重庆楼市回暖酝酿涨价？购房者担心房价反弹
房天下综合整理2012/02/27 08:10
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步入2月以来，寒冬渐去，春暖花开仍需时日，一边是各大城市楼市仍在“寒冰”中前行，重庆楼市却逆势上涨，销售量增加不少。
节后突如其来的这波“小阳春”，让人始料未及。据结构统计数据显示，2月1日至2月16日期间，重庆商品房成交套数却达到了7339套，雄踞34个**城市榜首。
记者调查主城九区楼盘发现，在这波“小阳春”光顾下，不仅楼盘销量陡增，一些开发商也正谋划着成交量起来后，取消原先的优惠折扣，变相涨价。
渝中：投资客数量多
据领域机构数据显示，该区上周成交商品房194套，成交套数环比上涨21%。新开商品房供应322套，开盘销售率85%，开盘套内均价9840元/平米。
记者了解到，像位于大坪商圈的龙湖时代天街，处于几何中心，投资性质极为明显，投资客比例达到70%。这个比例在解放碑片区更高，而在化龙桥片区的一些商品房，以瑞安为例，则是改善型需求客户占比较大。
江北：不同片区购房目的大不相同
数据显示，上周成交商品房330套，成交套数环比上涨18%。新开商品房供应197套，开盘销售率71%，开盘套内均价7136元/平米。
据华润中央公园相关销售负责人表示，“上周华润中央公园消化了存量20多套，户型在70~100平米，均价每平米在8400元左右。”此外，像银星公司上周加推的4号楼197套，套内面积为69~96平米之间，均价7136元，当周销售了139套，销售率达到71%。记者了解到，江北商圈片区、江北嘴片区仍然是投资客户占主导地位；而江北北滨路和鸿恩寺片区，仍然是以首次置业和首次改善型人群为主，占比近80%。
大渡口：自住需求占90%
数据显示，上周成交商品房146套，成交套数环比上涨11%，上周大渡口区无新开商品房供应。
重庆巴比亚半山销售负责人表示，“1月份有加推新房源，户型在50~70平米，均价6400元，当天就卖了一半，现在卖得不错。”
据悉，大渡口目前自住型需求占90%左右。
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渝北：改善型购房人群多
数据显示，上周成交商品房569套，成交套数环比下降9.7%，新开商品房供应325套，开盘销售率42%，开盘套内均价9076元/平米。
重庆**地产营销部经理陈勇告诉记者，现在相比春节前回暖很明显，购房者中重庆市场客户来访占了九成。
陈勇表示，“从节后上班到现在，我们卖的房子都是套内面积在95~140平米的大三房，均价8300元，一共卖了130套，目前已经售罄，客户大部分都是首次改善型为主，占到了60%~70%。如果推出的是小户型销量至少翻番。”
在陈勇看来，“接下来成交量会保持一定的高位，会有一定的刚性需求客户流向改善型需求。”
重庆龙湖源著相关销售负责人表示，这个月18号他们加推的180套卖了130套，购房者基本上都是首次改善型的。
此外，上周旭辉地产也加推了旭辉.朗香郡54号楼58套住房，套内面积82~94平米，均价6356元，上周销售了30套，销售率为52%。
记者了解到，渝北区龙头寺、空港新城、新牌坊片区依然以自住型需求为主，其中改善型需求客户占多数。
沙坪坝：自住型客户占主导
数据显示，上周成交商品房559套，成交套数环比上涨26%；新开商品房供应744套，开盘销售率34%，开盘套内均价6612元/平米。
富力地产重庆公司副总经理谭国翔表示，2月份富力城销售了近200套，主要以中小户型为主，刚性需求比重大。
谭国翔表示，“实际从去年上半年开始，整个重庆市场上都是以刚需为主了，只是之前整个市场上观望情绪重，现在逐步有刚需买房了。重庆城市地位在逐步体现，稳步销售很正常。同时还观察到一个特点，现在刚需开始‘一步到位’，买两房、三房大中户型的比较多，感觉大概占了六七成。”
华宇集团副总经理江华表示，上周华宇金沙时代加推房源229套，套内面积为40~80平米，均价7800元，现在已经销售了80%。
记者了解到，沙坪坝大学城片区、滨江路片区、梨树湾片区自住型客户占到八成以上；而位于沙坪坝老街片区，比如金象左右，新纪元等楼盘，投资型客户多于自住型客户。
九龙坡：首次置业和改善型客户都不少
数据显示，上周成交商品房824套，成交套数环比上涨52%，上周九龙坡无新开商品房供应。
据和泓四季销售负责人表示，“上一批开出256套，套内均价是5800元/平米，套内面积90平米内。本来只放250个号码的，只是没有想到开盘情况会这么好，还有很多新客户是当天到现场买房的，当天销售率100%，全部售罄了。”
重庆龙力地产销售主管陈灿告诉记者：“现在市场持续性地恢复，这个月套内108和149平米两种户型销售了20套左右。”
华润二十四城销售负责人表示，“目前市场反应不错，2月份存量房销售了300多套，目前63平米的已经售罄，只剩下一些99平米和113平米的大户型了。”
重庆晋愉·盛世融城销售负责人表示，“在售的4栋60~107平米高层明显要比1月份好，现在每天至少卖2~3套，周末能卖6~10套；1月份时一天卖1~2套，还有时打白板。”
记者了解到，九龙坡九滨路片区的楼盘更趋向于舒适性，购买人群主要以改善型为主；二郎片区楼盘偏向于紧凑型户型，首次置业客户占比较大；而位于华府大道片区，首次置业和首次改善客户占比六成以上。
南岸：自住多投资的也不少
数据显示，上周成交商品房551套，上周成交套数环比上涨4.7%。新开商品房供应346套，开盘销售率38%，开盘套内均价7033元/平米。
重庆同景国际城销售负责人表示，“2月份新推的一栋楼，当天11点就全卖光了。18日和19日两天时间，成交量高达121套。”
重庆中海地产销售负责人表示，“2月份整个销量都不错，主要以刚性需求为主，首次置业的占到六成，首次改善型的占到四成。” 记者了解到，茶园片区、弹子石片区自住型客户仍然占主导地位；而位于滨江路地段和南坪商圈，偏投资型客户占比较大，例如位于南坪商圈的协信城，投资客占比近60%。
北碚、巴南：上周均无新开商品房供应
数据显示，北碚上周成交商品房81套，巴南成交322套，环比分别下降28%和5.5%，这两区上周均无新开商品房供应。
富进江山美邻销售负责人表示，“1月份销量很差，一个月下来才几套，2月份现在已经卖了20多套了，主要是以40平米，80平米刚需户型为主，首次置业的能占到八成左右，刚需正逐步在释放了。”
记者了解到，北碚区主要的城南、蔡家板块自住型客户占比90%。
重庆融汇半岛销售负责人表示，目前融汇在售的有爱窝和香缇漫山两个项目，1月份总共销售了80套，2月份目前就已经销售了150套，其中首次置业的占七成，首次改善型的占三成。该负责人表示，去年楼市成交量萎缩，目前正在逐步释放出来。
记者了解到，目前巴南滨江路的开通带来了极大利好，巴南区自住型客户占了九成以上。
购房者：担心房价会反弹
今年25岁的熊丽是我市一家网络媒体工作人员，考虑到今后在重庆长久发展，于是打算在主城买房扎根。
从去年秋交会起，熊丽就开始留意房子，目标锁定在60~80平米。
之前她分别实地考察了保利香雪、两江金鹏时光、两江铂金时光、龙德悠彩郡、**星城、仁 城国际、旭辉新里程、中渝爱都会、华宇北城雅郡等多个楼盘。最终熊丽选择了华宇北城雅郡，并于2月22日交了定金。
“我担心3月会涨价。”在熊丽看来，“就是房价跌了这么久了，应该要回暖了，我这几周去看房时觉得有意识要买房的人真的不少。”
另一位改善型需求的杨女士也认同这个观点。杨女士是一糖酒公司副总经理，目前已退休在家。去年9月份起，她就考虑买一套150平米的房子，在她看来，今年1季度价格处于相对的低位，可以考虑出手了。
记者走访我市多个楼盘了解到，一些楼盘已经取消了原先的优惠折扣。而一些正处于热销的楼盘负责人则称，下一波推盘可能会上调价格。
专家：目前市场情况不支撑涨价
目前的市场环境，能否支撑开发商涨价，购房者该何时下叉呢？
重庆领域机构市场部经理张鑫认为，楼市仍不会太乐观。
他说，1、2月份，住建部、央行都相继提出对首套房的微扶持，这样会促进一部分自住型需求购房者购房，但是传统的投资，多次改善型客群仍处于持币待购的状态。目前刚需产品卖得非常好，能明确显示购房者是哪些人群，如果一些开发商要在刚需产品上涨价，无疑是给竞争对手机会，同时让购房者继续再观望。
其次，看库存量。1月底重庆用于销售的存量房达到了820多万方，创了历史新高，而1、2月份卖了不到200万方，即使在后面开发企业不拿预售的情况下，以2011年的速度进行消化，至少要卖七八个月，今年开发企业快速跑量是最优的策略。
再有，看资金链。目前很多开发企业银行贷款已经到期，同时开发商资金结构预警信号凸现。据市统计局数据显示，2009年全市房地产开发企业当年到位资金与上年末结余资金占比结构为84∶16，2010年为83∶17，而到2011年则为74∶26，开发企业对上年末结余资金的依赖明显提高。
张鑫说，库存量、资金链以及购房者类型决定了现在开发商涨价几率不大。对于刚需来讲，今年上半年是买房的时期，因为重庆很多项目都跌到开发商底线了，价格再往下跌的空间不大，而现在整个市面上银行贷款利率下调，成本又少了点。
“目前市场面供应量大，而购房人群单一，开发商越拖到后边，成本越高债务越大。”重庆中原地产副总经理何伟坚认为，“如果房交会前后交易量上来了，那么价格会处于稳定，如果量没起来，二三季度还会有更大部分开发商暗中降价跑量。”
本报记者 李强
