全国楼市微调遍地开花 置业需求现井喷
和讯房产2012/06/01 11:06
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据悉，从目前的调控趋势来看，有益于刚需入市的微调城市已近40个。
5月23日温家宝总理主持国务院常务会议，提出要“稳定和严格实施房地产市场调控政策”。5月18日至20日，温家宝总理在六省经济形势座谈会的一席言论，有报道说再次引发外界对房地产调控政策转向的猜想，但现在看来仍有政策红线不能跨越。
33例5例被叫停政策红线不能踩
据《 财经日报》报道，迄今为止地方政府房地产政策“微调”的33个案例，仅有5例涉及“限购令”被叫停，其余均获默许。内容分别涉及限购、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。
中国房地产学会副会长陈国强对和讯网房地产频道表示：“关于厦门楼市政策有‘微调’的说法，厦门有关方面已经辟谣澄清，有酝酿但没有出台过。”
据和讯调查，厦门市国土资源与房产管理局25日在官方网站发表声明称，该市严格执行 关于房地产市场各项调控政策，继续实行限购不变，不存在“微调”说法。
据《每日经济新闻(博客,微博)》报道，11月25日，北京市住建委和市地税局发布通知，放宽北京普通住宅认定中的房价标准，按照房屋的区位不同设定了不同的房价标准。调整后，北京市70%以上的购房家庭能够享受税收优惠。3月份，北京的部分银行又向首套房的购房者提供9折甚至更低的优惠贷款利率。
5月29日，湖南省发改委举行会议，当地楼市政策有一些微调，主要包括推出利率优惠政策、降低(首套房)首付比例、减免相关税费等措施，以促进刚性需求，引导市场形成统一预期。分析人士指出，除了限购没有松绑，湖南楼市的优惠政策可以比肩2009年时的救市政策，而这也许会在其他省市引发蝴蝶效应。
“问题是地方政府如何调？以什么方式、什么尺度调？30多个城市的微调手段差别比较大，例如北京，普遍住宅标准有所调整，公积金贷款额、财政手段房补、央行对按揭有利率方面调整。”陈国强指出。他还表示，“从 角度，只要不是触及调控政策的核心，不踩两条红线：限购和鼓励 投机需求，就是两码事，部分城市调的内容、手段、尺度等都不一样，自然有些城市地方政府的“微调”被默许，没有叫停。”例如，本月初扬州出台个人购买成品住房有奖励，购买成品住房补贴4％-6％，以及此后辽宁营口5000万元补贴公务员购买商品房的“微调”均尚未见叫停。
陈国强还说，“但是，有的城市的‘微调’如果涉及以上所说的两条红线，与 有抵触，就可能被叫停。”例如，2月9日，芜湖市政府公布了一份名为《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见的通知》，引发了社会各界关于芜湖政府是否在“救市”的争议。2月12日晚，芜湖市政府官网正式公布一份通知，明确宣布芜湖房产新政“暂缓执行”，于是芜湖的房地产新政只坚持了3天。
置业需求井喷 不刺激改善型后市成交难活跃
我爱我家集团副总裁胡景晖对和讯网房地产频道表示：“5月份，实际春节以后市场交易回暖，经常有人把改善型楼盘与刚需楼盘相提并论，但这两个概念之间有交叉，刚需主要包括 置业和改善类需求，区别于 性需求，从现在这一波行情看， 置业这部分刚需占交易量的70%以上， 性购买需求住宅已经很少，改善类需求占比不到30%。”
胡景晖说：“如果下一步地方政府微调优惠重点放在 置业上，我预计下半年交易活跃将难以为继。市场回暖靠 置业，以婚房为主，80后的年轻人，一般4月-6月是旺盛期，北京市一年领证结婚的有11万-12万，年轻人6万、7万，7月就释放的差不多了，估计7月、8月市场就会滑下来了，所以，对于下半年的成交量不宜太乐观。”
“微调”政策的重点能转向吗？陈国强强调：“这一两年 的调控政策没有任何的调整余地。”新时代证券分析师裴明华说：“采取‘微调’政策的多是主流城市，有二、三线城市，也有一线城市，如北京、上海，不过上海被‘叫停’了。主要是2009、2010年房价上涨太快，09年底到2011年初调控政策不断加码，是历 严厉的。”
裴明华说：“近来，发现打击 投机住房的同时，把刚性需求也打击了。于是，有的城市的地方政府扶持‘刚需’，如扬州，释放‘刚需’入市。”
其实，在今年“两会”召开前各地召开的地方两会上，部分地产商一再呼吁政策进行调整。目前越来越多城市的地方政府对政策进行微调。万科集团副总裁毛大庆建议，在坚定落实调控政策下，北京的调控政策应进行细化和调整。五环外的限购政策适当微调，对外地人口纳税社保年限降至1到2年。对 购房的家庭降低信贷门槛，并给予税费减免。
市场：微调曲线 “救”火
有的地方政府的“微调”被争议为“变相救市”，触及限购红线的被“叫停”。在合理范围内的“微调”被默认。
那么，其对房地产公司与市场影响如何呢？
根据链家地产市场研究部综合十大重点城市的楼市销售数据，5月前3周(4.30-5.20)包括北京、上海、广州、深圳、沈阳、杭州、南京、青岛、重庆、成都十大重点城市新房成交量(包含保障房)为56513套，比4月同期上涨22.6%，各城市与4月同期相比变化幅度分别为：13.8%、12.6%、74.8%、-4.4%、26.9%、15.0%、1.1%、66.7%、13.6%、37.5%。除深圳外的9个城市新房成交量均比4月同期出现不同涨幅，其中北京、上海、广州、沈阳、杭州、青岛、重庆和成都的涨幅均超一成，广州和青岛涨幅超过6成。
陈国强表示：“自然有影响，但是间接的，假如万科在扬州有开发的房地产项目，按扬州微调政策应是受益的，这样就有积极的影响。”据查，万科作为中国 的专业住宅开发企业，目前业务扩展到46个大中城市，而扬州则是万科第42城，万科在扬州有万科花园项目。5月29日万科A(000002)报收9.27元，涨幅1.09%。
统计数据显示，5月7日-5月13日，扬州市区累计合同成交商品房266套，环比增长34.34%，成交面积3.25万平方米，环比增加34.85%；其中商品住宅成交219套，成交面积2.59万平方米，较此前一周明显上升，增幅分别高达43.14%、38.5%。商业用房合计成交47套，与此前一周相比波动幅度较小。
以上，以扬州为例讨论“微调”的影响，其他二、三线城市有类似的情况。裴明华说：“微调释放刚需，一些城市的房地产销售低迷市况有所好转，市场下滑态势有所改善，对行业是利好。”
“微调”是否会造成房价的反弹？
北京万科董事长毛大庆说，如果出现反弹也会有办法解决。
对于地方政府房地产政策“微调”的未来展望，裴明华预测：“2012年内更倾向给刚性需求松绑，短期内 投机想需求还会受到抑制，目前暂时的市场回暖，但与去年同期比，还难言乐观，未来具有不确定性。”
陈国强认为：“地方政府有微调的冲动、动力，但要看它们具体怎么做，如何做，有什么新规定，措施是否违反限购，只要不踩到底线， 也不会说什么。”
