最严厉楼市调控为何开发商最快乐？
中华工商时报2010/12/06 09:25
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
数据显示，11月，100个城市住宅平均价格为8487元/平方米，较上月上涨0.82%，其中86个城市价格环比上涨。在北京、上海等十大重点城市中，除南京环比下跌0.07%外，其他9个城市房价平均高达15407元/平方米，环比上涨0.41%，同比飙升34.29%。
房价并未因史上最严厉调控而应声下降已是事实，预计下一步房价还将上升，原因无它，一是通胀趋势越来越明显，二是此次调控主要实行的是需求端管理。
依据国家统计局的数据，今年10月份，居民消费价格指数(CPI)同比上涨4.4%，11月预计将破5%，远高于3%的既定目标，通胀已经不再是预期，而是一种现实。为此，国家再次启动对于物价的管制措施，同时，央行连续加息，货币政策开始回归“常态”。从这些措施可以看出，CPI上涨并不是因为短缺引起的，而是钱多惹的祸。尽管央行收紧银根，但在输入型通胀的作用下，要刹住上涨势头并非易事，为此已不得不祭出行政手段实施管制，管制只能作为临时性措施，管得了一时，管不了长久。很多商品、很多行业实际已经积聚起强烈的涨价冲动，涨价的连锁效应已经显现。在各种涨价因素的助推下，房价要降也难。而且，在通胀加剧、股市下挫、其他投资渠道依然狭窄的情况下，买不动产以及贵金属成为躲避通胀的天然良港。国家虽然采取了不少措施控制开发商融资，但开发商的融资渠道并未堵死，开发商也还没到缺钱的地步，因此，迄今为止并无哪个开发商主动降价。这两个月楼市成交量的上升说明量增价挺的态势基本没有改变。
分析史上最严厉的调控，很多措施如限购、限贷、限外等实际都是控制需求的，增加供给只用在保障范围内，对购买商品房的人来说，增加保障房并无实际意义。而且，增加保障房的土地供应同时意味着减少商品房的土地供应，使得商品房越加稀缺，地价越加高企。换言之，需求依然存在，只是被政策强行压制下去了，在需求被压制的同时，供应却在减少，结果房价地价在另一个水平上得到支撑，只要房价小幅下调，刚性需求就会借机释放，如果政策改变，势必导致房价报复性上涨。11月下半月，上海多个地区再现开盘热销场
面，成交量逼近百万平方米，成交均价彻底翻盘，达到历史高位，原因就在于部分开发商调低了5%左右的预售价格。同时，地方政府的调控姿态也在或多或少助推房价。11月初，北京曾一度暂停单价每平方米3万元以上的新楼盘预售审批，但此举就像为了减排拉闸限电一样，只是官样文章，自11月下旬到12月将会有15个左右预售均价在3万元以上的楼盘入市。河北最近大肆宣传环首都经济圈概念，结果首先拉起的就是房价地价。正因为供求关系失衡、刚性需求依然存在，正因为地方政府调控态度暧昧，所以，瞄准二三线城市、主供中小户型的万科成了国内销售过千亿的霸主，八成以上房企改写上半年低迷的销售态势，一举完成全年销售任务，而地方政府依靠卖地也赚得盆满钵满，截至11月22日，十大城市累计卖地6694.54亿元，除杭州和重庆同比小幅下降外，其余八大城市同比均大幅增加，上海、北京依然是土地财政的老大和老二。
看来，楼市已再次陷入越调控越火热的境地。如不改变通胀态势，改变供求关系，就是出台第三次、第四次调控依然难以走出这一困境。
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银行大幅压缩开发贷款 开发商明年或将融资难
在明年总贷款额度缩减已成定局的情况下，一批银行已开始压缩明年开发贷款。这意味着地产开放商明年获取开发贷可能更加艰难。
近日，深圳某股份制银行公司部客户经理就忙着赶在年底前为深圳当地一家地产开发商办理贷款业务。这家上市房地产企业市值达到200多亿元。该经理刚接到通知，这位重点客户的贷款额度将由今年的50亿元压缩至明年的30亿元。
深圳另一家股份制银行客户经理近期则忙于储备明年的贷款项目，她甚至托付记者介绍上市公司或拟上市公司的客户资源。不过，对于企业客户的类别，“只要不是房地产开发商就好。”这位客户经理告诉记者，她所在的银行规定，开发商贷款需要提出特殊申请，“基本上很难批下来。”
即使有的股份银行表示，明年的房地产开发贷款的比例将基本维持不变。但随着明年银行总体贷款额度的萎缩，开发贷款额度缩水在所难免。
事实上，在监管部门频频提示房地产贷款风险之际，临近年底四大国有银行已经开始压缩房地产贷款。关于房地产贷款暂停的消息不胫而走。“虽然没有完全停掉，但是新增额度是肯定没有了，只能等其他开发商还上一笔腾出额度，再放一笔新的开发贷。”深圳某国有银行公司业务部人士称。
进入12月份后，银行普遍存在今年的新增贷款额度紧张甚至早已用完现象。广州某国有银行公司业务部人士称，目前该行对新增贷款的控制非常严格，即使企业还贷款腾出空间，“开发商贷款还是受到严格控制。”
与国字号的四大行相比，约束相对较少的中小股份制银行收紧开发贷或将令房地产开发商“雪上加霜”。某股份制银行人士此前告诉记者，虽然中小银行受到的政策约束相对较小，但在多番调控之下，房地产开发商贷款的风险上升已不容忽略。监管部门对房地产贷款的风险也是一再提示。
信托是房地产开发商融资的另一重要渠道。除了不断向银行提示房地产贷款风险外，监管部门上月还发文向信托公司提示房地产信托风险，要求信托公司合理把握房地产信托规模扩张，并表示将加强房地产信托业务合规性监管和风险监管。
一些知名开发商的降价举动或已透露出对明年政策预期的谨慎。近期有报道称，万科、恒大等知名开发商已掀起一波降价促销大潮。
开发商：不清楚具体情况，正在查
“我们签《商品房买卖合同》时，上面还是住宅，不管是此前买房子还是开发商提供的商品房预售证，上面也都写的是住宅，咋到办房产证了，它就变成公寓了呢？”昨天上午，近百位业主聚集在鲁润大厦一楼大厅，情绪激动。
住宅改成公寓，不仅意味着无法落户、孩子们不能就近入学、而且各种税费增加了一倍，使用年限只有40年，比住宅短了整整30年，而且拿到手时已过去了10年。这30年里，如果被征用，你就要无偿拿出自己的房子；如不被征用，你要继续在里面住，每年还需根据房子面积拿几千元到一万元不等的土地出让金……
“这不是明摆着欺负人吗？等了3年多，却等来了一座公寓？”业主杨东告诉记者，他是2007年11月份买的房子，买房时，销售人员说是住宅，商品房预售许可证上写的也是住宅，签的商品房买卖合同上也是住宅。本来说好是2008年10月31日交房，但直到今年2月份他才领到钥匙。当全家人刚搬进新居，准备去交契税、办房产证时，济南市中区房产局的工作人员却告诉他，住宅已被改成了公寓，开发商还跟房管部门打过招呼，只能办《公寓房产证》。
鲁润大厦销售出的“住宅”一共有84所，一所房子是一家人一辈子的心血。明白了事情的严重性，杨先生立刻通知附近居民不要改变合同内容。但已有业主为拿到一纸《房产证》改了合同。
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好好的住宅怎么就成了公寓？商业用房和住宅用房到底有什么区别？
开发商
原就是商业用地
咋变住宅的不清楚
昨天下午，记者联系到了泰安鲁润股份有限公司济南分公司的经理杨建伟。据他表示，鲁润大厦一开始规划就是商业用地，而且楼盘的土地证、规划许可证等相关证件都曾经在售楼处进行过公示，至于最后为什么变成了住宅用地，他也不清楚。
“我们2007年把楼盘销售工作转交给了一家专门的销售公司，具体情况我也不是很清楚，公司现在正在查。”
杨经理同时表示，居民想把小区变回住宅楼已不可能了。“我们现在正在和业主进行协商，希望寻找一个两全齐美的解决办法。”
律师
简直匪夷所思
实属侵权
“我查了查，山东省还是首次出现这样的事情，简直匪夷所思。这已经不仅仅是违约行为而是侵权。”山东鹏飞律师事务所主任律师付强昨天接受了业主授权，愿为他们维权。
他告诉记者说，开发商擅自修改房屋合同本身就已是一种侵权行为，更别提用欺诈的手段来试图改变合同中条款了。他表示，很快将向泰安鲁润股份有限公司济南分公司递交律师函，要求对方按照《商品房买卖合同中》的约定履行合同，及时纠正自己的侵权行为，承担应负的责任。“然后我们会根据开发商的意见，决定是否起诉它。如果真走到了起诉那一步，规划部门、房管部门、土地管理相关部门，也会被列入第三人，一块承担责任。”
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