开发商"粮仓"充足 "回城"搅热一二线城市土地
第一财经日报2013/09/06 07:49
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
越来越多的开发商开始朝“北上广”进军，中心城市对于开发商的“桥头堡”效应再次体现。数据显示，8月份，上海、北京、广州、深圳等十个典型城市土地出让金收入811.6亿元，同比增长149.3%；土地成交均价为3259元/平方米，同比增长151.4%，已持续11个月同比正增长。
扎堆开战
此前，很多开发商为了躲避调控，进军三四线市场，而在今年却发生了逆转：开发商开始回城，而且更倾向于北上广这样的一线城市。
以恒大地产（03333.HK）为例，6月18日，在与中海、华发、招商、越秀等多家房企激烈交锋之后，恒大最终以143%的溢价拿下广州白云区沙太南路配件厂地块。资料显示，恒大拿下此地的代价是23.09亿元和配建52400平方米保障房，折算楼面价为26696.5元/平方米。
7月3日，恒大又以35.6亿元并配建26万平方米保障房的代价，投得北京昌平区沙河镇一居住用地，建筑面积逾51万平方米，楼面价6964元/平方米，溢价率16.67%，这是恒大首次“进京”。
9月4日，恒大再以总价40.4亿元、折算达15453元/平方米的楼面价，拿下限价2.2万元/平方米的豆各庄乡地块。以此计算，该地块所建项目的销售收入为58.4亿元，而项目地价已达40.4亿元，这意味着地价占销售收入的比例为69%。恒大必须将建安、销售、营销、融资、税收等其他各项成本控制在总额18亿元、平均6110元/平方米以内，才能保持盈亏平衡。
国内著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫对媒体表示，恒大此次竞得地块，销售价远低于市场房价，严重压缩恒大开发利润。但不会出现“零利润”，仍存在一定的开发利润空间。一是保障房部分开发利润至少在10%；二是限价房地块在银行贷款与税费方面具有优惠政策，可节省大量的开发成本；三是限房价地块的开发成本只要控制得当，开发利润不会低于10%。
就在同一天，恒大又在杭州历经142轮报价，以25.95亿元总价竞得萧政储出号地块，折合楼面价10556.5元/平方米。
在前不久的中期业绩发布会上，恒大地产首席执行官、董事局副主席夏海钧曾表示，目前公司现金流充裕，将重点增加一线项目土地储备。
CRIC研究中心研究经理朱一鸣表示，恒大并不是个“行为反常”的房企，其他专注二、三、四线城市的房企也在今年做出了类似的积极转型。
开发商粮仓充足
佳兆业2013年中报透露，今年以来，已斥资86.5亿元获取土地储备125万平方米，其中66亿元投向广州、上海、深圳和杭州。
这几乎是开发商都洞悉的一个道理，一二线城市的利润要远远高于三四线城市。从抗风险上来说，一二线城市的抗跌性也更强一些。
能去一二线城市的重要原因不外乎开发商的粮仓比较充足。数据显示，恒大上半年现金总额达419.7亿元，加上394.8亿元未使用的银行授信，集团目前可动用现金流达到814.5亿元，这是恒大的历史水平。
另纵观万科、龙湖、绿地等开发商，今年上半年销售业绩都实现了不同程度的增长。
此外一个重要的原因是，通过前几年的调控，开发商的抗调控能力也在逐年提高，今年变成了一个“不差钱”的年份。
今年1~7月份，房地产开发企业到位资金约6.6万亿元，同比增长31.5%。2012年房地产开发企业到位资金约9.6万亿元。
不过，就在7月，中冶集团退了南京下关滨江2号地块，这幅地块是去年的总价地王，也就在今年，雅戈尔(行情,问诊)也退了杭州的申花地块。
