房地产业密集调控45天 资本市场反应过度？

在去年12月开始关于二手房营业税优惠政策止续的争论声中，国务院12月9日提出，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。这一优惠政策的叫停似乎也开启了房地产业新一轮密集调控的重重帷幕。

从12月9日至今，45天过去，正如12月14日“国四条”中阐述的，土地、金融、税收等综合性政策鱼贯而出，土地拍卖、新房销售、二手房转让等市场风向随即发生偏转，开发商、中介商以及专家的看法也产生了分歧，而准备买房卖房的百姓也自然而然在这期间对房价预期发生着微妙的变化……

2009年是“房地产年”

2009年房地产销售额占比全年GDP达13.12%。 本周与2009年房地产业相关的统计数据集中亮相，统计显示房地产业的支柱地位无法动摇。

1月19日，国家统计局网站公布2009年房地产市场运行情况显示：2009年，商品房销售额43995亿元，比上年增长75.5%。其中，商品住宅销售额增长80.0%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长66.9%和45.5%。1月21日，国家统计局发布2009年全年系列国民经济数据，2009年全年国内生产总值(GDP)335353亿元，按可比价格计算比上年增8.7%，增速比上年回落0.9个百分点。从上述数据可以得出，2009年房地产销售额与GDP比为13.12%。

由此可见，2009年房地产的的确确成为了GDP的支柱，仅仅销售额就占据了13.12%，如果再加上商品房带来的相关和房地产带动的相关产业的发展，2009年可以当之无愧的称之为房地产之年。

2009年房地产新增贷款超过全年新增贷款的1/5。

1月20日晚，中国人民银行发布《2009年金融机构贷款投向统计报告》，报告披露，2009年金融机构本外币新增贷款9.4万亿元，约为2008年新增贷款的两倍。中长期贷款累计新增7.1万亿元，约占全年新增贷款的76%。其中，2009年房地产开发贷款累计新增5764亿元，个人消费性住房贷款累计新增1.4万亿元，这两项贷款占比超过全年金融机构本外币新增贷款的21%。

2009年流向房地产市场的新增贷款规模，远远超出工业、稍逊于基础设施行业的新增贷款规模。工业中长期贷款新增1万亿元，基础设施主要行业本外币中长期贷款累计新增2.5万亿元。

房地产开发景气指数连续9个月回升。

国家统计局19日发布的数据显示，2009年12月份，房地产开发景气指数为103.66点，比11月份提高0.88点。自2009年4月份以来，该指数已连续九个月环比上升，升幅依次为0.02点、1.18点、0.61点、1.46点、2.07点、1点、0.95点、0.75点、0.88点。从分类指数看：房地产开发投资分类指数为100.42，比11月份下降0.18点；本年资金来源分类指数为110.77，比11月份提高1.25点；土地开发面积分类指数为95.69，比11月份提高0.33点；商品房空置面积分类指数为96.87，比11月份提高3.03点；房屋施工面积分类指数为102.51，比11月份下降0.50点。

2009年房价创房改以来新高。

国家统计局1月19日公布的数据显示，2009年房地产市场成交近9.4亿平方米，均价约4695元/平方米。全年房价涨幅24%，平均每平方米上涨813元，达到前所未有的水平。仅2009年12月份一个月，70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%，已超过2007年全年7.6%的增幅。而国务院发展研究中心宏观经济研究部部长余斌日前表示，2009年房价为1998年住房制度改革以来涨幅的一年。

土地拍卖高热不退

财政部、国土资源部、中国人民银行、监察部和审计署等五部门2009年12月17日联合发布《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确要求开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款，则不得参与新的土地出让交易。这一对地产开发环节的约束政策虽然表达出了政府对地产行业调控的决心和力度，但仍然阻挡不住开发商在土地市场的拿地热情，新地王不断涌现。

镜头一 2009年12月17日，就在五部委联合发起《进一步加强土地出让收支管理的通知》的当日，经过100轮左右竞价之后，保利以30.4亿最终获得北京市**区东风乡高井村一地块，击败万科、远洋等众多名企力拔头筹，成交楼面价达23506元/平米，高出起拍楼面价6213元/平方米近三倍。

据悉，这一壮举刷新了此前广渠路15号地创下的楼面地价16240元/平米的记录，保利地产(19.99,-0.59,-2.87%)顺利晋升**楼面价“地王”。

镜头二 2009年12月23日，上海住宅市场中的地块大热门——新江湾城C6地块以37亿2000万元总价，由中国中建地产投得。根据出让地块的总价折算，这一地块的楼面地价每平方米高达3万2000元，创下当时中国住宅地块单价。

据报道，当日竞投该地块的开发商包括了新加坡上市的仁恒地产、龙湖地产、中建地产、九龙仓等。而中标的中国中建地产有限公司是中国建筑(4.41,-0.02,-0.45%)股份有限公司的全资子公司。中国建筑是中国A股上市公司，是全球市值的建筑房地产综合企业集团。

镜头三 2010北京块土地拍卖7日落槌。

经过130轮较量，中铁房地产集团有限公司以19.85亿元拿下丰台区位于南四环附近的黄土岗居住用地，折合楼面价8016元/平方米。据悉，高达8016元/平方米的楼面价已经与该地块限价房的销售限价相当，而黄土岗区域商品房目前均价在1.5万元/平方米左右。

新年场土地拍卖没有预想的热闹，只有中铁、融侨、东亚、金地以及住总和水木天成联合体等五家买家参与现场竞拍。

镜头四 20日刚刚在广州中山创造地王的央企中海地产，又在21日北京的寒风中以59.7亿元的价格打败万科、保利等十多家开发商，斩获丰台区六圈A居住项目用地，成为北京新地王，楼面地价高达1.7万元/平方米。

在广州中山，中海地产掷金3.86亿拿下广州中山一商住用地，而该地块此前的三年中曾四次流拍。

交易市场日渐理性

2010年新年伊始，各地房地产交易有了些微变化，以京沪深三地为例：

北京新房交易降63.9%，二手房降73.3%。据北京市房地产交易管理网的数据显示，2010年1月前半月北京市一二手房交易量环比2009年12月同期大幅下降，其中新房住宅期房环比骤降63.9%，二手房住宅签约降幅更大，达到了73.3%。不过，房价仍然上涨。

统计数据显示，据交易管理网已有的签约记录，一手房1月1日-13日，期房签约共3714套，其中期房住宅签约3031套，而上个月同期，期房签约达到了10059套，住宅期房签约8397套，环比这两个数字分别下降了63%和63.9%。

而二手房已有的交易记录显示，1月1日-14日，共签约房屋5369套，其中住宅4800套，而上个月同期，签约房屋是19018套，其中住宅17981套。环比这两个数字分别下降了71.7%和73.3%。

尽管交易量下降，房价却继续上涨。数据显示，截至2010年1月13日，北京1月已开盘项目达15个，后续计划开盘项目36个。51个开盘项目中已公布开盘价格的有35个楼盘，均价达21919.66元/平方米，相比去年12月份的开盘均价每平方米高出1352.42元，环比上涨6.58%。这是自去年4月以来，房价连续第九个月上涨。

上海新房成交现一年来，二手房降幅10%。在去年12月初二手房营业税优惠政策结束后，上海新房的周成交面积已连续4周下降，如果剔除因节假日而导致成交量过低的周成交数据，1月第二周，上海全市的新房成交面积，已是近一年以来的周成交数据。

新年个月上海二手房市场交易行情也未有明显起色，整体成交套数维持在较低水平。失去交易量支撑，上海愿意做出价格让步的业主占比有所上升，降幅已达10%。

来自21世纪不动产上海区域数据监测中心的调查显示，1月上半月全市各板块二手房成交量较去年12月同期仍有5成左右的降幅，买家观望情绪依旧。总体看来，进入1月中旬后市场的可议价房源比例呈扩大态势，幅度也在加大。

深圳市场担忧逐步消除，成交正在恢复。据深圳房地产信息网的监测，新年前三周全市新房共成交2022套，环比下降近两成。其中周比较低迷，1月1日成交93套，1月2日成交99套，1月3日成交96套，1月4日成交134套。元旦三天假期成交量均不超过百套，这与2009年深圳楼市火热期日成交两三百套形成鲜明对比。之后两周有所回升，当月第二周新房共成交819套，第三周新房成交量小幅上扬，为915套，而且，成交均价微张。

二手房方面，始于2010年1月1日开始执行的营业税新政，使二手房成交量大幅回落，经过短暂的调整，市场对政策的担忧逐步消除之后，二手房成交量开始回升。1月第三周全市二手房共成交2447套，环比上涨44.8%，二手房成交面积22.2万平方米，环比上涨57.5%。

资本市场敏感反应

资本市场历来有经济晴雨表之说，随着国家对房地产市场调控政策的不断出台，房地产板块经历了剧烈的震荡。据《证券日报》市场研究中心统计显示，房地产板块指数从2009年12月8日开始日线连收9阴，而指数从当日点5530.40点到12月22日的点4047.98点，短短11个交易日，跌幅达到26.8%，房地产板块的四大龙头“万保金招”的跌幅分别为18.3%、20.8%、23.7%和38.6%，而同期沪深两市虽也同样经历着调整，但指数的极限跌幅仅分别为8.7%和10.3%，房地产板块的超跌显而易见，对政策的敏感反应程度可见一斑。

股价的短时剧烈波动与上市公司的良好基本面显然背道而驰，仍以“万保金招”为例：万科A在2010年1月7日发布2009年全年销售快报，全年销售634.2亿元，同比增长32.5%，仅12月份销售金额就达到55亿元，在销售面积同比下降38.7%的情况下，销售额却同比增长3%；保利地产在1月13日公告称，2009年实现签约金额433.82亿元，同比增长141.38%，12月份，该公司先后在成都、上海、北京、大连、广州、阳江六座城市获得地块；金地集团1月12日公告显示，2009年全年累计销售金额210.48亿元，同比增长84.6%；招商地产在2009年12月19日和31日分别公告称公司和子公司一起分别在成都、南京、重庆等地竞得大面积土地使用权，涉及成交金额超过60亿元。

然而，即便房地产市场火爆的2009年，也不是所有房地产公司都有好收成，那些寄希望于转型房地产，以搭上发展快车道的上市公司如意算盘并不总能如愿。据统计，剔除已被否决和终止的，2009年沪深两市披露过的286份定向增发预案中涉及地产业的共75份，而地产公司借壳的共36起，占比近一半。这其中，又有30家的壳资源来自于ST股，占比高达83.33%，如通过重组购入北京新华联置地有限公司的S*ST圣方，购入宁波银亿房地产开发有限公司的S*ST兰光，购入北京天润置地房地产开发(集团)有限公司的*ST嘉瑞等。可是，并不是所有完成“壳”转换的地产公司都能将原公司带出苦海。统计显示，在去年已经完成地产业务注入的17家ST股中，有7家公司2009年前三季度实现了盈利；但其余10家股票前三季均亏损，部分公司重组后不仅没有为公司经营带来转机，反而雪上加霜，如ST重实(13.93,-0.49,-3.40%)、ST中葡、ST金花(5.79,-0.21,-3.50%)等公司。ST重实于去年三月末完成重组，但三季报显示，每股为-0.0002元，而该指标在2008年为0.45元。还有些借壳的地产公司本身资产质量就不高，有些负债率过高。SST亚华(14.85,0.18,1.23%)(现更名为嘉凯城)收购报告书中就显示，新东家浙商集团的资产负债率近几年逐年增高，2007年的资产负债率高达83.16%。

2010年家欲借壳地产的ST公司已经出炉，*ST北生1月20日公布了重组方案，公司拟以每股2.6元的价格增发13.5亿股股份购买浙江郡原地产100%股份。该重组方案将在今年1月24日前后*ST北生召开的股东大会上进行审议。如果获得通过，重组方将向证监会递交重组材料。公开资料显示，郡原地产成立于2002年，目前拥有8家全资子公司、9家控股子公司和1家参股公司，地产项目主要分布在杭州、长沙、沈阳、宁波和博鳌等地。*ST北生能否在地产调控政策频出的2010年获得重生，我们不妨拭目以待。

短期多空力量均衡

对于当前房地产市场呈现出的徘徊状态，亚豪等业内机构认为，多个城市成交量出现下滑主要受两方面因素影响，一方面是，岁末年初，决策层频频发出调控信号，从营业税优惠政策终止到“国四条”，至近期出台的“国十一条”、上调存款准备金率，政策调控力度逐渐趋紧、调控手段愈加丰富全面，在包括收缩金融信贷、加大供给、加强市场监管、收紧税收优惠等方面的综合调控作用下，政策导向对楼市的影响力也在逐步增强。受此影响，购房人难以对楼市走向作出明确判断，导致了短期观望情绪的加重，使得楼市成交出现下滑。

另一方面，楼市在经历了去年一年的飙升，房价已攀升至历史同期的水平，而楼市购买力的增长速度却远远低于房价的上涨幅度，承受能力的不足导致部分购房人被迫搁置购房意愿，从而引发成交量回落。

业内人士同时认为，尽管楼市短期销量出现回调，个别项目成交周期延长，销售回款速度减慢，但在房价上涨的惯性作用下，短期内仍将处于上升通道内。特别是2009年大型房企纷纷加重了房地产业务板块的权重，包括中化集团、中海地产、中电集团、保利地产等在北京、上海等一线大都市不断制造着地王的神话，这些大型国企、地产上市公司资金宽裕，同时看好楼市发展前景，在短期内对房价形成了支撑。

对于未来的走势，多数业内人士认为，中央各部委和地方政府配套细则将陆续出台，在一系列政策的作用下，商品住宅市场成交量将有所回落，二手房的降幅会更大。2010年楼市面临调整已成定局，政策效果的全面显现还需要一定的时间，存在一定的滞后。房价涨幅同比可能仍有一定幅度的上涨，但会逐步收窄。进入二季度，70个大中城市房价可能会出现环比下跌的情况，某些月份甚至可能会出现环比负增长的情况。而且，北京、上海等一线城市房价下跌的可能性更大。

不过也有业内人士持相对乐观态度。业内人士认为，目前开发商资金充裕，“没有降价卖房”的动力，因此2010年楼市并没有下调的可能。而且，由于宏观经济仍处于回暖期，调控力度不可能超过2007年。“至少在今年一季度，楼市将处于僵持状况，此后的走势则取决于调控力度，但房价大跌的可能性不大”。

乐活在面粉贵过面包的年代

每每坐在双层巴士的上层想以更高的姿态浏览一下这个已经置身多年日渐熟悉，又因为忙于奔波未曾留意日新月异而显得陌生的城市，最终都徒然在心里留下更多的惆怅：这偌大的城市里，那万千扇反射着日光晃着人眼的玻璃窗子中，究竟哪一扇能让我开启？可以为我在黑夜里透出温暖的灯光呢？答案似乎永远就在前方某个地方，而又被隆隆的车轮无情地碾压着。

原本已经近乎绝望的念头在做完这期文字后竟然又顽强倔强地闪现出来，或许真的等一等就可以在这个城市拥有一扇为我亮起橘红灯光的玻璃窗了吗？

“遏制”一词表达出此次政府调控的决心；“首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”从土地开发的源头上杜绝资金缺位和舞弊，锁定风险，净化了市场；“增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求”则厘清了普通工薪阶层与掌握大笔资金的投资客之间不同的需求，切实抓住市场要害；央行银监会着重提出“高度关注房地产市场变化，严格执行有关房地产信贷政策”则可以理解为是对市场中“房地产捆绑了银行和中国经济”类似言论的有鉴别的吸收；而最有力的莫过于提高存款准备金率，一方面回收市场流动性，打击囤地囤房，另一方面规范资金流向，助力经济结构调整，输血实体经济；再辅之以二手房交易税收政策恢复，增加廉租房、限价房以及普通商品住房供给等一系列组合，体现出决策当局体民情察民意为民生的施政理念，目标并非打压市场，而是规范市场规范行业，也就是温总理谈到的“促进楼市健康发展”。只有作为国民经济支柱行业的房地产业规范健康，才能是调结构保增长的最终经济目标。

虽然面粉已经贵过面包，但仍然充满希望。尽管这个冬季格外冷，但大寒之后，最冷的时节已经过去。不经意间发现，报馆楼前河面上坚固的冰层正悄悄消融，冰面下的河水已经淙淙地欢笑着流淌……(一 帆)

姚景源(国家统计局总经济师)

房地产业支柱地位不能动摇

国家统计局总经济师姚景源做客中国经济网时说，房价高涨带来了社会对房地产泡沫的担忧，但汽车、房地产作为我国整个经济重要的支柱产业一点也不能动摇。

姚景源说，很多人担忧单靠汽车和房地产两个产业来拉动经济不可持续。而他认为汽车、房地产作为我国整个经济重要的支柱产业一点也不能动摇，不但不能动摇还要进一步发展，因为它们关联度高。

陈淮(建设部政策研究中心主任)

房地产行业要提高竞争力

建设部政策研究中心主任陈淮在“财经中国2009年会”上表示，未来房地产行业要向提高产业竞争力的方向发展。

他表示，目前我国处于城市化、工业化快速发展时期，面临着土地这个不可再生资源的紧缺问题,房地产行业还要向节能省地的方向努力。节能省地意味着在改善国民福利、老百姓生活质量的同时,还得担负着协调国民经济体、社会与自然界,与自然资源之间的关系和协调,甚至也担负着中国经济与整个世界经济之间的协调。

陈云峰(中经联盟秘书长)

目前政策对房企影响有限

中经联盟秘书长陈云峰认为，出台的政策中，除了调高准备金率外，其他政策过于温和，对开发企业影响不大。如果地价和房价上涨预期降不下来，只能证明2009年的“地王”们都是正确的，地价还会上涨，同时推高房价。

王宏新(北师大房地产研究中心副主任)

房地产业的要害问题是制度性的

北师大房地产研究中心副主任王宏新认为，调控并没有切中行业问题的要害，但它却有效地解决了短期市场中出现的问题。房地产行业中的要害问题是制度性的。传统的行业经济管理体制出现了计划性的土地供应制度与市场经济中的商品房市场化供求制度二者之间的内在矛盾。商品住房中的供应结构不合理正是这二者矛盾的必然结果：计划性的土地供应制度不可避免地造成地荒，而房地产开发商拿地以后必然会理性的追求企业自身利益化。

温桂芳(中国社科院财贸研究所研究员)

政府只要下决心解决房价就可以降

中国社科院财政贸易经济研究所研究员温桂芳接受网络访谈时表示，只要政府下决定解决这些问题，房价就可以降下来，关键就是政府决心的问题。

温桂芳认为，现在这种房价不是很正常。关键是几个利益主体在支撑着，一个是政府、一个是银行、一个是开发商，政府现在要刺激经济，特别是地方政府。银行现在很大一部分贷款都流向房地产，如果房地产一旦完了银行的烂帐、坏账就来了，这三个都捆在一起。

温桂芳说：“我觉得只要政府下决定解决这些问题，房价可以降下来，关键就是政府决心的问题。”

王石(万科集团董事长)

中国房地产市场泡沫终将破裂

在2009年复旦大学EMBA同学会年会上，万科集团董事长王石再次表达其对于中国房地产市场的忧虑。他称，目前中国房地产市场已经产生泡沫，并且这个泡沫终将破裂。并且万科为此已经提前准备。

王石称自己对房价的上涨也感到惊讶，尽管现在有中央一道道的对房地产下限令。但今年一年放了10万亿元的贷款，产生资产泡沫也是必然的。他认为“目前二三线城市还没有泡沫，但是我非常担心这种泡沫向二三线城市蔓延，这就非常像日本的泡沫经济时代。”

任志强(华远地产(9.78,-0.08,-0.81%)董事长)

房地产根本没有泡沫

华远地产董事长任志强在一地产论坛上被问及中国的房地产泡沫何时破灭时“语出惊人”：“党中央没有告诉房价要跌，也没有告诉我房地产要破灭了，说管理通胀预期，连通胀都没有提，怎么会有泡沫？”

他还在此间放言，2010年GDP不掉房价就不掉——“除非你们想2010年中国的GDP掉下去，否则房价掉不下去。”“有没有人认为2010年中国的宏观经济会往下掉的？有没有人认为北京的房价高了以后他就跑到新疆去买房？你们什么时候见过一个国家的宏观经济往上涨，GDP往上升的时候房价往下掉的吗？”

潘石屹(SOHO中国董事长)

北京、上海房价存在泡沫

SOHO中国董事长潘石屹在某年会上表示，北京、上海房价存在泡沫，而“地王”正是北京今年下半年以来楼价上涨的凶手，尤其是不断出现在“地王”中的黑马。出一个“地王”，周边房价要上涨一个月，再出一个“地王”，周边房价要再上涨一个月。”潘石屹甚至揶揄，“地王”的房子还没有建，上面空气的价格就比周边的房价还贵了。