成都土地市场冷热不均 品牌开发商移师二线城市
华西都市报2012/05/24 08:53
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
今年一季度，成都主城区土地均价同比上涨178万元/亩；而成都郊区、市、县土地均价，则同比下滑18万元/亩
成都土地成交呈现城区热、郊区冷的趋势
楼市价格不全部由土地来决定，但土地对楼市却至关重要
华西都市报记者从相关机构获悉，今年一季度，包括成都、北京、上海、广州、深圳在内的20个重点城市中，共计成交土地927块，同比下降30.7%。其中，土地出让金为1079亿元，同比下降51.4%。而据四川中原提供的数据显示，今年一季度，成都主城区土地均价同比上涨178万元/亩；而成都郊区、市、县土地均价，则同比下滑18万元/亩。
一半是海水，一半是火焰。虽然，“面包”价格不全部由“面粉”来决定，但“面粉”对“面包”价格却至关重要。为此，我们试图通过土地走势，来厘清成都楼市的走向。
成都市场 土地成交城区热、郊区冷
据四川中原地产介绍，2011年一季度，成都主城区土地成交16宗，成交量为1525.89亩，成交均价为376万元/亩。在2011年期间，成都郊区、市、县土地市场成交量占 “主角”。据介绍，2011年 季度，成都郊区、市、县土地成交2431.44亩，成交均价为148万元/亩。受楼市调控等多层因素影响，2012年一季度，成都主城区土地供应量持续低迷，整个一季度内，成都主城区成交宗数，虽然比去年少了一宗，但成交面积才798.84亩。
与其土地成交下滑走势截然不同的是，2012年一季度，成都主城区土地成交均价却上涨至554万元/亩；成都主城区土地上涨情况，并未带动成都郊区、市、县土地价格。据四川中原提供的数据显示，2012年一季度，成都郊区、市、县共计成交土地31宗，成交面积为34349亩，成交均价为130万/亩。
应对调控 品牌开发商移师二线城市
这一变化的主要原因是开发商购地意愿极度低迷。“未来只有高周转、少拿地、多卖房的企业才可能在下半年胜出。”万科集团总裁郁亮在此前的万科2011年业绩说明会上表示。今年初，成都一位地产老总在接受华西都市报记者采访时表示，拿地意味着压住太多资金不说，还需要开发资金，公司只能选择谨慎拿地。
在土地市场普遍遇冷、20个重点城市平均地价持续下行的市场背景下，部分资金充裕的开发商已开始逐步积极布局二三线城市。例如，蓝光地产先后进军南充、乐山、自贡等二线城市；作为地产一
哥的万科地产，也高调进驻南充；绿地进驻泸州……记者观察到，处于深度调控的2012年，在我省各大二级城市中，几乎都能一睹一线地产商抢滩的身影。
四川中原地产运营总监何涛认为，目前，在一线城市拿地成本高，且 土地递减的情况下，合理地布局二三线城市，有利于开发商在未来市场当中积攒土地资源方面的竞争力；另一方面，当一线城市 土地日益锐减情况下，二三线城市却拥有更多较为 的土地资源，并且城市发展迅速，对资金实力较强的开发商显然具有吸引力。
应对市场 各地调整土地出让价
面对调控，成都和国内其他城市一样，“撤拍”、“流拍”现象不断上演。为解决日益严重的土地流标问题，今年2月，国土部在要求各城市对出现流拍情况，需通过土地市场动态监测与监管系统及时在线上报。
不过，土地“撤拍”、“流拍”现象，终于在今年2月有所改变。中原地产检测数据称，居住用地流标率在2月突然降至8%。其主要原因是地方政府大幅调低了土地出让底价，同时也减少了土地出让量，而这种迹象也在成都表现明显。3月7日，作为四川本土企业一面旗帜的蓝光地产，以10亿元总价，分别竞得青羊区清波村和成华区府青路C地块。与此同时，韩国乐天以17.4亿元总价，拿下了攀成钢一宗面积为106亩的土地。这一事件，被地产界誉为对成都土地市场具有破冰意义。此后，久未出手的保利等品牌地产企业，也开始浮出水面果断拿地了。
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专家解读：主城区成交价上涨有些偶然
“土地走势、价格，由多重因素来决定。”四川中原房地产研究 主任周觅告诉记者，地方政府会提前一段时间，对区域内土地出让规划、拆迁、市政配套及其他资金用途，计算一个大概的土地出让成本价。如果通过测算，市场能够接受的价格已低于地方政府的心理底价，那这块地可能就延迟出让。
从目前来看，成都国土部门已在积极调整出让价格，以迎合市场需求。虽然，2012年一季度中，成都主城区土地成交均价远远高于去年同期，但这并不意味着，成都主城区土地价格就大幅上升了。因为，土地价格由多种因素决定，而地段则是衡量土地价格 重要的指标。
从主城区一季度出让的土地来看，这些土地大部分属于 地块，而且出让面积较大，从而拉动了一季度中，成都主城区出让土地的总体成交均价。另一方面，由于郊区、市、县土地 不够明显，加上受楼市调控影响，因此，郊区、市、县土地价格出现下浮现象，完全是由市场决定的，属于正常下滑现象。在调控政策不变情况下，成都土地市场将继续呈现起伏性前行。
同步播报：5月 拍两块土地都溢价成交
5月17日，成都国土局以拍卖方式组织出让2宗国有建设用地使用权，两宗土地分别位于青羊区万家湾四组以及成华区杨东天片区杨柳一组，出让面积合计约为88.33亩。 终，保利以2890元/平米溢价拿下万家湾地块，创下溢价率15.6%；成华杨东天片区杨柳一组地块则由三鑫开泰 溢价拿下，成交价3160元/平米，溢价率21.5%。
记者了解到，位于青羊区万家湾四组地块，曾于2011年6月10日，以2900元/平米的楼面地价走上拍卖台，根据当时拍卖条件，该幅宗地实行了“限地价、竞公租房面积”，土地上限价格均为4600元/平米，但 终由于无人应价惨遭流拍。而本次该幅宗地将以增价方式竞价，价高者得，起拍楼面地价为2500元/平方米，较去年起拍楼面地价每平米下降了400元。让人记忆犹新的是，去年6月，国嘉在该片区成功拿地，已经开发项目光华逸家，在今年3月初开盘大获全胜，造就了楼市调控下的热销样本。而周边万科金色领域、凯德风尚等楼盘销售情况同样也表现不俗。业内人士分析，本次拍卖地块面积适中又 树德中学，无论是打造刚需盘还是 盘，开发商都有利可图。
相关新闻：蓉上周商品住宅成交小幅回落 土地无成交
商品住宅成交量小幅回落
二手房成交量继续上涨
与本周商品住宅成交回落相对的是，二手房成交量继续上涨，涨幅下降。根据数据显示，本周成都主城区二手房成交13.61万平方米，环比上升28.50%，涨幅较上周减少68.99个百分点；二手住宅成交面积为10.41万平方米（1193套），环比上升19.15%；二手非住宅成交面积为3.20万平方米，环比上升72.53%。
新增预售面积走低
无成交土地
另据数据显示，本周成都市主城区共发放9个预售许可证，比上周增加1张，预售面积为14.82万平方米，新增预售面积走低，环比下跌47.23%。上周预售面积位列前三的项目分别为比华利国际城、华润•翠林华庭和西锦国际，预售面积分别为3.46万平方米、2.36万平方米和2.18万平方米。
本周成都主城区共刊登房地产广告61.5版，较上周减少1版，环比下降1.60%。
而在土地方面，本周成都共新推土地6宗，无成交土地。
成都房地产市场一周分析（2012年5月14日-2012年5月20）
二、供应：新增预售面积走低。
图1：成都主城区周商品房新增预售面积走势（万平方米）
本周（5.14-5.20）成都市主城区共发放9预售许可证，比上周增加1张，预售面积为14.82万平方米，环比下跌47.23%。本周预售面积位列前三的项目分别为比华利国际城、华润•翠林华庭和西锦国际，预售面积分别为3.46万平方米、2.36万平方米和2.18万平方米。
表1：本周新批准预售项目
图2：成都主城各区周商品房新增预售面积走势（万平方米）
本周（5.14-5.20）成都主城区共新增9个预售项目，其中高新区新增3个项目，预售面积达3.85万平方米，占比25.98%；金牛区新增3个预售项目，预售面积3.81万平方米，占比25.70%；成华区新增2个预售项目，预售面积3.70万平方米，占比24.98%；锦江区新增1个预售项目，预售面积3.46万平方米，占比23.34%；本周青羊区和武侯区均无新增预售项目。
成都房地产市场一周分析（2012年5月14日-2012年5月20）
三、 新房交易：商品住宅成交量小幅回落。
图3：成都主城区周商品房成交面积走势（万平方米）
本周（5.14-5.20）成都主城区商品房成交面积为25.07万平方米，环比下降1.67%，其中商品住宅成交20.38万平方米（2193套），环比下降0.53%；非住宅成交4.69万平方米，环比下降6.31%。本周商品住宅套均成交面积为92.93平方米，较上周增加2.91平方米。
图4：成都主城各区商品住宅成交量
本周（5.14-5.20）成都主城各区商品住宅成交量除青羊区和成华区外均环比上升，其中高新区成交量 ，共成交6.15万平方米（596套），占比30.16%，环比上升25.15%；成华区本周共成交3.78万平方米（470套），占比18.57%，环比下降32.29%；金牛区本周共成交2.73万平方米（287套），占比13.40%，环比上涨38.81%；青羊区本周共成交2.68万平方米（300套），占比13.14%，环比下降37.39%；武侯区本周共成交2.65万平方米（282套），占比13.02%；锦江区本周成交量 小，共成交2.39万平方米（258套）。
图5：成都主城区商品住宅日成交量分布
本周（5.14-5.20）成都主城区商品住宅日均成交2.91万平方米，日均成交313套。5月18日（周五）单日成交面积 ，成交3.90万平方米（421套），占比为19.13%；5月20日（周日）单日成交面积 小，商品住宅仅成交1.01万平方米（109套），仅占比4.97%。
成都房地产市场一周分析（2012年5月14日-2012年5月20）
四、二手房交易：二手房成交量继续上涨，涨幅下降。
图6：成都主城区二手房周成交面积走势（万平方米）
本周（5.14-5.20）成都主城区二手房成交13.61万平方米，环比上升28.50%，涨幅较上周减少68.99个百分点；二手住宅成交面积为10.41万平方米（1193套），环比上升19.15%；二手非住宅成交面积为3.20万平方米，环比上升72.53%。
图7：成都主城各区二手住宅成交量
从成都主城各区二手住宅成交情况可以看出，本周（5.14-5.20）青羊区成交量 ，共成交2.30万平方米（250套）；锦江区和金牛成交量接近分别成交1.75万平方米（173套）和1.70万平方米（209套）；高新区、成华区和武侯区成交量接近分别成交1.62万平方米（201套）、1.54万平方米（179套）和1.49万平方米（181套）。
成都房地产市场一周分析（2012年5月14日-2012年5月20）
五、报媒广告统计：房地产广告报媒投放量小幅下降。
图8：周广告投放比较
本周（5.14-5.20）成都主城区共刊登房地产广告61.5版，较上周减少1版，环比下降1.60%。
图9：各报媒投放比较
本周（5.14-5.20）成都商报的广告投放量相对较高，为35.5版，所占比重为57.72%；华西都市报投放26版，占比为42.28%。
图10：各物业投放比较
本周（5.14-5.20）成都各物业类型广告投放中，高层的投放量 ，为27.5版，占比为44.72%；商业物业共投放16版，占比26.02%；别墅物业投放13.5版，占比21.95%，花园洋房投放4.5版，占比7.32%。
图11：成都各区域投放比较
本周（5.14-5.20）成都各区域广告投放中，高新区投放量 ，为15版，占总投放比26.32%；锦江区共投放7版，占比12.28%；其余各区县投放量占比均小于10%。
图12：广告诉求点对比
本周（5.14-5.20）房地产报媒广告的诉求点主要是户型、价格、环境、优惠和品牌，占比分别为21.40%、20.52%、13.54%、13.10%和12.23%，其它诉求点占比均小于10%。
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六、土地市场：本周成都共新推土地6宗，无成交土地。
表2：本周新推土地
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七、市场要闻
去年成都土地成交下滑50%2012计划供地35500亩
成都市房管局新规出台 拆改非承重墙不用审批
为了规范房屋装修、改造的具体行为，市房管局出台《成都市房屋装修、改造和维修加固管理暂行办法》。根据过去的规定，只要在进行房屋装修、改造和维修加固时，有拆改墙体的行为，都要向当地房管部门申请《房屋结构安全批准书》。而按照新办法，只有在拆改承重墙时，才需要向当地房管部门进行申请，如果拆改非承重墙，则无需到房管部门申请批准。
一季度完成 226.3亿 天府新区建设起步良好
今年一季度成都产业发展态势稳定、三大需求继续增长、民生工作稳步推进。其中，工业经济保持平稳增长，规模以上工业完成增加值560.7亿元，同比增长18%，增速高于、全省，在15个副省级城市中位列 。细化到产业方面，汽车产业和电子信息产业保持较快增长，分别同比增长26.4%和32.3%；轻工、机械和冶金产业稳定增长，分别同比增长16.4%、11.2%和17.8%。天府新区建设起步良好，一季度天府新区项目完成 226.3亿元，同比增长55.8%。
金牛区5000亩旧城改造 占全市改造总面积一半
今年年初，金牛全面启动107个重点项目建设，包括金牛城市广场、中铁二局片区改造、西北村低洼棚户区改造等15个旧城改造项目，总 105.1亿元，今年计划 27.6亿元。作为“北改”龙头，金牛区旧城改造面积达5000亩，占全市改造总面积的一半。金牛区围绕“全面现代化、充分国际化”，提出了区域“半 ”通达、推进“北改”优城等具体工作目标。加快蜀都大道西段、羊西线、金牛大道、交大路、解放北路等交通干道综合改造，全力推进金芙蓉大道、金凤凰大道等骨干道路建设，积极促进人民北路直通三环路工程，切实做好地铁和公共交通建设协调服务，加快推进二环路快速通道建设、2.5环金牛段建设、火车北站扩能改造和现代化客运汽车站规划建设。
