房地产迎来关键时刻 调控下热流暗涌

站稳之后，仍可看好

房地产从来都决定着市场的牛熊，流畅的下跌和坚忍的上涨后，尽管政策利空仍是山雨欲来，但如今的地产股筹码分布，多方已经掌握了话语权。

而空头手中，除去用到了的政策，几乎一无所物。

即便是政策，也有多头的盟友。保险资金投资不动产已经开闸，这对一线城市地产特别是商业地产是个不赖的消息，而REITs也有望最快在8月底获批，在地产融资困难的当下，这将拓宽地产商的融资途径和降低融资成本。

中观层面，地产公司的资金链状况要远远好于2008年，土地溢价率则持续下降逼近历史，这有利于地产公司的风险控制和规模再扩张。

当然，在笔者看来，这些都不是最重要的。重要的是，大幅下跌后，空头手中已经没有了尚方宝剑，想象中的经济减速、外围做顶、企业盈利下滑等，都无法成为战略性的做空理由；相比之下，多头或许同样缺乏大幅上涨的理由，但足够的跌幅和底部换手量能、透支政策利空和房价跌幅的低估值表现，使得战略性建仓正在成为许多大资金的选择。

毕竟，房地产行业依然暴利，在2600点的股市中，博弈价值巨大。

当然，具体的投资思路上，地产股分化已经体现。如万科上涨获益于的中报，招商地产[20.390.59%](000024)(000024.SZ)的相对强势受益于前海概念，而区域性主题的地产投资仍可能在A股市场保持强势，如近期强势的天津松江[11.434.57%](600225)(600225.SH)和深圳地产股。城投股和商业地产股尽管走势一直稳健，却未有大幅跑赢行业的表现。

万科A暴涨标志着新的行业逻辑：谁先降价谁受益。降价已不是现金周转问题，而是存货周转率问题

最近房地产翻多迹象十分明显，形势似乎诱人。无论是一级市场还是二级市场。从过去一个月的整体表现看，实际上回暖的苗头已不能称作苗头，部分区域几乎已经是“事实”。只是有了中房协副会长博鳌论坛上的“上书门”的万众唾骂，市场人士说起话来自然要绵里藏针。

地产板块的事情，向来就不能孤立的谈论。理财周报认为，目前的地产回暖，只是调控效应进入第二阶段，我们称之为“手痒期”，行情演绎有如火中取栗。那么，为什么我们要称之为“手痒期”呢？

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地产进入“代”

“告别大时代，进入代。”这个提法，是理财周报在今年3月提出的“地产牛皮市”观点的一个深化。

从种种迹象看，中央对地产的调控，的确步入了一个长周期，而告别了此前擅长的短周期手法。作为对称，2005年以来的短周期调整，铸就了地产的大时代，而2010年开始的长周期调整框架，反过来就注定将地产拉入小周期泥潭。

从种种信号看，我们有理由相信，管理层正在对“房地产经济裸奔症”展开会诊，且试图制定全套解决方案。

此轮调控，不特是为了解决一个泡沫，更是一次转型，一次自我救赎，以及某些高层使命。站在空前的高度上，才能理解缘何2009年三季度房价即民怨沸腾，而管理层实质上一直保持缄默长达约5个月。近期中房协副会长的“上书门”事件反应，亦体现了中央坚定不放松的态度。

在房地产这根藤，主要绑着3个蚂蚱：地方政府、商业银行，以及以开发商为中枢的利益集团，最外围才是房地产投资客。

调控最容易啃的骨头当然是地产投机，只要进行放贷差别化管理即可。而以下信号不应该被解读为“调控的犹豫”，而是相反，应是“大调控的准备”——对商业银行的安全性进行一再处理：地产业务压力测试据称已经进展到个人放贷风险，对表外业务比如银信合作严厉监管、加强资本充足率，不惜一切代价保银行的再融资；严查监测地方保障性住房数据尤其是专项补助金用途、在“紧货币”基调下，以各种名义“松财政”以减缓地方财政压力、大面积排查地方融资平台压力，据称最终可能是中央财政借银行之手买单。

宏大的规模注定了长周期，也注定了过去一月的地产回暖，完全不足以说明“政策无效”。

因为，你看不见的牌，可能多得你数不出。

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为什么说是“手痒期”

在我们的理解中，实际上首轮地产调控已经达到效果，即震慑效应。对于积重难返的中国经济，不会有人单纯到想用“国十一条”就能把房价降低30%。

我们认为，地产调控效应起码有三个时期，一是政策推出后的消化期，表现为7月之前的市场骤冷。第二期即为试探期，也就是手痒期。开发商尝试着降价，刚需和部分投资客手痒进场，大部分开发商缩小供应，伺机涨价。

于是，我们看到很多机构所捕捉到的信号：观察期，政策中性，“不会出新政策”。而此时，无论是手痒的开发商，还是手痒的投资客、机构投资者，本质上是在挑战调控者的情绪。

一旦目前的涨价之势愈演愈烈，第三个时期，即惩罚期必将到来。更猛烈的政策，不但将调教地产板块，亦将注销掉目前大盘超跌中级反弹的后续血液。

而调控者的情绪将如何演绎呢？这很可能取决于一个空间，一个时间。空间，即房价上涨的幅度；时间，即排雷的进度。目前看，排雷最艰巨的战役，可能在地方融资平台。

这就是地产代的逻辑，一涨就调，一跌就补。这里，涨是指房价，跌，是指成交量。

需要注意的是，即便是房价不涨，存量的调控筹码还没用完。地方对中央政策的执行还在进行。而地方的房价调控上，真正凶狠的还在后面。比如说，传闻中的北京新国十条，比如说传闻中上海和重庆的房地产税。

以我们国家的治理逻辑，大事之前，窗口先行。从多重博弈的角度看，上海、重庆、深圳都很可能是新一轮地方调控的风向标。

故而，本轮地产的空翻多，属于火中取栗的手痒期，那么到底能持续多久？

目前政策，世人皆以为最不可能为加息，因经济正处下滑通道。但说不清道不明的通胀、蠢蠢欲动的房价、国际流动性再度泛滥，都很可能改变政策节奏。而从小周期看，无论从开发商现金流业绩压力还是政府GDP考量出发，四季度政策变宽的可能性。

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打破旧思维：房地产≠房价

我们尤其要提出，此后房地产行业的逻辑，已经不再是惟房价是论。周转率的重要性很可能要跑到房价的前面。

这是多重因素决定的。此轮房地产调控仍然是在既有土地制度、财政制度、财富分配体制下进行的。

在“以量换价”的逻辑中，成交量是相当重要的底线。否则，地产经济总量的萎缩，必然要令正放缓的实体经济趋于紧缩，以至于违背中央精神。

万科A的异军突起，标志着新的行业逻辑：谁先降价谁受益。此时的降价已经不是现金周转率问题，而是一个存货周转率问题，ROE公式的天平改变了。

于是，“主动降价+周转快+二三线布局=优质地产股”应该成为我们的投资方向。而二三线房价近期的坚挺，除了刚性需求，更主要还是地方政府财政压力过大。而万科积极参与保障性住房建设也标志着，地产商在此后的二三线土地资源获取上将越来越带上附加色彩。大地产商的优势是明显的。

作为各大城市的政府投融平台，在当前结构转型的过程中，城投概念的地产模式越来越受到重视

乱花渐欲迷人眼。

从不同的维度来分，房地产经营模式有很多种。年初的时候理财周报就曾提出6大潜力的地产模式，在这里，我们重提前期理财周报提出的具有强劲生命力模式的地产经营模式。

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城投模式区域优势明显

首先，城投模式。“城投”这个概念是在1991年就被提出来，作为各大城市的政府投融平台，而在当前结构转型的过程中，城投概念的地产模式越来越受到重视。

前期的理财周报也曾介绍过，城投模式即是地方政府和城投公司联手，实现一级二级开发联动，以达到双方共赢的目的。

城投公司一方面具备一级土地开发的资格，进行生地开发；另一方面可通过融资进行土地二级开发。一二级联动联动开发可以减少城投公司的拿地成本，与政府的合作也保障了开发资源。

城投公司在本区域中有着得天独厚的优势，这在城镇化和旧城改造的进程中尤为明显。典型的城投地产企业，如中天城投[10.80-2.09%](000540)(000540.SZ)、西藏城投[10.53-3.75%](600773)(600773.SH)、渝开发[10.61-3.28%](000514)(000514.SH)、上实发展[10.05-4.10%](600748)(600748.SH)都带有典型的区域特点。

城投公司的定位与当地政策的导向分不开，西部概念、新疆概念、上海国资重组等概念都让城投地产有快速发展的空间。

商业地产寻找刺激点

然后，商业地产模式。2010年被称作商业地产元年。

房地产商们想要的已经不仅是拿地盖房子然后卖房子了，而是想要长期持有自己盖的房子，并通过经营取得长期的稳定的投资回报。

典型的商业地产模式的公司如金融街[7.45-2.36%](000402)(000402.SZ)，当其他公司在考虑做商业地产时，金融街已经奠定其的优势。

在2319点位反弹以来，金融街累计上涨幅度为14.36%，而同期的房地产行业板块的涨幅为25%。

某券商地产行业分析师对此表示，商业地产模式还处于被市场认识的过程中，后期还需要寻找股价的刺激点。随着REITS (Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金)的推出，为商业地产的发展提供更良好的资金来源。

目前，上海浦东新区已经明确把REITs试点的资金用于保障性房产的建设。具体的试点方案后续将推出。REITs虽然短期内是保障性住房的融资方式，从REITs的国际发展经验看，几乎所有REITs的经营模式都是收购已有商业地产并出租，靠投资者。

同样作为商业地产龙头还有上海的世茂股份[13.54-0.66%](600823)(600823.SH)，从市场角度看，目前其估值已经明显高于行业，短期机会不明显。广州的海印股份[15.001.56%](000861)(000861.SZ)，成熟的商业物业项目为公司带来主要的收入。

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建筑类央企上下游通吃

最后一类我们要提央企集团，房地产经营中的六大环节：资本运作、设计策划、拆迁征地、建设施工、销售租赁、物业服务。央企的资金实力和政府背景是其强大的支撑。

以中国建筑[3.69-0.54%](601668)(601668.SH)为代表的开发商，其业务囊括了房地产经营中的六大环节，中国建筑、中国中铁[4.46-0.89%](601390)、中国中治疗、中铁二局[9.52-0.73%](600528)、龙员建设等都是典型的代表。

一条龙的体系使得这一类的发展模式相对稳健，房地产开发受政策影响较大，业绩波动也大，而建筑业务则相对稳健，可以缓冲业绩的波动。一条龙的模式也使得公司的资金周转更加灵活，现金流出的压力相对较小。

以建筑业务出身的这一类央企，其的优势在于拿地。

上下游通吃的业务经营方式并非就好，招商证券[21.56-2.36%](600999)分析师贾祖国就曾表示，一体化并非一个好的模式，外包更加的商业化，成本更低，服务更好。

当然我们注意到以建筑出生的这一类企业并不可能讲建筑业务外包出去，而房地产开发是比其建筑业务利润率更加高的业务，因此做一体化也是其追逐利润的结果。

地产模式的新生是发展的细化。各大地产商宣告进入商业地产也并说明住宅地产就走向衰落。相反，住宅地产将在相当长的时间内保持刚性需求。

国信证券房地产行业分析师区瑞明表示，进军商业地产并非不看好住宅地产，而是由于目前在中国地产的商业价值更多的还是来源于土地资源。盖了房子不卖，可以慢慢享受土地增值带来的。然而商业地产的经营对企业的各项能力要求都上了一个台阶，且商业地产的投资回报时间长，并不能在短时间给企业带来业绩增长。

商业地产成功的首要是在核心城市的核心地带拥有土地，地理位置仍然是商业运作成功的关键因素。城投模式中的这种区域性开发商具备的仍然是在二三线城市的拿地优势。

而建筑业出身的央企也因其建筑业务强化了自身的土地争夺力量。不同的分类，不同的模式，说到底终究以土地为基础。

而商业地产作为长期发展的方向，其竞争力的争夺就不仅在土地上，还有商业经营的经验以及上下游合作企业资源。

2010年，最纠结的就是房地产。

从年初靓丽的销售业绩，到四月的“新国十条”颁布，房地产市场在2010年上半年跌宕起伏，风雨交加。如今，扑朔迷离的房地产市场又将如何继续？

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房地产热流涌动

今年4月，房地产市场遭遇政策严冬。国务院颁布被称为史上最严厉调控政策的 “新国十条”，新政出台之后，成交量首当其冲。

据中指研究院统计，在新政出台后的一周(4月19-25日)，在其监测的35个城市中，21个城市成交量环比下跌。一线城市全线下跌，二线城市中杭州跌幅，环比下跌72.55%。此后的5-7月，各地成交量继续大幅下滑，但是价格并没有明显的下跌。

国家统计局公布的数据显示，7月，新建住宅销售价格同比上涨12.9%，涨幅比6月缩小1.2个百分点，环比与上月持平。其中，商品住宅销售价格上涨14.4%，普通住宅销售价格上涨13.9%，高档住宅销售价格上涨16.4%。二手住宅市场也有升温迹象。7月，二手住宅销售价格同比上涨6.7%，涨幅比6月份缩小1.0个百分点，环比下降0.1%，比6月份降幅缩小0.2个百分点。

而进入8月，4个一线城市均不同程度出现了轻微反弹的迹象，一些二三线城市的房价更是热流涌动。

据中原地产统计，8月上半月北京住宅市场成交量为2339套，相比6月及7月同期数据均有明显上涨，环比7月的2133套上涨了9.7%。

此外，武汉楼市成交量也大幅增长，8月8日到15日成交2004套，环比增幅34.14%。其楼市成交面积为20.23万平方米，环比涨幅41.87%。此外，其成交均价突破7000元/平方米大关，为7020元/平方米。

二手房的反弹则更为明显。统计数据显示，二手房市场累积的购房需求已经开始在7-8月份逐渐释放，大多数城市的二手房价格也已出现回暖。

“如果没有进一步的政策出来，房价很可能会企稳反弹。”广州社科院教研处处长彭澎告诉记者。

房价逆市上涨，未免有些尴尬。尽管每一次调控都在放松后迎来价格重新上涨，但在调控期间，房价还是取得了预期的调控成效。并且，2008年，甚至由于房价下跌过猛影响实体经济增速，甚至还迎来了一波救市的大潮。

而房地产价格在此次调控步入不跌反涨的“怪圈”，也让不少人对政策预期放松。

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微妙时刻敲山震虎

很明显可以看出，目前已经到了一个非常微妙的时刻。

量缩价未跌这段时间，如果调控继续严格执行或稍许加码，则房地产价格必然下跌，因为许多开发商会坚持不住。但如果调控松劲儿，迎来的将是价格上涨。

而从房地产新政颁布之初的草木皆兵到现在市场对政策预期的种种猜想，市场对房价走势依然莫衷一是。一场场口水战频频风生水起然后被强势压倒，这背后，多方力量之间的博弈可见一斑。

最典型的莫过于8月12日的博鳌论坛上，中房协副会长朱中一表示中房协已多次“上书”国务院，建议暂缓出台新的紧缩性房地产调控政策。

朱中一此举遭到不少人炮轰，但是却符合房地产商的利益。但8月13日有坚持房地产宏观调控，坚决抑制投机炒作等不合理购房的政府态度出来，此次争论才算告一段落。

近几年，我国房地产调控的目标略有变化。2004～2005年主要是为了抑制开发投资过热，2006～2007年主要是优化住房供应结构和稳定房价，2009年12月以来，目标相对单一，主要是遏制部分城市房价过快上涨。

如果此时政策松动，则必然会对此次房地产新政的效果造成影响。

拿2007年9月来说，当时央行要求购买二套房首付比例不得低于40%，贷款利率不低于央行基准利率的1.1倍，但很快，迅速回调政策。不仅未能收到预期的调控效果，市场还以一轮疯狂上涨作为回应。

这次政策口径一直没有变化。近段时间住建部、国土部、银监会三令五申要严格落实调控政策，国土部甚至大费周折地为银监会提供1457宗闲置用地的黑名单，以限制部分违规开发商的贷款申请。

可是，光靠这些措施恐怕还不够。关键是地方政府落实中央政策的积极性仍难以乐观。一线城市和少数二线城市政府受压较重，基本上执行了中央政策，可660个城市中的绝大多数，恐难很好地落实中央精神。

彭澎也指出，下半年的房价主要取决于三个关键性因素，分别是供求关系、保障性住房和地方政府是否不折不扣实施调控政策以及新政策会不会出现。

彭澎告诉记者，地方政府有浓重“土地财税”和“房地产情结”，短时间内难以割舍，这是房价能否继续调整的一个重要因素。

房地产市场调控至今，下一步调控政策的重点正在转向囤地、囤房、闲置等环节，这属于合规方面的“外围”因素，对房价同样能够起到“敲山震虎”的作用。

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把握地产板块结构性机会

记者采访的几位市场人士表示，“金九银十”值得期待，房地产反弹可能会持续。但同时，也有业内人士认为房价还会继续向下调整。

中国社科院金融研究所研究员易宪容在接受理财周报记者采访时明确表示，房价继续调整是必然。易宪容告诉记者，房地产市场中存在的泡沫并没有消除，并且，“国十条”并没有实施完毕，房价继续调整是必然的。

一位不愿透露姓名的分析师告诉记者，房地产会有调整，但是下降的幅度不会太大。

“如果政府能够继续理性推行新政，把房地产政策贯彻下去，出台房产税，则房价还会继续调整。”彭澎告诉记者。

老子说，福兮祸之所伏，祸兮福之所倚。如今，各地房价有企稳并且个别城市已经出现热度上升的迹象。但是这种稍微转暖的迹象，可能成为政策发力点。

然而，虽然房地产市场扑朔迷离，不少行业分析师却纷纷表示对房地产股票相对看好。天相分析师刘义最近发表研报称， 2010年下半年房地产板块存在结构性的机会。

“房地产最坏的时候已经过去，但趋势性回升还需要确认，地产股依然存在结构性的机会。”刘义指出，建议投资者关注持续成长能力的分化以及近期销售进展的分化，看好华侨城(000069.SZ)、中南建设[10.61-5.94%](000961)(000961.SZ)、荣盛发展[12.12-3.27%](002146)(002146.SZ)、世茂股份[13.54-0.66%](600823.SH)、福星股份[9.95-3.49%](000926)(000926.SZ)和中天城投[10.80-2.09%](000540.SZ)。

万科A[8.65-1.03%]是机构和基金的标配股，如果资金大举介入，可能意味着地产股未来还有一定的上涨空间

沪深300指数中的权重地产股万科A(00002.SZ)破9元大关，究竟意味着地产股新一轮牛市的开启，还是大跌前的回光返照？

8月17日盘中，万科A股价一度高达8.98元，这是自7月2日万科创下一年内的低点6.65元后的迄今上扬高度，也是在短短两个星期内万科的第三次异常波动。

知名私募基金经理吴国平说，万科A是机构和基金的标配股，如果资金大举介入，可能意味着地产股未来还有一定的上涨空间。而另一私募基金经理张卫民则认为，万科的飙升，究竟是个股行为，还是地产板块启动的前兆，目前仍很难判断。

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万科A[8.65-1.03%]鹤立鸡群

8月10日，万科A发布了亮丽的中报，据中报披露，今年上半年，万科在国内8个城市取得了市场占有率，其中，除了万科占有传统优势的深圳、武汉等几个城市外，此前一直被远洋地产[5.57-1.24%](3377.HK)、中国海外(00688.HK)、保利地产[12.50-2.87%](600048)据守的北京、天津和青岛等几个一线城市的市场占有率的交椅也被万科夺得。

事实上，在内地上市地产商中，万科上半年的业绩应该算是的，而其他几家业绩较好的地产商，譬如恒大地产[2.64-1.12%](03333.HK)、中国海外等均是香港上市公司。这也给了资金看好万科的前提。深圳圆融资产执行董事冉兰说，万科连续上涨有中报的影响，因为资金乐意接受一个预期基本面较好的公司，他也表示，从盘面上看，万科资金运作的痕迹非常明显。“作为地产板块的权重股，只要新发基金，几乎都要标配万科，这也令万科取得了与其他地产公司不同的地位。”

从某种角度而言，万科A上扬似乎只是个股行情，自7月2日起，万科的涨幅达31.8%，而其他的几大地产商保利地产和金地集团[6.72-1.75%](600383)的同期涨幅才分别为31.4%和18%，地产指数[3532.65-1.90%]的同期涨幅也仅是16.68%。权重的万科远远跑赢指数，颇耐人寻味。

万科A可能撬动地产板块

不过，历史经验也告诉投资者，每次板块上扬，首先发力的几乎都是一线的龙头股，接下来依次是二三线地产股。2007年7月，大跌后重新发力的首先就是龙头股，在之后很长的一段时间内，二三线股才慢慢跟上。2008年11月，同样的情形再次出现。

这是因为，只有当龙头股稳定在高位，投资者通过估值和市盈率的比较，发现二三线股也有潜在获利空间后，才会逐渐跟进。主力资金也可以从龙头股中抽取资金来拉升二三线股。

那么，万科A的上涨，是否能带动整个地产板块呢？

吴国平认为，地产板块是否能走出一波大行情，仍要关注预期的政策。然而，从目前的情况看，整个行业的背景是地产价格跌不下去，甚至还有一定的上涨空间。再加上地产商陆续发布较好的业绩报告，很可能改变一些投资者对地产板块的预期。

张卫民则认为，目前进入地产板块的资金可能是抱着交易的心理进入的。因为从中期角度看，机构主要选择那些基本面可以变得更好的行业，地产作为传统产业，虽然目前地位重要，但是比起新能源、医药等行业，没有更好的概念，没有更多的故事。他提醒投资者，目前判断一个板块的资金流向，不应以日为单位的短期指标，而应以周或月为单位的长期指标衡量。只有这样，投资者才能发现资金是否真的青睐地产板块。

不过，深圳东方富海合伙人梅健仍认为，只要人口红利没有结束，人们对房地产就有刚性需求。如果从5年至10年的周期来看地产股，现在地产股的市帐率和市盈率并不算高。因为只有人口出现负增长了，才意味着人口红利结束。

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外资抛出橄榄枝

而在一江之隔的香港市场，内地地产股引起了不少基金的注意，交银国际龙腾结构精选基金基金经理丁靓说，目前不少海外资金正在追逐人民币的概念，其中地产、金融和零售消费都是受益于人民币的高流动性资产行业。

从7月下旬开始，香港市场上再次出现密集的融资潮，碧桂园[2.39 0.00%](02007.HK)、保利香港[8.91-1.66%](00119.HK)、合景泰富[5.53-0.54%](01813.HK)、世茂房地产[13.88-1.42%](00813.HK)和远洋地产(03377.HK)等都以配股或发优先票据的形式融资。虽然有投资者认为，地产公司融资是为了应对未来的不确定性，但是，从融资顺利完成也可以看出，不少海外资金正在悄悄地借道香港进入中国地产市场。

同时，也有另外一个现象值得关注，不仅是香港，还有内地，政府都在积极地调控楼价，但是，不少地产商仍大手买入土地，香港新鸿基、恒基、和黄买地的计划并未改变，内地的上海复地[2.25-2.17%]、远洋地产近期都有买地。

权证是一个敏感指标，法兴证券环球股票产品董事李锦说，近期香港市场不少熊证的收回价大约在21800点至22000点之间，这也意味着香港恒指很有可能会触及这些价位，金融和地产也是香港恒指的重要组成部分。

权证的动向也许也预示接下来的地产板块将迎来不平凡的波动。

股价上涨还看业绩基本面，后市关注楼市成交量变化，地产除权股填权表现可期

2010年8月10日万科A(00002.SZ)公布半年报，报告期内公司实现营业收入167.66亿元，同比减少23.12%；营业利润 41.18亿元，同比减少1.73%；利润总额41.48亿元，同比减少1.02%；归属于上市公司股东的净利润为28.13亿元，同比增长 11.41%。

由于在销售情况、土地储备以及现金流方面的优势，万科A在中报公布后的5个交易日内涨了15.5%。人们在惊叹万科A突如其来大涨幅的同时，也充满遐想，这种疯狂会不会在房地产板块其他公司上演呢？

“金九银十”，9、10份被认为是房地产销售能否放量的一个关键时期，此时上市公司销售情况的差异将直接导致其股票在二级市场上表现的分化。

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首开股份[17.54-2.56%](600376)等：销售胜者为王

A股2319点反弹以来，房地产板块像大家预期的一样，地产股普遍在前期超跌的基础上进行估值修复，地产股不少有20%以上的反弹。

之前市场支撑行业估值修复主要有三大因素，政策放松预期、楼市销量反弹以及靓丽的中期业绩。虽然投资者基本认为不会有更加严厉的政策出台，但是对于当前政策的放松并没有更强预期。

相对于政策放松的预期以及中报业绩好坏对地产股的刺激，在未来短期楼市成交情况对地产股表现的影响就会更大，市场普遍认为楼盘成交量的复苏才是市场转暖的主要标志。

某券商地产分析师告诉记者，“短期或者是第三季度房地产板块的策略，上市公司销售业绩是我们关注的一个重点。迅速做出反应的公司的销售情况基本都很好，这些公司上涨空间相对更大。”

京城龙头首开股份(600376.SH)近期被多家机构同时看好。东方证券分析师建议将首开股份作为的配置标的，房地产行业高级分析师在研报中表示，首开股份在京项目量多质优，同时公司土地储备丰富既可保证长期发展，又可提供巨大业绩弹性，且基本无资产减值风险。预计今明两年业绩锁定率高达112%，且超预期能力很强，目标价格是27.46元/股。

其他因为销售领先、财务状况稳健而被看好的公司还有保利地产(600048.SH)、滨江集团[11.65-1.77%](002244)(002244.SZ)等。

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华侨城等： 商业模式独特者或成为黑马

一种独特而又合理的商业模式足以让一家上市公司比竞争对手走得更远更好。理财周报3月份曾对四种中国式地产商业模式进行过深入研究。通过研究了解到，人口红利留给地产的黄金期已经不多，传统地产商也将进入战略转型的通道。

投资者对华侨城(000069.SZ)的“地产+主题公园”的模式早已耳熟能详，当前华侨城旅游业务正在经历规模和层次上的扩张，而地产业务则将由单独的高端住宅衍生到主题商业综合体。

华侨城上半年归属母公司净利润13.5亿元，同比增长84.8%。公司期末拥有货币现金45亿，较2009年末增加50%，现金状况良好，由于长期借款的增加，公司剔除预收账款后资产负债率为58%，比上年末增加8个百分点，财务状况仍比较稳健。

2010年7月1日，公司与天津市合作开发天津东丽湖华侨城项目有了实质性进展，公司通过挂牌方式取得了东丽湖项目用地。就目前而言，华侨城的商业模式在向其他地区复制推广时并没有出现明显的障碍，模式发展前景很大。

华侨城公司研报显示，截至2010年上半年，地产业务销售收入约45亿元，而2009年预收账款约47.66亿元，合计92.66亿元，较2009 年结算收入增长32.4%，完成2010年预计结算收入的87%。考虑到曦城项目上半年贡献3.15亿元投资，2010年地产业绩锁定性强。

其他因为有独特的商业模式或发展区域而被看好的公司有世茂股份[13.54-0.66%](600823.SH)、荣盛发展[12.12-3.27%](002146.SZ)、福星股份[9.95-3.49%](000926.SZ)等。

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