成都土地市场年底放量 低溢价率难掩冷清走势
财经日报2011/12/26 10:06
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
土地市场年底集中放量
低溢价率难掩“冷清困局”
虽然年底成都土地供给迎来井喷，出让面积高达数千亩，但成交价格仍持续偏低，上述12月15号新铁 的拿地价格为160万元/每亩。在世家机构品牌总监吴思竹看来，今年成都土地市场的相对冷清，致使全年土地供应有极大的缺口，对于近期政府的集中卖地，不过是一次突击行动。
2011年伊始，楼市调控层层加码，各大开发商拿地节奏趋缓，在整个上半年，成都市土地市场明显萎缩，甚至多处 地块也惨遭流拍。今年6月，被业界看好的近120亩双流航空港一号地块，起拍价为450万元/亩，也惨遭开发商“遗弃”。
成都市房地产业协会副秘书长、四川大学公共管理学院土地资源管理研究所所长刘润秋对本网表示，在今年楼市持续调控下，商品房市场首先急遽萎缩，进而传导至土地市场，并导致其低迷不振。
上半年成都土地多起流拍等现象，直接导致土地 等直线下滑。中原地产相关数据表明，今年上半年，成都市主城区的土地成交面积为2364.71亩，占去年全年总成交面积的49.8%，而上半年主城区的土地出让金为125.64亿，仅为去年的37.4%。
进入下半年，成都土地市场流拍等现象增多，截至2011年11月9日，成都土地市场流拍、终止交易宗地达31幅之多。
而12月被业内称之为“收官”时节，成都土地市场却频传捷报。12月上旬，成都市土地出让就达到2100余亩，12月13日与12月15日，成都市土地供给迎来年度高峰，仅两天共成交1340余亩，无一处出现流拍等。
对此，嘉盛地产顾问公司董事长樊义波评价表示，“目前地方政府也会像开发商一样，用营销手段做促销宣传，以尽量换取更多的土地资金。”
据了解，12月13日，成都市国土局共出让6宗地块，其面积成交额总计近千亩。12月15日，成都郊县有6宗地块再次出让，总计340余亩，而其中5宗地块，面积达270余亩，以160万元/亩的“抄底”价为四川国有企业“新铁 ”所斩获。此外，中原地产的消息称，到12月23日，成都将另有9宗且总面积达797.61亩的地块出让。
对于上述土地供给突迎井喷的现象，四川中原地产市场研究部（ ）研究员杨杰表示，虽然近期土地集中放量，看似土地市场热闹非凡，但其实与今年上半年差不多，土地成交溢价率还是过低，表明土地市场仍未回暖。
2012楼市步入下行通道
“谨慎”或成土地市场主旋律
日前，国内标杆房企万科[简介 新动态]总裁郁亮向社会公开宣称，2012年将是各大房企的过冬之年。一时间，楼市“过冬”论，甚嚣尘上。郁亮所言并非空穴来风，对于楼市的持续调控，当前保利[简介 新动态]、万科、恒大[简介 新动态]等一线房企早有预判，拿地节奏也明显趋缓。分析人士指出，2012年楼市继续下行的可能性很大，而土地市场受其影响，来年仍难扭转冷清困局。
据中原地产研究报告称，与以往相比，今年标杆房企在土地市场上的投入明显减少。今年前10个月，标杆房企累计拿地金额与累计合约销售金额的比例约为21%，甚至低于2008年金融危机时的行情。
另外 对楼市调控政策始终未松绑，今年12月14日 经济工作会议再次强调“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”的重要政策指向。
对此，刘润秋表示，鉴于 未放松楼市调控，未来楼市下行依然严峻，与之密切相关的土地市场难见“火爆”，但市场需求依然旺盛，近期外资已开始在内地城市低价储地，所以国内部分资金充裕的开发商或将选择性地谨慎拿地。
中国指数 研究院关于133个城市土地交易的数据显示，成都市今年1月～9月共出让298块宗地，其面积达1450万平米，其中9块未成交，面积达94万平米，约合1409亩。另外，今年10月与11月，成都公告拍卖、挂牌出让土地分别为3610亩和2978亩，而实际上，两者的成交业绩却难尽人意。在成都土地冷清之下，市场供求比进一步加大。
对此，北京金网络地产顾问成都公司总经理助理赖瀚林表示，成都土地市场本来就显得冷清，成都市12月如此密集的土地放量，或将使当前土地市场供求关系加剧失衡，将拉长土地存量的消化期限，加大未来土地市场的观望情绪。
四川中原地产二级市场营运 总经理邹玉堂认为，包括近期在内，今年整个成都市场的每宗成交地块，面积都在百亩左右徘徊，每亩成交额也相对较低，多数成交地块也主要被一些拥有流动资金且兼具其它实业的中小房企所购得。
对于成都土地市场的未来，邹玉堂表示，由于跟土地相关的优惠政策、法规等并未出台，以及在银行的贷款中，有40%为按揭贷款且受到被压制等原因，来年土地市场或将继续维持当前的冷清局面，“谨慎”仍将成为土地市场的主旋律。
2011楼市烽烟四起 限购继续购房观望情绪渐浓
相关阅读：
裸奔，指除了出生时身上的东西外，其他什么都没有。刚开始的时候，只是“天体运动”爱好者的行为，现在这项“运动”正在逐步蔓延到赛场上，尤其是足球赛场。不过今年，在楼市调控之时，一向受宠的土地市场也备受波及，低溢价成交、起拍价成交，甚至流拍，土地开始裸奔！
2011年1月—3月，成都土地市场零放量；直到4月才逐渐破冰，迎来了市场的小阳春；但好景不长，第三季度开始，开发商拿地激情降低，就连攀成钢、光华片区的 地块也难逃流拍的噩运，这让不少业内人士跌破眼镜。比起时有人气个盘出现的楼市来说，这一年的成都土地市场显得更为寂寥和冷清。
2011成都土地三大关键词
■关键词一：慢热
回顾全年的成都土地市场，可以用慢热来形容。中指研究院发布的《2011年1~3月120个城市土地市场交易情报》显示，在10个重点城市中，深圳和成都两个城市无住宅用地成交。
春节大假后，成都土地招拍挂市场没有随着春天的到来而回暖，显得格外冷清，连续3个月放量为零。与此形成对比的是，大量的保障房用地和市政配套设施用地，通过 划拨或是协议出让的方式入市。
这样的境况一直持续到5月，随着房地产传统旺季的到来，土地市场开始“破冰”。5月9日，竞拍出让5宗土地净用地面积共计196.02亩，但 后成交的溢价率都并不高；而5月20日主城区的第二场土地拍卖会则更为清淡：高新南区的两宗大幅地块，备受保利、龙湖、中海、华人、新希望、华润、花样年等 开发商青睐，但在拍卖现场遇冷，丰收片区地块中国中建地产以起拍价收入囊中，另一宗仁和片区的大幅地块仅以溢价率2%被中海竞得；5月31日成都市国土局再发布5宗住宅和商业土地拍卖公告，合计560余亩。5月之后，据统计，整个6月招拍挂出让土地总量是5月的3倍。
关键词二：流拍
土地市场刚刚“破冰”不久，进入第三季度的成都土地开始频频遭遇流拍，显示出开发商对市场信心不足。
10月，成都土地市场提前入冬。10月26日，成都四宗土地拍卖因为“报名人数不够”被终止拍卖，原本定于当天拍卖的另外两宗地块已在此前两日就公告终止拍卖。不仅如此，两周前位于双流的两宗近249亩商业用地也已流拍。
据四川中原地产的土地半年报显示，2011年上半年，住宅类用地供应1384.16亩，成交1236.71亩，流拍两宗地块位于城西三环外光华片区，为条件佳、 的 地块，遭遇流拍，在近两年的土地市场上较为罕见。
据记者统计，今年全年流拍土地高达29宗。锐理数据平台成都公司总经理郭洁表示，如果市场依然不景气，土地市场在未来一年持续冷清也是极有可能的事情。
尽管如此，在流拍事件频发的第四季度，仍有令人关注的拿地企业。11月3日，新加坡丰隆集团竞得位于温江区公平街办太极社区10、11、13组地块，面积合162.7374亩，宣布其正式进入成都市场。丰隆集团 副总裁梁德平曾公开表示，丰隆集团一直在中国西部寻找发展机遇，而成都作为中国西部的特大 城市，市场前景广阔。据了解，新加坡丰隆集团将 18亿美元，在光华片区 建成商业体量达49万平方米的城市综合体。
关键词三：商业
2011年，整个成都楼市的热点词非“商业地产”莫属。商业地产 率加上物业 ，都比住宅高，并且 风险更低。正因为开发商顺应了购房者这样的心理，在土地市场上的表现也如出一辙，商业地块的受欢迎程度大大高过住宅用地。
记者根据成都市国土局的公告统计，从第四季度开始，成都土地市场开始放量供应，截至10月17日，成都市国土局公告10月以来的拍卖和挂牌出让的土地已经达到3610.2572亩。值得关注的是，成都在土地供应结构上也作出了调整，在推出的地块中，商业比重有所加大，与住宅的比例接近持平，而按照以往的惯例，入市的地块中都是住宅多过商业。
在政府推出的商业地块增多的同时，开发商对商业地块的兴趣也更大。以11月的城南为例，主城区的主要成交地块集中于城南大源组团附近，均属于商业地块，其中1宗颇受开发商追捧，溢价 达233%。
