站在2020年的临界点 视高开启“二次进化”

2020年的成都天府新区，火得真真切切：

半年成交土地18宗，合计面积约1568亩；

每一场常规宅地出让，都能吸引超10家房企参拍；

目前区域楼面价4，皆诞生于今年；

上半年成都土拍溢价率10地块，独占4宗；

 ……

火热的市场背景板下，天府新区正在被市场二次检验。2020年的视高，也来到了发展的新“临界点”，在内力与外力的持续作用下，这一区域与市场都在全面开启“二次进化”。

【壹】

天府新区市场价值再登高

外溢价值水涨船高，是视高二次进化的大背景。

客观来说，研判视高一定不能把它放在孤立的位置，必须置于天府新区整个市场的洪流中。回顾今年上半年成都天府新区的土地市场，有一场土拍带来的走势就值得细品：

4月8日，煎茶街道（青松湿地片区）一宗157亩住兼商地块出让，11家品牌房企激烈角逐，以楼面价9989元/㎡+移交统筹住宅房比例12%成交，实际楼面价破万。

该宗地与以北的兴隆湖，直线距离约3公里。房企为什么敢出价？

今年3月-4月，天府总部商务区成功拍出了788亩土地，标志着总部基地开发程序正式启动；同时，区域已累计签约重大产业项目55个，汇集高能级500强项目17个，引入旗舰型商业项目22个……

天府新区“一号工程”全面铺开，一个剑指的新城市中心正加码兑现。

天府新区的开发支撑与发展预期走强，城市“远近”参考坐标“发生真实位移，天府新区的市场重心向南不断增强……这是房企持续向南重仓的基底。

锐理君统计，仅上半年，成都天府新区有10宗地实际楼面价破万，统筹住房移交比例达23%；其中，兴隆湖涉宅地块平均成交楼面价12965元/㎡，17299元/㎡，跻身大成都地价10。

这样的市场符合趋势，也在影响未来走势。一方面，没有严苛的产业准入限制，成都天府新区土地展示出了最真实的“价值水准”，不断登高在情理之中；另一方面，这些成交地块都是成都天府新区未来新房主力供应源，地价势必会传导至房价上。

△2020年上半年成都天府新区常规宅地成交情况

从住宅端看，“天府新区”的价值成长性也有印证。

据统计，今年上半年成都天府新区拿证的21个楼盘中，有12个楼盘预售均价超过2万，110-180㎡大面积产品成为供销主力；个别项目价格试探性触摸着成都天花板；区域高单价（25000元/㎡+）住宅成交量在全市占比也肉眼可见地走高。△2020上半年成都天府新区预售均价2万+楼盘

必须承认，从成都天府新区往南，无论房企还是购房者，入局的门槛日渐攀升是明局。回到本文开头，这也形成了需求外溢的契机，视高是承接外溢的站也是最重要的一站。

视高位于成都城市中轴线——天府大道南端，与新“市中心”天府总部商务区、兴隆湖-科学城“一脉相承”。当生活与工作半径圈定城南，半带来的距离感非常弱。

△位置示意图

近两年“冷静下来”的视高市场，房价正在回归正常化。统计显示，9000-13000元/㎡是目前视高新房的主流水平，加上70-110㎡户型产品搭配，这就与成都天府新区当下动辄两三百万的总价门槛，形成了明显的“价格差”。

可以说，天府新区价值越是走高，视高承接外溢需求的价值就会更凸显。

【贰】

从千亿产业动工到生活要素呈现

居住价值逐渐兑现，是视高二次进化的第二大背景。

在“人-城-产”的城市发展逻辑中，“人”的作用被放在前所未有的高度，“因人而兴”才是一座城市发展的底层动力。

根据规划，2025年视高人口要达到25万人，2035年将达到43.5万人。视高如何将成都尤其是天府新区外溢人口“流量”转化为推动城市发展的“留量”？

01

千亿产业项目陆续开工

从“追随者”到“自我定价”

视高的“个动作”，是打造自己的产业版图，让自身成为一个巨大的人口“孵化器”。

2018年12月，天府新区眉山管理委员会关于《天府新区视高及周边地区一体化发展总体规划、天府新区视高片区控制性详细规划》出炉，视高开启以产业驱动城市发展之路。

此后，“产业”成为视高土地出让的高频词汇。根据统计，2019年成交36宗地块，80%均带产业准入条件。近两年，越来越多的“重量级”项目相继宣告落地建设：

2018年9月，联想叠云创新科技园正式开建；

2019年7月，眉山加州智慧城（森林硅谷）项目开工；

2019年10月，中日康养国际城开工建设；

2019年11月，四川特驱农业高新技术创新中心开工建设；同月，预计总投资966亿元的川港合作示范园启动；

2020年6月，四川天府乐高乐园正式开工，计划2023年开园。

……

△视高部分产业项目分布

带动经济增长，导入人口红利，“产业加身”的视高，正在从过去兴隆湖-科学城的“追随者”，成长为有支撑、有底气、有实力的“公园产城”，获得的是更大的话语权和发展空间。

02

全配套阵容定义生活半径

工业小镇“变身”公园城市

视高的“第二个动作”，是落地各类生活要素，打造完整生活半径，让区域真正“活“起来，“兑现”就是它的决心。

2019年底，占地1560亩的柴桑河生态湿地公园一期工程投入使用，组成视高最靓丽的一道风景线；二期2355亩也预计将在2020年下半年建成开园。未来，联动规划的南天生态公园、帽顶山生态公园，超万亩生态资源集群加码着公园城市生活。

△柴桑河湿地公园一期已建成 图片来源：眉山天府新区

素质教育，城市生活尤为重要的一环，也在视高有了清晰的“身影”：成都嘉祥外国语学校、成都实验外国语学校、天府新区眉山一小/一中……多个重磅学校已有序落地开建。

从天府仁寿大道通车、红星路南延线仁寿段启动建设、环天府新区快速通道预计年底通车，到视高至兴隆湖的公交T50开通……高效出行生活正持续加载。

今年4月9日，领地获取视高355亩土地，一座国际化医院与特色商业街将在此落地。

……

我们可以清晰感知，站在天府新区这一巨人肩膀上的视高，“炒房”“投资”绝不会是它的归宿。如今的视高正在以自己的节奏向“天府公园城市”迈进，不断兑现它的居住价值。

【叁】

从三大板块鼎立到产品复合多元

开发格局由量变到质变，是视高二次进化的第三大背景。

历经三年更迭，从区域到产品，视高已呈现出更清晰的开发格局。

>>天府大道东侧的大学城片区，是天府新区“外溢红利”的受益者，彼时万科、保利、新城等项目收割了大量市场购买力。

>>天府大道西侧的高新技术产业集中开发区，过去视高的工业园区所在地，产业正升级换代，城市界面也在更新中。

>>坐镇视高南部的南天府生态公园片区，则是集结了万亩生态、新兴产业、品质居住于一体的“后起之秀”。

三大版块形成三足鼎立、梯度发展之势。其中，视高未来的人居高地、开发重心与城市中心，最有可能诞生在南天府生态公园片区——

 生态基底定调：区域内，柴桑河（公园）+南天府生态公园组成庞大的生态绿芯，真正公园中建城市，其他区域难以匹敌。

 开发空间“执牛耳”：目前区域内开发强度并不高，从控规图看，视高的待开发商住用地主要集中于此，将承载更多期待。

 具备后发先至优势：有视高三年发展“背书”，在区域规划、项目打造方面，有成熟经验进行参考、迭代、更新。

 处于四川天府新区南大门位置，有极强的昭示意义。

换句话说，南天府生态公园片区承载着视高未来的看点与买点。

从过去千篇一律的“投资”“刚改”产品，到现在的创新生活理念，创造多元复合产品，有一些项目已积极尝试重塑视高生活空间，重构视高居住价值，即将于本月正式面世的领地·天府国际康城，便是其中典型代表。

△领地·天府国际康城总平效果图

什么是“世界公园湖居”？

据了解，融入“生态、健康+、国际化”三大内核，领地·天府国际康城发出“世界公园湖居”的城市居住宣言，以此诠释未来人居高度的三重想象：

“绿芯”之上，从邻近公园到融入公园：领地·天府国际康城正位于南天府生态公园片区，左临柴桑河湿地公园，右揽帽顶山生态公园，并被万亩的南天府生态公园“拥抱于怀”，绿色自然、健康、滤芯是它的三个关键词。

建筑内核是生活，家是守护健康的港湾：作为占地355亩的“健康生活大城”，项目将落地国际化医院，引进至诚和爱健康管理中心，导入“ 4H ” 标准新型医疗服务体系（Hospital、Hotel、Home、Horticulture） 。

以新加坡为蓝本，高阶生活当接轨国际标准：从健康产业、国际化医院到双塔天际线、高线公园、红砖商业街，再到生态“绿芯”……成都之南的新加坡正是领地·天府国际康城的打造蓝本——项目对标新加坡诺维娜健康城，于南天府湖居公园之境，打造“健康城市范本”。从配置上它就像是“浓缩版”新加坡。

“世界公园湖居”生活到底如何在视高落地？锐理君获悉，8月8日（本周六），领地将会举行天府国际康城品牌发布会盛典，届时应该会有更多“答案”流出。我们不妨拭目以待。

2020年，领地的这座“生态健康大城”横空出世，应该就是一个重要信号，也是一股重要力量——视高这座城市的未来，正在被内外力共同作用推入新的发展阶段。开启“二次进化”的视高，应当被市场重新审视。