中小开发商将面临资金链断裂 卖掉比 划算
经济观察网2011/07/10 10:17
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
活跃的房地产开发商数量正在迅速减少。对多数中小开发商来说，不 ，可能会面临资金链断裂； ，整个项目就会亏本。借高利贷年息超过50％的中小房企业来说，此时已不是 能够挽救的， 快 便捷的方式是打包卖给大企业。
7月6日，北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司在北京产权交易挂牌出让旗下一块 地块项目公司93.45%的股权及债务，叫价8.2亿。该项目位于北京市东城区 府井大街黄图岗危改小区内，北临世都百货商场，南临 府饭店。项目占地8913.02平方米，规划建筑面积64440平方米。挂牌文件显示，该项目地上拆迁已进行完毕，已具备水、电、道路“三通”的条件，基本完成土地平整。显然，虽为上市房企，但在市场低迷，融资成本高企的情况下，自身已无力完成项目的开发，不得不寻此脱身之计。
对于长期坐享房地产开发大额利润的“老板”来说，要是自己有钱做开发，谁都不会舍得转让旗下的土地的资产。在房地产市场“钱紧”的状况下，许多中小房企经营活动面临困境，转让项目或股权成了救命稻草。清科研究 中国并购市场一季度报告指出，在国内地产调控、信贷政策持续收紧和融资渠道几近掐断的大环境下，房地产市场融资饥渴，行业的大洗牌加速，房地产并购市场依旧保持了火爆态势。在广东小城清远市今年一季度就上演一场并购中小房企的大戏。万科、恒大、碧桂园三巨头通过二级市场共收购了至少225万平方米的土地，相当于去年清远一级市场土地出让总面积的84%。把大型房企称为“大鳄”，在这个时机简直再恰当不过了。
年初，碧桂园发布公告，旗下的全资子公司顺德碧桂园公司，与清远新亚房地产开发有限公司订立合作协议，双方将合作开发后者在广东省内项目，其中位于清远境内的地块面积达到120万平方米，拟开发为住宅物业。随后，位于清远市的原属于上市公司锦龙股份子公司锦龙地产的一块面积为11万余平方米的商业用地，也被万科收购。此外，恒大地产出手并购了原属于清远市银湖城 有限公司的银湖城项目。根据规划该项目建成一座集 酒店、康体休闲、旅游度假、养生居住、品牌商业、饮食娱乐、文化 等功能于一体的旅游休闲地产，建筑面积约90万平方米。
值得注意的是，除了在清远收购中小房企外，恒大集团还以16.6亿元的价格斩获了深圳建设集团71%的股权。此外，市场上比较大的并购行为还有，3月份，大连海昌集团引入佳兆业集团，合作开发原海昌名城，并更名为大连佳兆业广场。4月份，万科以31亿元收购了广州原新光城市花园项目100%股权。根据清科研究 的详细数据，2011年 季度，房地产行业共完成32起并购案例，在诸多行业中位居 ，占比14.1%；一季度房企并购金额达83.16亿元，同比大幅增长229.1%，环比增长了72.6%。中航证券研究报告指出，目前房地产行业整体已接近负债上限，20%—30%的企业面临被迫出局的窘境。
世联地产研究部报告指出，截至5月底，2011年银行贷款增幅不到10％，而2010年银行贷款增幅 曾达到46.1%，同时预收账款增幅相比2010年也同样出现了下降。
不过，目前而言，真正资金链紧张的是中小型开发商，很多中小型开发商在付完地价款后，后续开工的钱所剩无几。市场人士指出，现在中小地产商主要做的是合作开发，或者是卖资产，本身已经是整个行业整合的开始，若明年信贷政策继续从紧，可能会真正出现一些企业破产，清场等都会出现。每一次大的政策波动，都是行业洗牌的契机，而此次调控由于持续时间较长，使得资金脆弱者，不得不主动出局。
在每一轮宏观调控过后，大型房地产企业的市场份额都会出现一定增长。相关数据显示，中国房地产10强企业的市场占有率已经从去年的10%，上升到了一季度的15%左右。由此也可以看出被挤出市场的还是一些中小房企。
（来源 北京商报）CPI拐点的迟迟未到，让三季度加息的可能性正在无限加大。而这也将使已被资金短缺困扰的开发商面临更严峻的挑战。业界预计，未来房企为应对“银根”的紧缩必然采取信托基金等多方手段融资，但房企 直接、 靠谱的措施还是采取 促销以加速回笼资金，预计届时打折 将风头再起。
加息预期普遍上升
央行宣布自6月20日起上调存款准备金率0.5个百分点，为年内第六次上调，这使得大型金融机构的存款准备金率升至21.5的纪录高位。
当日稍早公布的宏观经济数据显示，5月CPI同比增长5.5%，创34个月新高，表明通胀形势依然严峻。据统计，人民币汇率自去年6月19日汇改重启以来已累计上涨5.5%。
据央行公布的对银行家、企业家和储户二季度问卷调查结果显示，68.2%的银行家认为利率下季度将继续上升。专家预计，一方面是国内的通胀压力，另一方面是中小企业的生存和热钱流入，业内已对三季度加息达成普遍预期。
融资手段层出不穷
事实上,迫于银行收紧信贷以及限购导致回笼资金缓慢的双重压力,众多开发企业正在通过其他途径筹资的现象逐渐增多,部分房地产企业开始通过信托基金、民间融资、境外融资的方式来获取资金支持。统计显示，信托基金对房地产的“鼎力支持”，继4月达到248亿元的单月 规模之后，5月又打破4月的纪录，规模达到了256亿元的新高。但信托基金对房企的资质、实力等门槛的要求很高，缺乏普遍适用性。而民间融资成本高企让许多企业望而却步,给房地产企业发展带来压力。境外融资虽然利率偏低,但是融资门槛相对较高。
与此同时，一些企业开始结合企业自身特点进行融资。比较典型的案例则是，近日，首开股份宣布拟在银行间市场发行不超过43亿元的中期票据，用以募集资金用于公司保障性住房项目的建设，旋即首开股份以13.2742亿元成功摘得了位于通州区于家务乡乡 的两个地块。业界评论，该种融资方式的特点在于,银行间市场交易商协会根据企业的融资规模、融资用途等条件做出评估后,指定银行、金融机构为企业提供资金支持，融资成本较信托、直接债券融资更低。虽然该融资形式被指有借道保障房建设融资之嫌，但从结果来看，企业融资与拿地的目的均已达到。
策略调整箭在弦上
随着资金压力加大，市场上打折促销的楼盘也开始增多。中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示，这次存准率上调的信号很明显， 要进一步收紧货币，而且至少未来两年内，货币政策都将是趋紧状态。现在房企资金来源都在受限，资金已经很紧张了，此时必须加大资金回收力度。开发商首先要做的是“不扛价”，加大一次性付款等优惠力度，加快推盘速度。
中广信房地产机构预测，加息一是可以吸引部分储蓄，二是对房企融资再加压力，届时已经岌岌可危的房企资金链将面临 考验。在此态势下，房企 直接的措施是采取 促销以加速回笼资金，预计打折 将成一股风气。但在未来一段时期内，由于限购的地域性和差异性，市场需求分散至各区域，房价将继续维持温和变化，不会出现大起大落。
