调控持续收紧资金压力加大 房企并购趋势走强
中华工商时报2011/09/22 09:29
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宏观调控的持续收紧，令行业集中度偏低、资金链拉紧的房地产企业在 近一年里并购激增。资源整合逐步加快，房地产并购正呈现走高趋势。
2010年以来，中国房地产调控持续深化，在楼市交易量大幅下降、企业资金链逐步拉紧的市场背景下， 房企借助其品牌竞争力充分吸纳、整合社会资源，抓住市场分化加剧机遇提高市场份额，不断做大做强。
某测评结果表明，在2010年调控持续、信贷规模收紧、融资渠道趋窄的情况下，品牌房企的经营业绩继续保持增长态势。2010年20强品牌房企商品房销售额6811.30亿元，比同期增加了1972.51亿元，增幅达40.76%。相比同期商品房销售额增速19.33%高出了21.43个百分点。典型品牌房企净资产 率均值为25.89%，高于行业平均水平9.82个百分点。房地产市场表现出加速向 房企集中的趋势。
有数字显示，2011年上半年前10大房企销售金额在占比为13.5%，目前地产龙头万科仅占市场总额的不到6%。相比美国的前10大房企已占据27%的市场份额，我国房地产的行业集中度还很低。可以预见，随着资本市场的快速发展，资源整合逐步加快，房地产并购将会呈现走高的趋势。
经营现金流严重缩水是引发房地产并购的直接原因。眼下许多中型房企遭遇销售萎缩及融资困难的双重难题。面对银行贷款、卖房销售收入、IPO或股票增发、信托贷款、发债、私募股权 基金等房企融资途径相继被封堵，中小房企的土地和在售项目储备都有限，而且周转率相比大企业要低很多，抵押资质的获得也比一线房企难，因此中小房企只有“抱团取暖”。
已发布的地产企业中报数据显示，上半年房地产上市公司负债和存货双双激增，现金流入相对较缓，全部124家房地产上市公司存货10281.9亿元，同比增长39%；总负债11681.3亿元，同比增长39%。大多数房企的资产负债率超过70%。即便是经营较好的企业负债率也均在80%左右。
此前有消息披露，8月份已有6家央企通过产权交易所转让房地产股权。而且，目前已经开始出现因为资金压力而被迫开始出售项目的案例。
中原地产分析人士认为，在资金压力逐渐增加的现在，出于资金周转的需要，出售部分资产相比卖房子要容易而且快很多，这使并购的案例在逐渐增加，而且在下半年这一趋势很可能继续走强。
此外，上月底北京发改委发布了关于中介服务费调整的通知：统一规定从31日起，住宅买卖经纪服务收费标准统一下调0.5%。在交易服务费下调后，北京二手房市场的成交量依然低迷。截至本月20日，北京调整中介收费标准后的9月中上旬20天内，二手房总签约量为4583套42.4万平米。其中80%-85%比例由中介撮合交易计算。其中35万平米左右是通过中介交易。目前北京二手房均价在2.3万元每平米。以此价格计算，中介在下调中介费后成交的二手房市场总成交金额为80.5亿左右。其中下调的0.5%中介费收入标准直接减少中介行业收入达到了4000万左右。这意味着在目前成交量已经同比去年同期下调超过六成的中介行业收入基础上，再次直接减少了两成左右的行业收入。
限购叠加限贷对北京购房者影响 大，市场萧条。二手房业务因为二手房贷款的额度比较低，成交量下调幅度相比商品房更大。根据链家地产市场研究部就全北京5300个楼盘的监测情况统计，今年1-9月以来，全市共有2143个租赁成交楼盘在今年以来无买卖成交，占楼盘总数的40.4%。眼下小中介无计只能关门，大公司则“求变图生存”。
北京房地产交易管理网数据显示：日前，北京中介分支机构总量为4161家，而在7月底为4347家，不到2个月的时间，中介门店减少了近200家。
调控重压下，目前一些大中介开始拓展业务品种，以增加新盈利点。部分公司加大了对目前成交量价齐涨的租赁业务的重视程度；中原地产等公司则利用业务线比较宽，覆盖城市比较多的 ，从居间转到兼顾代理，门店不仅只挂售二手房，还开卖一手房。在中介门店开售本地代理商品房、部分外地项目以及商业项目。希望通过“一二手联动”达到1+1大于1的市场收效。
宏观调控的持续，让越来越多的房企选择了“弃卒保车”。北京中原统计数据显示：房地产企业并购在前7月已经创出数年新高的情况下，8月7日再次突破纪录。在8月份发生的规模房企的股权变动高达18起，累计交易总价值高达53.3亿，刷新了自2008年以来的交易纪录。
资金压力致并购剧增
此前，据《每日经济新闻(微博)》报道，今年8月，共有6家央企“叫卖”房地产业务，楼市并购潮隐现，而纵观整个房地产行业，企业兼并潮似乎愈演愈烈。
有数据显示，今年前8月，房地产并购已经高达80宗，而交易金额更是突破了228.7亿元，均创造了历史新高；并购数量已经接近2010年的84宗，而交易金额更是远超过2010年全年的165.25亿的规模。
“本轮调控虽然主要目的是抑制价格过快上涨，对房企也是一轮大浪淘沙的过程，融资困难、销售萎缩将使得中小企业如果不大幅度 ，很难度过这一轮调控。”北京中原市场研究部总监张大伟告诉《每日经济新闻》记者，2008年我国房地产开发企业达到8万家，是2000年的3.2倍，年均增加7500家。“到目前本轮调控前房地产企业一直呈现高速增加的趋势，但是在调控后，企业数量已经明显到达了顶峰，预计开发商的集中度将逐渐增加。”
记者采访获悉，资金压力成为促使房企兼并的主要因素。
据目前已经公布的数据，上半年全部124家房地产上市公司营业收入为1454亿元，同比增长8.4%。其中“招保万金”营业收入为484.3亿元，占到三成。上半年全部124家房地产上市公司净利润为204.7亿元，同比增长16%；“招保万金”占据了近四成。
除了龙头房企，其他企业的日子并不好过。数据显示，全部124家房地产上市公司存货10281.9亿元，同比增长39%；总负债11681.3亿元，同比增长39%。大多数房企的资产负债率超过70%。
“摆在开发商面前的是销售萎缩和融资困难双重难题，作为中小房企来说，抱团取暖的欲望更加强烈。”一位不愿具名的开发商告诉 《每日经济新闻》记者，由于在售项目和土地储备都很有限，其北京在售的 一个项目签约率也很低，“所以我们的资金周转率相比大企业来说要低很多，压力也就更大”。
并购案例仍将增加
此外，在8月份发生了并购行为的房企中，多数是处于二三线城市的房地产开发企业。其中交易额 的为山东鲁能集团在天津产权交易 挂牌转让其持有的山东鲁能置业集团有限公司100%股权，开出的价码近10亿元。此外，大龙地产、华联股份以及雅戈尔纷纷“叫卖”旗下的房地产业务。“今年来的调控政策在三线城市影响明显要小于一线城市，大型企业进入三线城市也增加了企业并购的总量。”张大伟告诉记者，以北京为例，目前市场库存中，一线房企的比例只占3成左右，而且其中现房的比例更低，而中小房企占比已经超过6成，其中现房的比例超过3成。市场上中小房企积压的库存更郊区化，而且中小房企的资金利用成本更高。预期下半年 的可能性也更大，而且会更早到来。
“目前已经开始出现因为资金压力而被迫开始出售项目的案例，在资金压力逐渐增加的现在，出于资金周转的需要，出售部分资产相比卖房子要容易而且快很多，这使得并购的案例逐渐增加。而且在下半年这一趋势很可能继续加强。”张大伟对此表示。
