的8％，小产权房若以现行商品房30％的价格进入市场，会对现有的商品房定价造成巨大的冲击，房地产、金融、地方财政瞬间垮塌。正因为认识到风险，2011年4月，国土部明确规定，对于已经建好或者已经售出的小产权房，不得办理土地登记。
明智的人会认识到，想维持房地产市场的正常运行，小产权房入市，不会以现行的价格入市，而会进行土地价格补偿，补偿金额成为关键。如果补偿额高到与目前商品房市场价持平，小产权房就会失去价格优势。
今年10月，南京小产权房七彩星城小区业主开始更换正式的商品房购房合同以及办理银行按揭，为获得正式的产权证做准备。该项目经南京市政府批准，按规定补缴了7000余万元土地出让金，取得了国有土地使用证。南京市政府强调，这并非小产权房开禁，从本质上来说，这是小产权房在补足土地款之后的转性行为，仍是坚持国有土地性质的补票行为。南京小产权房转性事件中，是开发商拿出了7000余万元填平“缺口”，而其他小产权房，建造的村集体、购房的各色人等，未必肯拿出几百万元为土地转性。
现有的小产权房转性，似乎对政府有益。即使以每平方米千元土地出让金算，政府可以增加万亿元的土地出让金收入，并且短期不会影响房价，因为小产权房已有买主，不会造成新的低价供应。如果日后小产权房转性常态化，那就会颠覆现有市场。
在做出重大决策之前，我们必须想明白自己能否承担市场变革的后果。因为补偿会造成无数纠纷，现有的土地财政需要由切实的房产税、消费税得到弥补。
叶檀:北京自住型商品房是升级版经适房 每日经济新闻
北京出台自住型商品房相关政策具有标志意义。这意味着对于普通商品房不会出台根本性的调控政策，目前的货币与房产税微调政策不会发生改变。普通商品房涨得再高，又如何？只要保证本市居民有房住就行。
