上市房企三季度净利润骤降 库存激增资金告急
经济参考报2011/10/24 08:41
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房地产开发商的资金链正深度承压——营业收入下滑、存货激增、现金流日益紧张。截至10月23日已有29家房地产类上市公司公布三季报，三季度净利润环比大幅下滑40%，经营性现金流量净额从去年同期的30.8亿元骤降为-16.6亿元。接受《经济参考报》记者采访的专家认为，随着信贷环境持续紧缩，开发商资金状况越发不容乐观，预计四季度将有越来越多的房企通过促销回笼资金。
Wind统计数据显示，2011年三季度，29家上市房企共计实现营业总收入156.4亿元，环比下滑19.5%；其中有21家出现了营业总收入环比下降的情况。从净利润**看，上述房企的下滑幅度更为明显。29家房企三季度共计实现归属于母公司股东的净利润16.7亿元，环比大幅下滑了40%。
上市房企业绩滑坡可以从一组成交量数据中看出端倪。中原地产监测数据显示，9月30城市新建商品住宅成交面积环比减少3%，同比大减35%，“金九”盛景未能出现。今年1至9月，一线城市累计新房成交量同比减少9%。10月，北京和深圳成交量再度探底，上海、广州市场成交同比降幅均达到40%以上。主要二线城市前三季度成交量同比减少11%。
另据中指研究院统计数据，10月过半，楼市成交遇冷，多数城市周均成交同比大幅下降，且多数降幅在50%以上，“银十”很难达成。10月3日至9日监测的33个城市中，31个城市成交量同比下降，其中20个城市成交量跌幅在50%以上；10月10日至16日监测的35个城市中，28个城市成交量同比下降，其中14个城市成交量跌幅在50%以上。
受销售持续低迷影响，衡量上市房企资金链状况的经营性活动现金流量净额也大幅下滑。从三季度的数据看，29家上市房企的经营性现金流量净额为-16.6亿元，而在去年同期则为30.8亿元，其中有15家出现经营性现金流量净额下滑的情况。而从存货**来看，上述房企三季度存货达2337亿元，比去年同期的1551亿元大幅上升50.7%，也高于6月末的2195亿元。
链家地产首席分析师张月表示，目前房企资金链条紧张和经营风险上升已愈发明显，因资金问题被吞并、收购的中小房企不胜枚举。根据链家地产市场研究部统计，截至10月上半月，今年房地产行业并购案例已达90余起，超过去年全年的并购数量。此外，中小房企还通过抛售项目、转型矿业等手段躲避财务风险，据统计，至今已有25家左右房企涉足矿业，约占房地产上市板块的五分之一。
张月表示，大型房企的财务状况虽比中小房企稳健，但也在不断恶化。近日，多家大型房企加速融资，中粮地产抛售投资性金融资产获利约4000万元，成为房企一种新的融资策略；万科10月为名下子公司进行三次担保融资约12亿元，超过三季度的担保融资总额。
申银万国研究报告指出，目前开发商资金压力继续增大，各种融资渠道均受限制。9月房地产资金来源7209亿元，同比增长17.4%，但环比回落8.1个百分点。其中国内贷款同比减少8.3%，占比从8月的16.2%下降到15 .7%；自筹资金占比继续上升，达41.2%，创历史新高。日前出台的加强对房地产信托和外资进入楼市的监管政策，都反映了房地产各种渠道的融资难度都在加大，开发商资金压力继续增加。与此同时，销售萎靡，投资回落相对缓慢，开发商的整体资金状况仍在不断收紧之中。
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稳扎稳打步步为营 房地产开发商突出资金重围 新民晚报
政策收紧、融资成本偏高、外资撤离……房地产市场有关资金的悬念甚嚣尘上。但事物总有两面性，房地产市场也一样，在资金链危急几乎成为“一致”认知时，部分房企的“另一面”也颇耐人寻味。
资金有富余：房企买地忙
虽然“金九银十”并未如期出现，但自8月份以来，各知名房企在各地积极的拿地动作却在一定程度上将土地成交的“金九银十”勾画了出来。
同策咨询研发中心分析人士表示，目前，企业抄底土地市场的意图明显，不仅在拿地数量方面继续延续8月以来的火爆态势，在价格方面也呈现了“零溢价”的现象。
整个8月的短短31天，同策监测的30家标杆房企征战，拿下了38幅土地，而9月份，30家房企继续强劲势头，共购得22幅地块。其中万科以底价12.7亿拿下白云新城地块，楼面地价13536多元/㎡，另外以底价拿下了佛山南海区的商住地块。同时，7月份遭遇流拍的东莞樟木头镇樟洋社区20111001地块，本月再度入市，全部被保利低价拿下。
而从区域分布上来看，一线城市的土地仍然具有巨大的吸引力。由于7月份“新国五条”出台旨在对二三线城市进行更大范围的限购，房企在二三线城市的拿地热情有一定的下降，成熟的一线城市的地块再次受到较大追捧。以万科为例，9月短短一个月内，万科在北京连夺4宗地块。纵观万科近期所拿的项目，不少是底价成交或溢价较低的项目，且大部分位于一线城市。
虽然资金链危急频传，但一些房企还是加大了拿地的速度。另一方面也说明企业从长远考虑为后市的发展做好充分的准备，另一方面也说明这类房企目前在资金方面仍相对平稳。
业绩达标：房企业绩完成率并不惨淡
楼市调控，成交量锐减，房企销售业绩完成不理想几乎成了人们的一致看法。但从前三季度房企业绩完成情况的统计中，笔者发现，房企的经营状况却并未陷入一片惨淡。截至目前，有部分企业的销售业绩明显低于预期，但也有房企已完成年度销售目标。
同策咨询研发中心分析人士指出，虽然万科销售金额已连续两月出现同比下滑，总体销售情况仍出现不小的增长。1-9月，万科累计实现销售金额970.8亿元，同比上升35.9%，完成将近全年销售目标的70%，销售金额距离千亿元仅有一步之遥。同样前三季度保持强劲销售势头的还有保利、恒大和中海，特别是恒大地产，基本已经完成了全年的销售计划。
专业研发部评论员高岗表示，今年前9个月，恒大累计已实现合约销售692.6亿元，同比增长94.5%，已完成全年销售目标700亿元的98.9%。对于已经或者基本可以确定能够完成今年业绩目标的企业而言，接下来要考虑的就是明年业绩目标的设定和实现。
行业生存：把握行业洗牌机会
9月15日，上海建工连续发布公告称，其全资子公司上海建工房产有限公司先后签署股权转让协议及在建工程收购协议，分别以人民币11.56亿元收购一家公司股权，以17.17亿元收购了两个在建工程。两项交易完成后，上海建工将拥有位于闵行浦江镇1幅待开发项目地块以及2幅地块上的在建工程，3幅地块合计土地面积约为57万余平方米，总建筑面积接近80万平方米。此次30亿元总价大手笔收购项目股权，上海建工房地产资产规模得以大大扩容。
有报道称，上海建工此项收购，有利于避免与控股股东的同业竞争及关联交易，可提升盈利水平，进一步扩大其房地产开发业务，提升其持续经营能力。
相关业内人士表示，调控长态化下，融资对于中小房企来说更是“难上加难”。这也促使在本轮调控中，有可能促发大规模的行业洗牌，而对于有资金优势的房企来说，可以实现进一步的扩张。
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