央行降息降准对楼市五大影响：救股市更救房地产

【降准对楼市的影响之一】经济数据不景气，股市又大跌，央行降息降准注入市场流动性，救经济救股市，更救房地产！

央行8月26日降准降息后，至此，本轮已经有五次降息四次降准，同策咨询研究部总监张宏伟认为，对于各商业银行来讲，由于存款准备金率仍然相对较高，维持在17%左右，可以动用的资金规模受到存准率的限制。

尤其是当前，由于贷款额度限制及年内部分银行完成贷款目标，这些银行不可能在这么高的存准率情况下释放大规模贷款，因此，330新政后二套房贷降首付虽然会导致改善型需求购房门槛降低，但是，对于部分银行来讲，仍然难以释放较大规模流动性来支持楼市这样的放贷需求。

这或许是各大银行二套房贷降首付政策落地不彻底的原因之一。同时，这也是下半年部分一线城市收紧二套房贷的原因之一。降息降准之后，银行可动用的资金明显增多，贷款利率也进一步降低，此时，对于银行来讲，也增加了二套房贷降首付落地可行性，改善型需求后续持续释放得到保障。

【降息降准对楼市的影响之二】一线城市及部分二线城市房价势必会涨。

同策咨询研究部总监张宏伟先生认为，此次央行降息降准后，本轮央行累计已经有五次降息四次降准，对于楼市来讲，在央行降准降息等政策刺激之下马上会出现一波入市的行情。

短期内来看，楼市接下来几个月尤其是下半年金九银十的成交量势必会短期反弹，价格有可能会逐渐坚挺，尤其是对于一线城市及市场基本面良好的城市（库存去化周期在15个月以下城市，比如合肥、南京、苏州、南昌等城市）来讲，接下来几个月势必会出现涨价的现象。

【降息降准对楼市的影响之三】五次降息四次降准之下楼市“分化”特征将更加明显。

同策咨询研究部总监张宏伟先生认为，在五次降息四次降准等政策刺激之下，一线城市楼市房价步入上涨通道，甚至下半年金九银十会再次步入“买涨不买跌”的行情；二线城市将加速去库存的进程，存销比开始普遍降低，15个月以下去化周期的城市房价稳中有升，比如合肥、南京、南昌、苏州、石家庄等城市，而15月以上的城市楼市还有去库存压力。

但部分城市由于加速去库存，市场去化周期将回归至合理区间；对于大多数三四线城市楼市来讲想法设法跑量主题不变，因为库存量大去化周期长，还是要坚持去库存。总体来看，各个城市在降准降息刺激之下走势将进一步“分化”。

【降息降准对楼市的影响之四：房企策略】把控好五次降息四次降准之后的跑量去库存的“窗口期”。

同策咨询研究部总监张宏伟先生认为，对于房企来讲，首先应积极调整推盘节奏，把控好五次降息四次降准之后的跑量去库存的“窗口期”，增加三季度尤其是金九银十销售业绩在全年的比例，防止市场环境在第四季度末甚至2016年初出现变化而导致企业被动推盘的局面；其次，调整并优化库存结构，积极去库存，不要恋战（期待房价再次快速上涨，或继续博弈市场，即使市场具备涨价条件也不要捂盘惜售，因为楼市已经进入下半场，市场需求已基本得到满足，捂盘惜售结果只能是错过放量的“窗口期”，错过企业扭转局面的机会），尽快实现销售业绩回升；第三，通过调整企业城市布局，优化储备项目结构，降低企业运营风险。

【降息降准对楼市的影响之五：购房者】把控好降准降息等“救市”政策短期红利带来的购房“窗口期”。

同策咨询研究部总监张宏伟先生认为，对于购房者来讲，显然，应该把握好市场节奏变化过程中的购房时机。简单来讲，购房者应该把握好上述市场节奏的变化规律，赶在短期市场还没有完全复苏好转的阶段、赶在还没有出现买涨不买跌的接到入市购房，也趁当下部分开发商资金面仍然相对紧张的阶段，选择购房性价比仍然较高的时机入市购房，把控好降准降息等“救市”政策短期红利带来的购房“窗口期”。

1、此次出台降息降准等组合措施的主要考虑是什么？

答：当前，我国经济增长仍存在下行压力，稳增长、调结构、促改革、惠民生和防风险的任务还十分艰巨，全球金融市场近期也出现较大的波动，需要更加灵活地运用货币政策工具，为经济结构调整和经济平稳健康发展创造良好的货币金融环境。

此次降低贷款及存款基准利率，主要目的是继续发挥好基准利率的引导作用，促进降低社会融资成本，支持实体经济持续健康发展。2014年11月以来，人民银行[微博]先后四次下调贷款及存款基准利率，引导金融机构贷款利率持续下降。2015年7月份，金融机构贷款加权平均利率为5.97%，自2011年以来首次回落至6%以下的水平，社会融资成本高问题得到有效缓解。

虽然近两个月CPI略有回升，但主要是受猪肉价格明显上涨等结构性因素影响，总体物价水平仍处于历史低位，也为再次使用价格工具进一步促进降低社会融资成本提供了条件。为此，经国务院批准，人民银行决定进一步下调贷款及存款基准利率，促进金融机构贷款利率和各类市场利率继续下行，巩固前期宏观调控的政策效果。

此次降低存款准备金率，主要是根据银行体系流动性变化，适当提供长期流动性，以保持流动性合理充裕，促进经济平稳健康发展。人民银行近期完善了人民币兑美元(6.4115,0.0087,0.14%)汇率中间价的报价机制，并对过去中间价与市场汇率的点差进行了校正，外汇市场在趋近均衡的过程中，也会引起流动性的波动，需要相应弥补所产生的流动性缺口，降低存款准备金率可以起到这样的作用。

此外，此次还额外降低县域农村商业银行、农村合作银行、农村信用社、村镇银行以及金融租赁公司、汽车金融公司的存款准备金率，主要是为了引导相关金融机构进一步加大对“三农”、小微企业以及扩大消费的支持力度。

2、此次结合降息放开一年期以上定期存款利率浮动上限的背景和意义是什么？为什么要继续保持一年期以内定期存款及活期存款利率浮动上限不变？

答：按照党中央、国务院的战略部署，近年来，人民银行加快推进利率市场化改革，并取得了重要进展。目前，除存款外的利率管制已全面放开，存款利率浮动上限已扩大至基准利率的1.5倍，面向企业和个人的大额存单正式发行，市场利率定价自律机制不断健全，央行利率调控能力逐步增强，存款保险制度顺利推出，进一步推进利率市场化改革的条件更趋成熟。同时，当前我国物价水平总体处于低位，银行体系流动性总量充裕，市场利率上行压力相对较小，也为推进利率市场化改革提供了较好的宏观环境和时间窗口。

在此情况下，寓改革于调控之中，结合降息进一步推进利率市场化改革，放开一年期以上定期存款利率浮动上限，标志着我国利率市场化改革又向前迈出了重要一步。随着金融机构自主定价空间的进一步拓宽，既有利于促进金融机构提高自主定价能力，加快经营模式转型，提升金融服务水平，也有利于促使资金价格更真实地反映市场供求关系，充分发挥市场的决定性作用，进一步优化资源配置，促进经济结构调整和转型升级，为经济金融健康可持续发展创造良好条件。

此次继续保留一年期以内定期存款及活期存款利率浮动上限不变，体现了按照“先长期、后短期”的基本顺序渐进式放开存款利率上限的改革思路，也与国际上的通行做法相一致。从国际经验看，按此顺序推进利率市场化改革，有利于培育和锻炼金融机构的自主定价能力，为终全面实现利率市场化奠定更为坚实的基础；也有利于稳定金融机构的存款付息率和整体筹资成本，促进降低社会融资成本，对于保持经济持续健康发展具有积极意义。

3、放开一年期以上定期存款利率浮动上限后，如何引导金融机构科学合理定价？

答：放开一年期以上定期存款利率浮动上限后，人民银行将继续完善相关配套措施，进一步引导金融机构科学合理定价，维护公平有序的市场竞争秩序。一是继续按现有期限档次公布存款基准利率。进一步发挥基准利率的引导作用，为金融机构一年期以上定期存款利率定价提供重要参考。二是完善利率调控和传导机制。进一步健全中央银行利率调控体系，增强利率调控能力。加强金融市场基准利率培育，完善市场利率体系，提高货币政策传导效率。

三是发挥行业自律管理作用。指导市场利率定价自律机制，进一步发挥好行业定价自律的重要作用，按照依法合规、激励与约束并举的原则，对利率定价较好的金融机构继续优先赋予更多市场定价权和产品创新权，扩大大额存单发行主体和同业存单投资范围；对存款利率超出合理水平、扰乱市场秩序的金融机构加以必要的自律约束。

4、近期央行提供流动性的操作有哪些？

答：央行提供流动性的渠道和工具较多，除降准外，近期央行还实施了扩大逆回购、中期借贷便利(MLF)、抵押补充贷款(PSL)等增加市场流动性和可贷资金的举措。8月份以来，累计开展逆回购操作投放流动性5650亿元，开展中央国库现金管理商业银行定期存款操作投放流动性600亿元。8月19日开展6个月期MLF操作1100亿元，利率3.35%，在增加市场流动性的同时，引导金融机构加大对小微企业和“三农”等国民经济**领域和薄弱环节的支持力度。

继续通过PSL为开发性金融支持棚改提供长期稳定、成本适当的资金来源，7月末PSL余额为8464亿元，比年初增加4633亿元。为适时发挥价格杠杆的作用，以及适应存贷款基准利率的调整，今年以来三次下调PSL资金利率，以加大对棚户区改造的支持力度，促进降低融资成本。此外，央行继续通过支农、支小再贷款、再贴现支持金融机构增加对“三农”、小微企业的信贷投放。7月末，支农再贷款余额2139亿元，比上年同期增加262亿元；支小再贷款余额625亿元，比上年同期增加254亿元；再贴现余额1272亿元，比上年同期增加118亿元。

下一步，央行将继续密切监测流动性变化，综合运用各种工具组合适当调节流动性，保持流动性合理充裕和货币市场稳定运行，引导货币信贷平稳适度增长，促进经济平稳健康发展。