政策维持稳定 业内预计2013年楼市还将继续回暖

业内人士认为，随着中央经济工作会议的定调以及多个部门的相继表态，明年的房地产政策基调已确定。2013年楼市仍将面临一定程度的政策压力，但新型城镇化思路的提出以及保障房建设继续加码等因素将给房地产业带来一定利好。

近日地产股震荡上扬，成为大盘的亮点。多数分析人士认为，市场对明年楼市的判断以谨慎乐观为主。随着部分利好消息的释放，房地产投资、房企购地面积、国房景气指数等**将继续升温，明年楼市延续回暖可期。

政策维持稳定

住房城乡建设工作会议25日召开，对明年的房地产市场调控工作做出部署。市场人士表示，此次会议与去年的工作会议表述大致相同。这意味着“新国八条”提出的限购、限贷等楼市调控的基本思路将延续至明年。

多位业内人士表示，政策的延续是房地产业的利好消息。在今年下半年以来政策环境企稳的情况下，房地产市场持续升温，年末“翘尾”势头明显。如果维持现有政策基调，明年楼市可能保持回暖升温的势头。

在现有的政策信号中，不乏利好楼市的信号。中原地产市场研究部总监张大伟分析，明年楼市调控可能“外紧内松”，充足的市场需求和正在上行的市场走势均将持续至明年，带动市场回暖。

近期，国土部推出多项手段管控“地王”，但同时指出，商品住宅用地供应总量原则上不能低于过去5年年均商品住宅用地实际供应量，这被认为是供应端的重要政策利好。明年的宏观经济和货币政策也将相对宽松。住建部政策研究中心主任秦虹表示，今年以来，房地产市场销售向好，与两次降息带来的宽松货币环境密不可分。从中央经济工作会议的定调看，明年经济增长强调“稳中有进”的基调，货币政策将保持稳健趋向，这无疑是房地产业的利好消息。

此外，新型城镇化思路的提出也成为房地产业的中长期机遇。秦虹表示，城镇化配套政策能否出台将成为决定明年楼市走向的重要方面。中指研究院预计，未来十年我国住宅新增需求约160亿平方米，其中新增城镇人口首次置业需求和原有居民改善需求均超过50亿平方米，市场前景依然良好。

业界谨慎乐观

“近期地产股连日上扬，与城镇化带来的多项利好消息有关，同时，房地产市场交易层面的利好消息也不断刺激股市。”某评级机构分析师表示，地产股的良好走势与大环境密不可分。

北京市通州区台湖镇的3宗经营性用地25日成交，总价款为23.2亿元。其中，万科、首开联合体拿下其中两宗。进入年末，土地和房屋交易双双向好，虽有周期性因素作用，但市场触底反弹已成业界共识。据国家统计局数据，自今年6月以来，70个大中城市平均房价连续6个月保持环比回升的势头。房地产开发投资、房企购地面积、国房景气指数等**也持续向好。

上述分析师表示，从政策层面释放的信息来看，更为严厉的楼市调控政策不太可能出台，这进一步强化了市场对楼市“走出政策底”的判断。此外，房产税试点扩围等利空消息并未释放。

中指研究院预计，明年商品房销售面积为12.1亿平方米，同比增长5.6%；房地产开发投资为8.5万亿元，同比增长17.1%，增速与今年基本持平；房屋新开工面积为19.7亿平方米，同比增长9.6%，与今年相比止跌反弹。

北京某热销项目销售总监向中国证券报记者表示，至少明年上半年市场将延续目前的反弹形势。在政策稳定和刚需释放的背景下，他对明年的房地产市场走势感到谨慎乐观，而这种态度已成为业界的主流。

目前房企的海外融资和银行贷款渠道逐步放松，房地产信托率下降，加上今年楼市销售良好，一线房企资金链明显宽松，部分二线房企的资金状况也有所改善。就房企的角度而言，最困难的阶段已经过去。

不过，个别区域存在的隐患仍可能惊扰市场。中指研究院认为，近年来，一线城市的市场需求量巨大，但供给持续不足；不少三四线城市供应充足但潜在需求较弱，供应过剩的风险值得关注。房产税试点仍可能明年扩围，可能给市场情绪带来不小的影响。

上述分析师表示，近几年的房地产政策取向是在调整供需关系的同时抓紧建立长效机制，楼市将维持震荡上行走势，市场心态趋于平稳。但在风险累积的情况下，仍需警惕个别区域的“黑天鹅效应”。

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张宏伟:明年继续限购 楼市仍将迎来春天Style 搜房网

据报道，住建部12月25日表示，明年将继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施，坚决抑制投机投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求。继续推进城镇个人住房信息系统建设。

为什么住建部会在年底这个时候发出这样的声音？如何解**住建部的发言和表态？

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，住建部在年底这个时候发出这样的声音主要是基于两点考虑：

其一，是年底对于未来尤其是明年房地产市场调控政策基调的一个表态，确定2013年房地产政策总指导方针，给予市场提前打上预防针，防止房地产市场报复性反弹；

其二，也很清楚，年底部分城市出现房企利用营销炒作、日光盘等现象炒作未来市场涨价预期，尤其是一些城市限购执行不是很严格的城市，在年底这个阶段重申政策进行政策强化执行。

继续“限购”之后的楼市政策及市场如何走？

那么，继续执行“限购”之后的房地产调控政策将如何走？这个走向将为整个市场带来哪些变化？

首先，我们来回顾一下2012年政策与楼市，尤其是商品住宅市场，总结下来基本表现在以下几个特征：

、政策层面由去年的坚持调控政策不动摇的从紧基调转为今年以来的政策“外紧内松”的市场特征，主要表现在政策层面“微调”与坚持房地产调控的不动摇的“双重标准”同时在执行。

第二、从市场层面来讲，今年市场“基本面”逐渐开始好转，但仍然处于整个房地产市场大周期的复苏过程中，这个过程表现相当缓慢。从整个市场“基本面”来看， 2012年整个1-8月，的房地产投资同比去年同期出现首次回升的迹象，开发企业拿地规模（土地市场交易）、也包括整个商品住宅市场的销售面积和金额增速下滑幅度缩小。此外， 1-11月商品房销售面积首次出现同比转正，这就促使整个市场“基本面”继续向利好方向发展。

第三、从价格变化情况来看，从当前来看，截止2012年11月，房价已连续6月上涨，这个现象已经表明当前价格已经接近“市场底”，在政策“微调”定向宽松及成交量持续回升的市场背景下，房价不可能重回大幅降价的市场环境。从开发商定价角度来讲，下半年以来，无论是还是上海市场，当前小幅优惠小幅促销的“平价”策略成为市场主流和趋势，在这个阶段，购房者不应该错过当前“平价”购房时机。

第四、企业利润率状况持续恶化，企业或通过精细化管理、产品研发能力提高、涨价等手段缓解利润率下滑局面，或开始谋求转型养老地产、商业地产、产业地产等通过业务多元化规避未来住宅市场调控的风险。

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那么，在岁末年初这个特殊的市场阶段，政策表态2013年继续执行限购与去投资化的调控政策，同时，限购与城镇化建设的同步推进对于未来房地产市场有何影响？在限购继续执行的市场背景下，在经历今年房地产市场“暖冬”之后，是否会迎来房地产市场的春天？

总体上来讲，今年“暖冬”与“翘尾”行情局部市场惶恐入市的出现，与当前房地产调控政策呈现出“外紧内松”的市场特征，政策层面“微调”与坚持房地产调控的不动摇的“双重标准”密切相关。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从未来政策及市场面走势来讲，尽管中央经济工作会议定调2013年货币政策仍以稳健为特征，还要继续加强房地产市场调控，2013年继续执行限购政策而，抑制投资性需求，但是，相比前两年调控政策的基调，政策层面“遏制房价过快上涨、促使房价合理回归”的基调已不再突出，尽管短期内市场不会出现大起大落，但是政策层面基调的变化，促使一些企业在年底这个阶段开始“八仙过海各显神通”，不管是开发企业通过营销手段炒作未来市场预期，还是企业自身为了提高利润率而表现出来的急吼吼的涨价动作，还是年底跑量冲刺年度业绩销售**，“暖冬”与“翘尾”行情局部市场加速入市的出现，不可避免让当前市场走势扑朔迷离。

尤其是近期，中央多次表态在2013年及未来，城镇化是我国扩大内需的潜力所在。在城镇化大趋势的市场背景下，市场与政策的面的走势背后的多重矛盾有可能会进一步突出。

继续“限购”仍将迎来楼市“春天Style”

从“新型城镇化”对于当前房地产市场基本面的影响来说，当前以城镇化拉动内需，将助推房地产市场“基本面”持续回升。具体来讲，在2013年及未来，城镇化是我国扩大内需的潜力所在，伴随着城镇化的进一步推进，城市郊区、新城等将成为房地产市场的主力战场。伴随着城镇化的进一步推进，整个宏观经济周期也会逐渐发生逆转，房地产市场在城镇化过程中拉动内需的地位也会日益突出出来，这将助推房地产市场“基本面”持续回升与回暖，使楼市最终出现白银十年发展期的“春天Style”。

房地产市场“基本面”持续回升与回暖有可能会使房价继续坚挺，甚至出现房价持续小幅上涨的现象，这个过程中不可避免的仍会有各类炒作未来市场预期的动作和言论。同时，在推进城镇化过程中，一旦房价出现报复性反弹风险，政策层面尽管在执行力度上比如限购政策还有可能再度有所收紧，但是，中央与地方政府、企业利润率增长与调控政策走向、市场供求关系等诸多方面的矛盾有可能会进一步突出。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，在未来，我们在进行楼市调控，我们说控制房产暴利，我们不仅仅要从房地产行业内部了解怎么调整和进行，更要关注由于宏观经济周期的变化导致房地产行业出现大起大落的现象，防止在市场基本面逐渐好转的市场环境下导致楼盘价格大幅上涨而出现的利润增长过快的现象。只有在处理好这些微妙的矛盾关系，房地产市场才会在健康的道路上发展，不会出现忽冷忽热的现象，在未来，在“限购”继续执行与城镇化大趋势的主导下，在我们经历房地产市场冬天、“暖冬”之后仍将迎来楼市“春天Style”，并且在春天里沐浴阳光。

房企业务多元化及转型迫在眉睫

得益于年初以来楼市政策“微调”，以及开发企业“以价跑量”，整体房地产市场成交量得以逐步复苏，并且呈现出“回暖”的行情。从已公布的部分房企的年第三季度报来看，已经有数十家房企完成全年的70%以上的目标或接近完成70%，有的房企甚至已经销售达到千亿，可能再度上调年度销售目标。

但是在当前，开发企业急需改变企业利润率逐渐下滑的局面与“坚持房地产市场调控”与2013年继续坚持限购将导致企业利润率下滑的之间的矛盾日益突出。在调控已成常态的市场背景下，规模再庞大的企业也会受制于业务类型单一局限于住宅市场的这一局面，开发企业要获得长期发展发展势必面临修炼内功与企业转型的问题。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，在未来，企业或通过精细化管理、产品研发能力提高、产品标准化与产业化的操作、适度涨价等手段缓解利润率下滑局面，或开始谋求转型养老地产、商业地产、产业地产等通过业务多元化规避未来住宅市场调控的风险,或通过并购、投资等多元化手段进军海外市场、其他产等，这些都是房企业绩达到千亿之后必然面临的多元化转型问题。

对于转型过程中的房企来说，比如住宅地产企业进军产业地产的情况，决策者要充分考虑公司如何以住宅业务板块与产业地产板块并驾齐驱，“两条腿”走路的方式规避不同板块业务的投资风险。对于一个具体地产投资者来说，其整个企业体系内部能否在自有的现金流结构中实现投资住宅的资金与投资产业地产等其他板块的资金互动，并且这两者之间能够实现良好互补，这将成为投资者降低市场风险和实现可持续资金流的重要保证。

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