成都楼市 开始了 等待 介入点
四川在线2011/08/22 09:29
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
有业内人士透露，备受关注的“限购令”扩军方案，可能在近日尘埃落定：根据住建部制定的五大限购标准进行推测，若严格按照标准，将有至少30个城市被纳入 新的限购行列。
“调控一点没有放松的意思，我们项目的走势既清晰又混乱：清晰的是我们房价肯定要降了，但降多少合适呢？这是 不好把握的地方。”一位不愿具名的项目销售经理告诉记者。
情况确实如此。严厉的调控让楼市一夜之间完成从卖方市场到买方市场的更迭，房价的涨跌 直接体现着购房者与开发商之间的博弈。对开发商来说，在楼市态势日渐“窘迫”的今天，要买地、要开发、还要融资，种种不菲的成本支出，让 成为开发商心头的 纠结点： 让利就是让出自己的利润，降得越多，赚得越少。于是，羞羞答答、半遮半掩仍然是绝大部分开发商的暧昧态度。而今购房者，早已抛弃以往追涨杀跌的心态，“价格合理即可下单”，不过在房价涨势放缓、并转向下调的今天，如何寻找一个合适的房价位置下单，依然是值得商榷的。
既定的买、卖意向，各方使尽招数从纷杂的市场“乱象”下提炼出房价 合适价位，使得买、卖双方的诚意成交，将是本轮楼市多方博弈的 终结果。
“”一个比一个震撼
随着调控加码的迹象越发明显，成都房价下行趋势越发明显，各类以“、打折、赠家电汽车”的活动此起彼伏。“不管项目价格究竟定多少，我们一定会‘打造’出震撼性的低价出来。”一位销售经理告诉记者，“这是目前市场上 通行的办法。”
在报纸上、户外广告上、杂志上……一批批价格足够“震撼”的超低价房雷倒不少购房者。地处城南板块的通瑞·月光湖，抛出3850元/平米的超低价；相距 的洛森堡·新殿同样不甘示弱，3999元/平米的超低价让周边不少同档楼盘惊出一身冷汗。“目前我们如临大敌，紧盯着彼此的举动，对方价格变化是我们 重要的情报。”城西，高调喊“2011成都 房价”的海骏达，依仗富士康基地 ，仍然抛出“3”字头的价格，“三千多买好房”成为该盘突出亮点。
相较于上述普通项目，各个势力强大的 品牌开发商也在暗暗调整计划，“按行情说话”：在城南的万科·海悦汇城，新推出原总价60多万元的精装户型，直接降到43万元；“南二环城市综合体，双地铁覆盖国际 写字楼，1.5万/平米贵不贵？如果再打7.5折呢？”莱蒙都会的价格策略也是当仁不让；绿地成都公司7月下旬推出参加购房团优惠15%的政策；8月4日，花样年·香年广场2号楼加推，单价10650元/平方米起，用香年广场置业顾问的话来说，该项目是在挑战国际城南 写字楼性价比之巅。
值得提起的是蓝光地产近期频繁重磅推出团购、打折等活动，纷纷以“蓝光地产21周年让利全城，刚需风暴掀起今夏购房狂潮”为题，向全城宣布：启动7月让利刚需风暴活动，其旗下东、南、西三大方向的四大楼盘同时推出一系列优惠促销活动：“买房 送雪佛兰汽车、 优惠将达10万元、新双楠片区豪华精装房每平方米起价不足8000元！”作为成都本土房地产企业的龙头老大，蓝光率先在成都引发了住宅市场的 潮。
谁先 谁得先机
“多大的折扣？降多少？市场形势越发混乱了，我们也很迷茫。楼市 卖点已经不是单纯的区位和配套了，开发商勇于喊出的 幅度才是 卖点。”有行业人士告诉记者。
据四川中原地产调查显示，今年上半年，成都主城区仅住宅存量就高达33082套，面积为324.8万平方米。然而，成都主城区目前单月销量才保持4500套左右。也就是说，这个存量数据，足以让成都主城区消化近8个月。 价格战无论在什么时候都是 为有效的竞争模式，正当目前市场处于博弈胶着状态时， 先 的必将会占据市场的主动，跟随跳水的可能只有吃残羹。 尽管目前品牌房企大规模的 促销现象还未在房地产市场出现，但参与此次 促销暗战的品牌开发商已经不在少数。日益走低的成交量，龙头房企不断地扛起 大旗，利用价格 抢占市场。当“谁先 就买谁”成为购房者的普遍置业态度时，房企不得不选择“剩者为 ”的销售策略。面对纷纷下滑的业绩，即使是万科、碧桂园、莱蒙这样的房地产行业龙头老大也不得不向市场低头。
踩准临界点获得大
“在市场受政策调控的情况下，开发商和购房者都在寻找一个临界点，让买房和卖房都成为一种默契的双向交易。其实，价格调整一点，购房者还是要买账的，关键是踩准这个临界点。”有行业人士如此判断。
8月6日，在城南的万科·海悦汇城，一大早就人潮汹涌，有花送，有奖抽，这些都是其次，关键是“海悦哥”开始“裸”了。原总价60多万元的房子直接降到43万元，在现场的朋友不仅下手，还不断呼叫自己的熟人，惊呼“43万精装80多平，不抢真没了。”一向很萌的“海悦哥”，更是打出了“其实，我是购房者的卧底”这样亲购房者的广告语，在现场踩盘的一位业内人士致电记者：“海悦汇城要创造城南性价比新记录，前面 的，都只是等待海悦出场的花絮。”“我是忙着买房结婚的人，并不是打算抄底。我看很多朋友想要抄底，好多 终还是没有买到所谓的‘底价房’，合适就下单吧。”购房者小刘告诉记者，“反正限购了，我也只有 套自住，不打算 的。”
按照他的意思，房价的涨跌与他关系不大，只能说寻找一个合适的价位，“现在开始看房选房时机合适， 后让我能省点钱算点”。 “房产确实牵涉的行业比较宽，政策调控的效果我说不准。杀跌没有什么太大的意义。比着我的存款付首付吧，买得起时的价格我认为就是合理的。”张小姐面对房价的起伏表现很淡定，“跟着感觉走吧。”
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近日，房价拐点凸显， 风潮已经卷席了楼市每个角落。究其原因，无非是国家政策的调控，使得大部分开发商，或迫于资金链的压力，本着“落袋为安”的心态，大幅打折让利；或主动出击省内二三线城市，拓宽销售渠道；或联合网站、媒体，频频推出各种团购活动……不过有一些开发商面对众多房企上演的种种促销大戏时，却不跟进、不理睬、不妥协，采取“三不政策”。
悲观待世，或静待楼市好转
据记者调查，近来楼市低迷，却有部分开发商“死守阵地”，消极对待市场，甚至吸引广大消费者关注的媒体广告都不再投放。“这类开发商正是看到了一些房产商的 效果并不如人意，连 也无法保证一定能换来销量，利润也无法得到保证，从而失去信心悲观待世，紧捂楼盘不 ，更不做任何努力来提升楼盘销量。”中原地产市场研究 副主任周觅分析道。也有业界人士称，即便 ，在政策环境下，买不起的人还是买不起；买得起的人，因为没“资格”还是买不了，所以这类开发商们认为自己没有任何 的“原动力”。
据了解，虽然众房企纷纷大打价格战，但是 效果却很难预料。位于茶店子片区的西西里二期，推出了全款给予17%、按揭15%的重大优惠，但却并没有打好“翻身仗”；九里堤某精装楼盘，尽管采用的是 建材，9700元每平方米的价格却依然未能赢得购房者的芳心。
周觅认为：“还有部分开发商觉得楼市或将好转，对现今低迷的楼市不妥协，对 潮也不加理睬。这都源于此类开发商之前的销售业绩不错，资金流相对充裕，足可以让部分开发商支撑一些时日，或资金紧张时也可选择其他融资渠道。”套用某开发商人士的一句话：“只要不拿地，真的不缺钱。”从目前的市场环境来看，开发商需要大幅让利可能才可保证销售，所以他们都愿意在价格上再捱一段时间，静静等待楼市好转。
政策加紧，市场压力大
之前一系列的政策调控带来的阴影还未消散，上个月国家又强调房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施，由此看来楼市调控将会继续从紧。众多房企纷纷 以回笼资金，楼市“异军们”置之不理的态度，会让他们顺利走出困境吗？
相关专业机构认为，从目前的趋势来看，政策在短时间不太可能会松懈甚至有继续加码的可能。死守阵地的开发商在价格上已经不具备竞争 ，客户量也在骤减，所以市场压力颇大。销售难、现金流隐忧是他们现在必然面临的难题，大型房企若死守阵地则市场份额可能会急速下降，小房企则可能面临被洗牌的危机。静等楼市好转，对开发商而言，就算资金相对充裕，在众多房企大打价格战的时间里，销量也不太可能得到很好地保证，资金链的流动性也会受到影响。通过其他渠道进行融资，虽然能获得现金及时补充，但这类融资均伴随着高额的成本，使企业资金状况更加窘迫。
