4房企香港上市筹资164亿港元 旭辉或11月挂牌

据香港信报报道，市况稍为好转，尽管“金九银十”内地楼市销情大不如前，惟仍有多家内房企部署上市计划。市场消息指出，旭辉、金轮、新城及由瑞安房地产分拆出来的新天地(小区网论坛)，均密锣紧鼓进行上市前推介，四家房企计划来港集资规模约21 亿美元(即约164亿港元)。当中，主要发展内地一、二线城市的旭辉，已经通过上市聆讯，预计最快可于今年11月挂牌。

旭辉集资额缩减至2亿至3亿美元

有别于一般内房企业，旭辉未有大力拓展房价增长潜力较佳的三四线城市，反而积极发展一二线如上海及北京等城市，并主打以满足刚性需求为主的项目，每个项目平均规模约16至17万平米。

消息指出，2011年旭辉合约销售约65亿元人民币，今年销售料可达到接近100亿元人民币。消息人士称，虽然旭辉较本港已上市的内房股规模不算大，惟其基数较低，未来增长空间颇大，估计每年可录得约40%至50%的增幅。

根据早前传闻，旭辉是次原计划来港集资约4亿美元，但及后集资额有所缩减至2亿至3亿美元(约15.6 亿至23.4 亿港元)，是次上市安排行为花旗、大摩及渣打。

而另一家同样计划来港上市的内房企业金轮集团，该公司**发展南京市房地产。消息指出，金轮计划10月底前进行上市聆讯，并将紧随旭辉其后上市。该公司是次拟集资约1 亿美元(约7.8亿港元)，安排行包括法巴及中银国际。金轮目前在南京除开发住宅及商业地产外，还有在该市的地铁站内营运商铺。消息指公司希望定位为非单纯开发地产的内房股，同时也经营零售商铺等，冀其业务较少受到内地调控左右。

新城国际等待聆讯

此外，消息指，原计划于今年第三季由瑞房分拆出来上市的新天地，现阶段仍待集团提交最后一份报告予港交所(388)后才可通过，预料最快今年底通过聆讯后，明年才可挂牌。不过，由于瑞房早前已先后多次发债集资，资金流暂时得以舒缓，加上短期内将开售佛山新天地项目，故集团目前不急于借以分拆来集资。

现时在上海B股上市的新城国际，初步也计划年内在港上市，然而市况不稳定，目前仍正等待上市聆讯，预计集资约3.5亿美元(即约27.3亿港元)，安排行为美林、麦格理及德银。

房企仅9月海外融资已超百亿 资金压力未明显缓解 华夏时报

国内融资无望，迫使一些房企将目光转向海外市场。继上半年河南建业、合景泰富等在新加坡资本市场成功发行票据之后，最近两个月，内地房企在海外融资的势头有增无减。

数据显示，仅9月份，房企对外公布的海外融资计划额就已超过百亿元。而8、9月份两个月，房企境外计划融资的规模更是接近400亿元。其中票据发行、银行贷款、配股融资等融资方式轮番上阵，被开发商用了个遍。

“内地针对房地产公司的融资一直处于收紧状态，而从市场公开披露的财报数据来看，目前开发商整体的流动资金还是比较有限，因此其境外融资的冲动就比较强烈。”资深港股分析师李相锋称。

房企纷纷海外融资

9月20日，花样年发布公告称，公司已就发行于2017年到期的2.5亿美元的优先票据与美林、瑞银及工银国际订立购买协议。

龙湖地产(00960.HK)也于9月19日发布公告称，已就配售及认购股份与配售代理方花旗、高盛签订了协议，通过此次配股，龙湖预计将获得款项共计约30.89亿港元。这是该公司继去年7月份配股失败后的再次试水。

除花样年、龙湖外，佳兆业集团、路劲地产、富力地产及华润置地也于近期宣布，将发行优先票据或者签订银行贷款。有消息称，越秀房托也很快将公布其配股计划，该公司原定以配售价3.56元，集资约40亿元。

对于眼下内房股如此急迫地去海外进行融资，知名房地产专家韩世同分析，主要原因还是因开发商面临巨大的资金压力。李相锋对此表示认同，他认为，由于库存高企，开发商总体的流动性依然吃紧，目前存量资金仍遭受着巨大的挑战。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖指出，虽然9月份开发商加大了推盘力度，但仍无法掩盖因有效购房需求不足而导致的市场转冷的尴尬局面。

胡景晖还认为，近日北京住建委对外公布的关于加强限购审核的通知，反映了临近年底，地方政府将对已出台的相关调控政策执行趋严。

“在这样的形势下，今年剩下几个月的房地产交易量不一定很理想，更不会出现像7、8月份那样火热的销售场景。”胡景晖强调说，基于开发商仍面临较高的存货压力，其资金压力并未完全缓解，因此急于去海外融资在情理之中。

北京中原地产研究总监张大伟表示，成交量的下降，必然导致开发商预售款回流的缩减，因此开发商的现金流，仍面临严峻考验。

偿债风险加大？

尽管自本轮调控以来，海外投资者对内地房企也保持着谨慎的投资态度，但其融资的大门却一直是敞开的。亚洲投行盛富资本国际有限公司CEO黄立冲对本报记者表示，作为国际化的资本市场，在中国香港或者新加坡，不论是发行票据还是配股，只要找好投资人，最快一两周的时间内就可以将钱拿到，这种便捷的市场化操作手法，成为内房股较为看重的因素之一。

“我最近还在香港给一个已经停牌了的上市房企融了5000万元，不过这类公司的融资成本会相对高一些。”黄立冲称。

事实上，除黄立冲所说的上述停牌上市房企的融资成本有所提高，由于楼市调控的影响以及内房股对资金的迫切需求，目前海外投资者已经普遍上调了投资率。据初步估计，目前海外机构所要求的年利率已由两年前的4%-6%提升至9%-12%。

“与房地产市场好的时候相比，目前房企在海外融资的成本其实并不低。”李相锋表示。

今年4月，建业地产发行1.75亿新加坡元2016年到期优先票据，年利率为10.75%。在此之前，雅居乐所发行的总值7亿美元的优先票据的利率为9.875%，合景泰富的年利率更是高达13.25%。

9月以来，佳兆业和花样年发布公告显示，其优先票据的年利率分别高达12.875%及13.75%。

“尽管发行成本较高，但花样年仍大力推广，希望市况和投资者的反应能够较为积极。不过近期这些年利率达13%左右的优先票据也着实让业界感到吃惊。”一位业内人士指出。

而上述企业略显激进的融资策略让评级机构有所警惕。标准普尔日前发布报告称，将授予花样年拟发行的优先无担保美元债券“B+”债务评级和“cnBB-”的大中华区信用评级体系债务评级。对于花样年公司的债务评级较其企业信用评级低一级，标普解释说，由于花样年在开发高端住宅项目上的有限经验，以及激进的扩张势头，致使其评级受限。

针对目前内地房企以较高的融资成本换取资金的现象，韩世同提醒说，这些房企未来可能面临汇兑风险。

李相锋则分析称，海外融资只能是一种有效的融资补充方式，如果开发商大规模地进行海外融资，未来将面临巨大的偿债压力和偿债风险，“这应该是房企要考虑的问题。”李相锋强调说。