四大房企负债率未因调控上升 持千亿资金过冬
东方早报2012/04/25 10:43
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
金地（集团）股份有限公司（以下简称“金地”）昨晚发布2011年年报显示，2011年实现营业收入239亿元，同比增长22.08%，归属上市公司净利润30.17亿元，同比增长12%，资产总额达到905亿元，同比增长24.29%，拟每10股派0.68元（含税）。
至此，招保万金四大上市房企的年报全部披露完毕，统计发现，四大房企2011负债率并没有因调控而同比出现大增的情况。
金地开工面积出现下滑
金地年报显示，2011年销售面积完成223.60万平方米，比上年下降了2.37%，销售金额完成309.24亿元，比上年增长了9.13%。此外，库存为641亿元，同比上涨41.09%，金地对此解释称本期开发规模增长。
有业内人士分析，金地开发产品逐渐转向 房源，导致其2011年在限购环境下，销售不畅，这无疑是其库存上涨的重要因素。
中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，和万科、保利地产不同，金地2011年销售均价是增长的，原因是其销售产品逐渐 化，这导致其在销售面积下降的同时，销售金额出现上涨。
值得指出的是，2011年金地的拿地远低于其年初计划。金地集团总裁黄俊灿去年曾表示，2011年金地将投入189亿元资金用于购买新的土地储备。但是据年报显示，报告期内，金地共获取3个项目、总计85.1万平方米的土地储备，完成22.88亿元的 额。实际 额不足计划的12%。
额下滑导致金地在招保万金中惟一一个新开工面积同比下滑的企业。报告期内，金地新开工面积312.62万平方米，比上年减少17.64%。而万科、保利地产和招商地产分别上升16.03%、50.3%和5.42%。
对此，陈晟表示，这体现金地的发展和万科、保利的规模化发展呈现不同，其未来在房地产发展逐渐独立开发并走向基金管理。
数据显示，截至2011年12月31日，金地土地储备达1537.40万平方米，其中权益土地储备1241.44万平方米。
资产负债率均未超80%
在房地产调控之下，招保万金四大房地产企业截至2011年12月31日的资产负债率并未发生显著变化。
上述4家房地产公司年报显示，万科2011年负债率为77.1%，较2010年的74.69%增加了2.41个百分点，与2009年的67%相比增加了10.1个百分点；保利地产负债率为78.43%，此项数据比2010年的78.98%减少了0.55个百分点，与2009年的69.99%相比增加了8.44%；金地在负债率上保持了良好的势态，2011年的71.11%与2010年的71.15%相比减少了0.04个百分点，而与2009年的69.65%相比仅上升了0.46%；招商地产2011年的资产负债率为69.53%，为四大房企当中负债率 的，在2010年的64.65%上增加了4.88个百分点，与2009年的61.79%相比增加了7.74个百分点。
值得注意的是，自2010年上半年以来，管理层已经暂缓了房地产再融资审批，即便在这样的情况下，四大房地产企业的资产负债率并未急剧上升。各家房企在手握的货币资金充裕的情况下，都提出了谨慎的策略。
万科表示，未来一段时期，行业的资金环境依然不容乐观。将坚持“现金为 ”的策略，确保经营的安全性和稳健性。
金地总裁黄俊灿表示，在严厉的调控环境下，金地将做好“冬泳”的准备，重点面向刚需和 置业消费者，把握土地 时机，重点关注二三线城市的 机会。
保利地产则在年报中表示，抢占刚需市场，扩大销售规模，坚持快速周转策略，加快资金回笼速度，进一步优化拓展项目的产品和区域结构。
招商地产认为，2012年形势依然严峻，并对此有着“如履薄冰”、“逆水行舟”的危机感和压力感，保销售是2012年工作的重中之重，上下将一切以销售为 ，将努力实现“稳中求进、危中求机”，即稳定业绩、安全过冬，同时苦练内功、保持进取。
金地董事长凌克表示，房地产行业将改变过去10多年高成长局面，未来房地产企业只能通过产品竞争力赚取平均 。
(来源 证券日报)今年年初以来，“谨慎拿地”成为房企内部反复提及的策略。多家房企高层曾向《证券日报》记者明确表示，如果没有 特殊的情况，公司不会去拿地。
这十家被纳入统计的标杆房企包括万科、恒大、保利、中海、富力、招商、华润、金地、绿城中国以及雅居乐。更值得注意的是，富力、华润、金地和绿城4家房企都未补充新的土地储备。
事实上，房企缩减拿地支出的背后，是缩减开发 或者干脆减少开工面积。
“预计今年房地产开发 增幅还将继续回落，而且房屋新开工面积增幅已经开始出现大幅下滑。”业内人士如是表示。
有分析人士认为，房企为了去库存化正“疲于奔命”，把回笼资金作为首要目标。至于在土地市场出手，那是企业有资金、有余力才能去谋求扩张。
据悉，以往重点城市年末才出让 土地，但今年一季度，北京、上海等重点城市在年初就接连推出了不少“”，但开发商的拿地意愿却不高。
以保利地产为例，今年一季度其土地支出约45亿，创三年新低，同比降低57%；购入建筑面积总额为182.86万平米土地，同比下滑60%。对此，中原市场研究部研究总监张大伟向记者表示，虽然市场上有一定资金，但部分房企确实是无钱购地，不过也不排除是为了等地方政府降低土地出让价格的抄底时机来临。
张大伟进一步强调，土地价格好比“面粉”，房子好比“面包”。目前，“面包”了，“面粉”的预期不容易涨，开发商自然不敢高溢价地去买“面粉”。不过也有业内专家表示，目前开始发手里土地储备足够其开发3-5年，库存又高，房子供给量不见得会有大幅下滑。
值得注意的是，有消息人士向记者表示，国土部近日曾指出，房地产企业拿地意愿下降，稳定供应的难度进一步增大，这可能成为宏观调控持续推进面临的困难。该人士还指出，但从目前土地市场的成交情况来看，开发商似乎并不买账。不过，上述标杆房企中也不乏弱市下频繁围猎土地市场的开发商。据悉，招商地产公告显示，自年初以来公司在贵州、北京、天津等地获取了超过100万平米的土地资源，合计地价为45亿。
中投证券指出，招商地产规模扩张加速面临着行业经营环境预期恶化的风险。
