**大学教授：2013年房价预测就两个字“大涨”

**大学教授曾宪斌近日表示，越来越多的人面对“地王”已经开始产生房价上涨的预期，2013年房价的预测就是两个字：大涨！

2012年房地产的脉络就是：房价缓慢而坚定地继续上涨；政策继续调控，但成效逐渐式微，史上最严厉调控濒临失败；人们对政策的理解、对房价的预期已经发生质的转变：越来越多的人面对“地王”已经开始产生房价上涨的预期，为2013年的房价走势埋下伏笔。而对2013年房价的预测，就是两个字：大涨！

房价大涨的驱动逻辑，最重要就是十八大的三个关键词：“城镇化”、“人均收入”、“改革是的红利”。

：城镇化。所谓城镇化就是城市化。在世界各地，只要城市化进程没有完结、人口红利没有结束，巨大需求将义无反顾地推动房价正相关地上涨。城市化有两个台阶，一个是城市化率有75%左右，一个是最发达的国家如美国，城市化率95%。中国目前城市化率刚超过50%，连上个台阶还有15到20年时间。再一个就是人口红利的问题，“上海今年结婚的刚需房15万套，占了总售房的50%”。

第二：人均收入。人均收入的增长，必然带来住房改善的需求。如果人均收入翻番能实现，房价还指望停留在2012年的水平，这是不现实的。相反，房价的增幅翻番倒是符合市场逻辑的。

第三：“改革是的红利”。什么是改革？发展市场经济就是改革。而限购、限价、限利率等新政，都是和市场经济相悖。新一届中央领导更为求真务实。我们有理由相信，与市场经济相左的政策，在总的趋势上应当会得到纠偏。因此，不管现在表面如何强调“调控不动摇”，实质都不可能更紧。特别是明年保障房开工600万套、完工400万套的目标显示，随着中低收入阶层居住“公交车”逐步解决，限购等因政治而干预市场的需要变得缓和。

第四：估值的恢复。大涨还有一个理由，就是估值的恢复。过去两三年因新政压抑的需求，将会得到集中释放。

第五：导致大涨的最后一个因素是通货膨胀。现在美国不断新的量化宽松，日本安倍上台也要搞量化宽松，全世界的印钞机都发烫，加上中国的货币发行量也是众所周知，这些都必然传导到房价的上涨。所以从某一个角度来讲，所谓涨价，很大程度不过是货币贬值的代名词。

2012年楼市十大关键词

在2012年里，调控、市场回稳等成为楼市主旋律，回暖、地王、政策微调、房产税……等字眼也成为老百姓嘴里最常提起的字眼。这一年，楼市又走过了不平凡的一年。

在这新旧交替之际，我们梳理和回顾2012年楼市重大事件，并以关键词的形式呈现出来。可谓是温故而知新，回顾过去，就是为了能够更加深入地了解市场，并准确把握未来楼市的走势。

调控持续

调控方向不变，保护合理自住需求和抑制投资投机需求“两手抓”。

2012年，中央及相关部委继续坚持房地产调控政策从紧取向。一方面，多个地方政府为支持合理自住需求，调整公积金制度，提高购置首套房贷款额度，信贷环境整体趋好为房地产市场带来利好；另一方面，严格执行差异化信贷政策和限购政策，抑制投资投机性需求，通过督查等方式确保政策落实到位。此外，继续推进土地市场管理和改革，加大土地(小区网论坛)供应，特别是加大保障房土地供应量及相应资金支持力度，以增加市场有效供给。

市场回稳

在经历2012年春节长假极度深寒之后，楼市逐渐走出低迷态势，“红三月”、“红五月”以及近来的“暖冬行情”，2012年楼市确立回稳局面。

2012年，随着货币环境稳中趋松，置业者观望情绪逐渐趋于缓解，积压的刚需与部分改善性需求积极入市，交易活跃程度提升，市场回稳。根据中指研究院跟踪监测的数据显示，2012年前11个月，50个代表城市住宅月均成交量达2272万平方米，总成交量比2011和2010年同期分别高出24.6%和10.7%。此外，新房价格止跌反弹，百城住宅均价自2011年9月开始连续9个月下跌，但在2012年6月份首次止跌后连续上涨。

首套房贷

首套房贷利率优惠，以及央行连续两次降息，加大地刺激了市场消费的热情。除了房价之外，购房者很关心贷款利率水平，尤其是首套房贷利率水平。2012年3月份，国内多家银行首套房贷利率出现了明显的下调，不少恢复85折优惠幅度。这与此前的基准利率水平相比，相当于将利息负担减轻了18%左右(贷款年限为30年)。此后的5、6两个月，成交量大幅攀升，6月份成交量创全年新高，与之不无关系。

此外，央行连续两次降息，也在一定程度上起到了刺激住房消费的作用。6月8日，央行时隔三年半后首次降息，7月份再宣布降息，两次降息，市场消费热情再次迸发，年底出现的“暖冬行情”与此关系极大。

地王频现

下半年房企拿地热情高涨，“地王”现象频现。

进入下半年以来，北京、上海、天津、南京等城市接连出现“地王”现象，开发商集体进入亢奋状态，纷纷斥巨资拿地。本刊通过梳理发现，这一轮土地盛宴发生在今年下半年，而且尤以标杆企业表现得最为积极。在2012年7~11月份，以招、保、万、金为代表的十大标杆企业，拿地资金超过1167亿元，是上半年的 2.8 倍，拿地面积为 3424 万平方米，比上半年高 16%。万科今年在土地市场最为积极，截至 11 月底，已完成投资509 亿元，共拿地 2126 万平方米，无论是拿地金额还是拿地面积都为10家代表企业。保利位列第二，共计319 亿元、1064 万平方米，拿地金额同比大幅上升68%。此外，与之前大型房企在三四线城市寻求机会的做法不同的是，下半年拿地的主战场集中在一、二线城市。

政策微调

扬州购房补贴、贵阳的购房落户……，将近有超过40个城市出台刺激楼市的地方性政策，这对区域市场的刺激作用极大。

据本刊梳理，楼市调控近一年来，已经有超过40个城市出台相关微调政策，各类政策的出发点均集中在鼓励合理需求。如深圳、济南、武汉等30 多个城市集中为公积金政策松绑；厦门、天津、上海等地则调整普通住宅标准，扬州等地出台减税或补贴政策，上调限价、户籍放松等多方面。但触及限价、限购以及限贷等根本性调控措施的政策被叫停，支持首套房的公积金制度调整得到支持和认可。

打折促销

2012年打折促销现象贯穿全年，尤以上半年为甚。不过，随着下半年不少企业早早完成销售目标，房企打折促销兴趣锐减。预计2013年打折促销现象仍然存在，但是更具个性化特征。

2012年上半年基本呈现“以价换量”格局，为了加快资金回笼，房企或采取打折促销活动，或平价入市策略，吸引购房者出手。但下半年形势发生变化，市场上打折现象虽然时有发生，但打折的幅度缩小，出现的频次也大大降低。目前房价面临着一定的反弹压力，因此2013年楼市虽然也会出现打折现象，但不会大面积发生。

泡沫破裂

炒作过于剧烈的城市，终于出现泡沫破裂的那一天。温州、鄂尔多斯两大房价曾经遭遇“爆炒”的城市，终因为资金链断裂而导致房价大幅下滑，温州的房价与高点时期相比，已经“腰斩”，而鄂尔多斯的房价也一路下滑不止。少数三、四线城市因为购买力透支，在未来，还将面临房价回落的风险。

资金松绑

长期受融资之困的楼市，在2012年得到一定程度的缓解。

信贷环境逐渐缓和利好市场，支持自住需求回升房地产新增贷款稳步提升，三季度房地产贷款占总贷款余额比重已有所提高。统计数据显示，2012 年二、三季度，伴随市场回暖，同时在降准、降息的信贷环境支持下，房地产新增贷款持续增长，二季度环比增长33%至3226 亿元，三季度增长 29%至4168 亿元，同比增幅达 107%，而余额占人民币总贷款余额的比值也上升0.2 个百分点至 19.7%。随着货币政策微调，流向房地产业的贷款稳步增长，支撑2012年房地产市场形势持续向好。

房产税

房产税是否全面开征，成为民众极为关心的一个话题，而这，显然会延续到2013年。

种种迹象表明，房产税全面开征已经提速，税务总局相关领导在不同场合传达了这样的信息。市场也已经形成共识，全面开征成为必然趋势。房产税怎么征，主要涉及四个方面，一是面积，二是价格，三是税率，四是对存量还是增量征收。但目前还没有一个具体标准，因此在接下来的时间里，大家仍然会对此倾注相当高的关注热情。

投机离场

在国内一线以及中心城市，投资性需求几乎被清除离场。

受制于限购措施，以及差别化信贷政策，加大投机、投资性需求的购房难度，同时提高了投资成本，使得此类需求难觅机会，因此离场在情理之中。不过，由于全球正经历通胀压力，房价同样也面临反弹压力，投资性需求还有可能重新回到市场，所以调控政策还会从抑制投资性需求的角度出发，来保证市场平稳发展。

政策微调 楼市穿越寒冬到暖春

2011年，在被称史上最为严厉的楼市政策调控下，房价涨幅明显被遏制。转眼2012年，楼市调控政策并没有放松，但各地政府对楼市微调的小动作一直不断。随着楼市“红五月”成交回升的良好开局，大多人都感觉到：楼市似乎在回暖。

政策一紧一松

今年1、2月份，楼市调控丝毫没有松动的迹象，楼市政策依然从紧，中央态度非常坚决。各部门的房地产调控政策频频出台，政策内容基本上多围绕土地、普通商品房供给、保障房建设、金融等政策方面做出了更为细化的规定。但地方对刚需的政策调整则获得了中央的认可，为接下来政策的“微调”埋下了伏笔。

3月14日，温总理在两会上表示，“我以为合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配。现在我可以明确地告诉大家，房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。”温总理的回答，为2012年楼市宏观调控政策奠定了一个基调。然而2012年调控政策的“不放松”已经不再是以往的“一刀切”。事实上，早在2011年，佛山个松绑限购开始，一旦房地产市场出现问题，地方政府马上就开始了不断地微调试探。

从2月开始，连云港、大连、深圳、济南、武汉等30多个城市先后微调楼市政策鼓励合理需求，多数为公积金政策松绑，还有如厦门、天津、上海等地调整普通住宅标准，扬州等地出台减税或补贴政策，上调限价、户籍放松等多方面。直到5月23日，温家宝总理明确提出“稳定和严格执行房地产市场调控政策”后，这场持续一年多的中央与地方政府之间房地产政策的角力才有所放缓，其中上海、芜湖、成都、佛山的政策触及限价、限购等根本性调控措施的政策被叫停。究其原因，被叫停的政策微调均直接涉及限购令的存废，而限购令正是本轮楼市新政的核心。其他城市并没有直接冲撞限购令，而是着眼于改善提高首次置业者的购房支付能力，从而间接提升楼市活跃度。

除调控政策的微调放松，货币政策上，信贷环境逐渐缓和利好市场，支持自住需求回升。2012年，央行在2月和5月两次下调存准率0.5个百分点，在6月和7月两次降息，并将金融机构贷款利率浮动区间的下限先后调整为基准利率的0.8倍和0.7倍，但同时要求金融机构继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房。除了对首套房的信贷支持外，对于二套房首付比例的条件仍未放松，而三套以上房屋的贷款仍旧严格限制、停贷，严格执行差异化政策。此外，房地产新增贷款稳步提升，三季度房地产贷款占总贷款余额比重已有所提高。数据显示，2012年二、三季度，伴随市场回暖，同时在降准、降息的信贷环境支持下，房地产新增贷款持续增长，二季度环比增长33%至3226亿元，三季度增长29%至4168亿元，同比增幅达107%，而余额占人民币总贷款余额的比值也上升0.2个百分点至19.7%。随着货币政策微调，流向房地产业的贷款稳步增长，支撑2012年房地产市场形势持续向好。

楼市量价齐增

春江水暖鸭先知，静观政策微调，通过前一阶段对市场的理性分析，从3月开始，各大房企敏锐嗅到楼市新机会，推案节奏明显加快，推货量大幅上升。同时，开发商开始采取“以价换量”促销策略，打折促销明显增多，一定程度上减少了购房需求者的观望情绪，市场开始回暖，成交量也逐渐攀升。2012年上半年，楼市在季度表现低迷之后，3月开始刚需爆发性释放，部分犹豫不决的改善型需求也开始入市。从5月份开始，包括很多一二线城市在内的刚需都开始释放，推动了楼市的整体回暖。

2012年房地产市场走出一波企稳回升的走势，年末更是由之前的量涨价跌向量价齐涨转变。根据中房指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，百城住宅均价自2011年9月开始连续9个月下跌，今年6月首次止跌后连续上涨。具体来看，百城价格涨幅自8月达到0.33%后连续缩小至9月、10月的0.17%，11月价格涨幅再次扩大为0.26%。11月百城住宅均价为8791元/平方米，回升至年初水平，比1月微跌0.02%，比去年同期下跌0.46%，同比跌幅持续缩小，与2010年以来的阶段性高点(去年8月)相比跌幅缩小为1%。数据表明：主要城市均价连续6个月上涨，已上涨至与1月持平，同比跌幅不断收窄。

除价格上涨外，楼市成交量也持续回升。数据显示，1-11月主要城市成交量为近三年同期，11月单月成交量创2010年调控以来高点。2012年，随着货币环境稳中趋松，置业者观望情绪渐趋缓解，积压的刚需与部分压抑已久的改善性需求积极入市。在此支撑下，今年1-11月，50个代表城市月均共成交住宅2272万平方米，比2011年和2010年同期分别高出24.6%和10.7%，处于近三年同期水平。具体来看，代表城市成交量在传统淡季1-2月持续低迷后3月起逐渐回升，并于7月达到今年小高峰，成交2810万平方米，接近2010年末的高点(仅低4.1%)，8-9月受房价上涨观望情绪再次转浓影响，成交量小幅回落，但10月起再度回升，11月成交3025万平方米，环比增长14.4%，同比大幅增长85.1%，比2010年12月的历史高点高出3.3%，创2010年调控以来单月新高。

一线城市走势更为敏感、波动较大，回暖时间领先于二、三线城市。一线城市由于对政策和市场较为敏感，月均成交量在6月率先达到近两年来高点，之后持续下行，10月起再度回升，11月成交86万平方米，再创2011年以来新高。二、三线城市回暖时间明显滞后于一线城市。

对于2012年的楼市，业内人士认为，“一紧一松”的调控政策稳定了楼市，既鼓励了刚需购房，又打击了投资客群。年末，在十八大新闻中心记者招待会上，住房和城乡建设部部长姜伟新表示，房地产市场政策现在还没想放松。一句简短的回答，意味着“去投资化”的楼市调控政策应该还会继续执行，限购、限贷尚不会出现松动，楼市调控政策底线不可能触动。