龙头房企业绩不降反增 房价未到位将坚持调控
房天下综合整理2012/01/14 09:38
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（来源：京华时报）昨天，市长郭金龙，副市长陈刚、程红、夏占义出席市政协经济发展专题座谈会，20余名委员“抢”到话筒建言献策，房价调控、汽车限购、食品安全、中小企业发展等成为关键词。
郭金龙在会上表示，今年北京将坚持房地产调控不动摇，并增加中低价位、中小套型普通住房的供给。副市长陈刚
焦点1经济发展
【问题】委员们提出，国内企业受国外企业挤压，企业转型就是在经历生死，希望政府为企业把脉，让小企业在摸石头过河时不被淹死。
三方面解决中小企业贷款
【回应】郭金龙表示，要解决好中小企业融资难等问题，为促进中小企业发展做好服务工作。针对中小企业信贷问题，郭金龙表示：要解决好风险分担问题，政府在其中起好润滑剂作用；要做好差别化管理评估；各方共同打造社会信用体系，“政府在此方面一定要有所作为”。
郭金龙表示，今年要坚持实施科技和文化创新“双轮驱动”，增强经济发展创新动力，提升首都经济的持久竞争力。要整合首都资源，搭建沟通平台，发挥创新 ，建设好中关村国家创新示范区，不断增强科技创新的支撑 作用。
郭金龙提出，要大力发展实体经济，夯实结构调整基础，坚持 、高效的实体经济发展方向，大力发展战略性新兴产业，积极推进服务业改革发展。发展实体经济，要以企业为主体，以产业项目为载体，认真落实促进中小企业发展的各项改革措施。
焦点2楼市调控
【问题】有委员提出，本市楼市调控政策的确是促进房地产市场健康发展的重要举措，今年政府调控应该更加精准，能否实行适度的宽松和微调。
房价增幅回落未完全回归
【回应】“今年本市要坚持房地产调控不动摇，促进房地产市场健康发展”，市长郭金龙表示，今年将继续遏制 投机性购房，支持自住性、改善性购房，强化政府住房的保障责任，进一步巩固已经取得的成果，充分发挥市场的力量，增加中低价位、中小套型普通住房的供给。
“政策出台至今未满一年，从现在的数字看，效果理想、可喜，但没有完全到位”，副市长陈刚对去年本市实施的房地产调控政策作了“年终评估”。
谈及楼市调控“可喜”之处，陈刚重点提到房价：去年新建普通住房，包括保障房价格稳中有降，降幅达11.3%；商品房价格虽与前年均价同比增长，但调控之下，增幅回落30个百分点，回落幅度大。“价格还没完全回归，我们的均价还处在高位状态，调控政策还得坚持。”陈刚强调。
鼓励房企多盖改善类住房
“我们每年用在城市建设房地产方面的土地，接近60平方公里，一年内建成，相当于二环路以内的范围，5年就建一个新北京，北京还有多少地？要这么干下去，不出5年到10年就枯竭了”，陈刚认为这是不负责任的一种经济策略。
“北京人口、资源、环境的矛盾极其突出，资源环境无法支撑这样的发展速度”，他略显激动地说，“是，卖地，房地产，钱来得快，地方财政收入高，税收也高，眼看着这种钱谁不愿意挣呢？但今后怎么办？卖完了怎么办？无以为继。”
政府工作报告提出“牺牲”两字，强调北京要长远、持续、健康发展，“如火如荼的房地产也是，形势这么好，敢于去调控它，求得长远平稳健康的结构调整。”陈刚说，调控政策得坚持，目的不是把房地产搞死，而是让市场沿平稳健康、经济安全的方向发展。他鼓励房地产业多向保障房进军，认为房地产企业在改善类住房领域大有作为。
建保障房“有反对也坚决执行”
“十二五”北京市提出100万套保障房建设计划，陈刚表示，这关涉居住问题，是重点，即使有反对的声音，也要坚决执行。有委员提出，建这么多保障房会不会损害房地产业发展。陈刚称赞这个问题提得好，他强调保障房计划可能会伤及个别利益，但政府的立场必须鲜明。
“这100万套的数字是多了？少了？有依据吗？”陈刚自问自答道，这个数字的提出，经专家认真调查分析，又和住建部反复核对，并获支持。“我们住房保障性比例太低”，陈刚介绍，目前我国城市保障房仅占10%，5年内计划升至20%，但与发达国家仍没法比。“这100万套对北京而言，能让我们住在保障房里的常住人口达27%，比要高一倍”。但这100万套还不够，陈刚换了一种算法：“从实际需求看，北京有几十万家庭正站在门口等着申报，旧城区、棚户区居民、今后五年新增人口等算在一起，所以还不够”。
焦点3汽车限购
【问题】委员们担心汽车限购令会对经济增长造成影响。
车市下降未挡住GDP增速8%
【回应】“从去年的实践来看，去年的车市和消费，应该是两降两升”，副市长程红说，限车政策没有影响北京经济增长，反而让经济结构调整迈出新步伐。
程红说，去年汽车销量和消费额比重双双下降，机动车保有量少增62万辆，新车销售全年缩减40万辆。假如不采取限车的政策，去年一年新车增量按惯性增长的话，应该增加100万辆，这将给首都交通运行带来 大的压力。
在新车销量下降的同时，二手车销量上升，占比增长。程红说，以前全市如果卖3辆车的话，
将近2辆是新车，1辆是旧车。但是去年，新车和旧车的比例是1：1。这个比例更符合成熟、理性的汽车消费市场结构。此外，二手车外迁率明显提升。北京40万辆二手车中，超过50%卖到外地，汽车销售将着眼于一个更大的市场。
“车市下来了，但这正是我们需要的结构调整”，她说，通过文化用品、 用品、服饰、首饰和其他多种商品的增长，形成了多点支撑，郊区新城商业也快速发展，因此社会消费零售总额仍保持了10%以上的增速， 额增长近千亿，对确保全市GDP8%的增长起到很大作用。
去年，机动车保有量少增62万辆，新车销售全年缩减40万辆。相当于2008年当年新车销量的八成。
去年，北京40万辆二手车中，超过50%卖到外地。去年外迁车辆的数量增长3.9倍。外迁二手车份额从10%上升到54%。
（来源：京华时报）虽然2011年严厉的限购、限贷等政策导致楼市成交量大跌，但部分大型房企销售业绩仍出现环比上涨。截至1月12日，14家上市房企已公布12月累计销售业绩。数据显示，14家大型上市房企公布20
11年累计销售金额达到6240.1亿元，比上一年的5352.2亿元上涨16.6%。
在14家已公布年度销售业绩的大型房企中，万科虽然离年度销售目标还有近200亿元的差距，但仍以1215.4亿元居于龙头。中海外、恒大和保利紧随其后，这4家标杆房企的业绩总和超过3600亿元，占比接近六成。除绿城和富力业绩下滑外，其余12家均为上涨。其中恒大、花样年和佳兆业增长幅度均超过五成，融创在2011年取得的业绩收入是2010年的2.5倍。
据了解，在严峻的房地产形势下，开发商的策略出现明显分化，在龙头房企中，万科、保利、恒大采用高周转、低利润率的销售模式，尤以万科 为突出，产品主打中低端，与当前商品住宅市场需求的吻合度高，二三线城市广泛布局和高周转的销售策略使其在一定程度上跑赢大市；而中 住宅开发为主的房企如绿城、金地、龙湖等也因销售策略不同而分化明显，龙湖率先开启“抢收”，虽然绿城在年底也开始大范围 ，但与金地、龙湖的业绩上涨相比，绿城在2011年的销售额大减近四成，高达163.2%的负债率也成为其后市发展的掣肘因素。
>>分析 业绩尚好得益于及早应对
链家地产 分析师张月认为，虽然2011年楼市急剧遇冷，但从已公布年度销售业绩的房企来看，大部分累计销售额已超过上一年，这主要得益于大型房企在限购早期的及时应对策略。一方面向受限购影响较小的二三线城市转移 ；二是产品类型对准刚需以及及时 策略。在年初目标制定较高的情况下，大部分房企没有达成年度销售目标，但早期的风险转移和目标市场的进入使全年的销售业绩依然出现环比大幅上涨。
不过，北京科技大学管理学院教授赵晓表示，2011年全年来看，楼市各项数据并没有那么糟糕，但仔细分析会发现，刚刚过去的11月和12月楼市出现了明显跳水，开发商如果赌政府还是会放松房地产，可能会过不了这个冬天。
14家大型房企2011年销售业绩（单位：亿元）
房企2010年销售额2011年销售额销售额环比万科1081.61215.412.4%中海外671.1870.929.8%恒大504.2803.959.4%保利616.7732.418.8%碧桂园32943231.3%龙湖333.2382.714.9%绿城568353-37.9%金地283.4309.29.1%世茂3053070.7%富力322.5300.4-6.9%融创70.8177150.0%佳兆业101152.951.4%恒盛地产126.8133.25.0%花样年38.970.180.2%
