济南 被叫停开发商死扛均价 低价盘推高成交
济南日报2011/06/09 18:03
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
“限购令”实施以来，楼市成交量一直没有大的起色，在买卖双方的相持中，房价既没有继续大幅度上涨，也没有明显回落，小幅慢步的温和上涨态势，已延续了好几个月。《商品房明码标价规定》及其细则实施后，开发商“少量多批”、“边卖边涨”等行为被套上了“缰绳”，但只能打折不能 的政策约束，并没有让开发商公开打出 大旗，在选择通过折扣等暗降方式拉动销售回笼资金的同时，大多数开发商选择了死扛。
低价盘推高月成交量
自4月底以来，市区多个低单价、低总价楼盘开盘热销，引发几轮并不多见的好行情。来自市城乡建设委的网签数据显示，不扣除部分此后解除合同退房的情况，5月全市新建商品住宅网签成交量为3420套，环比4月大涨58.33%，排除今年1、2月限购前后突击网签带来的巨额数据，3400多套的网签成交量，至少创了去年4月中旬“国十条”发布实施以来的新纪录。
分析普遍认为，新的成交纪录是低单价、低总价、高性价比楼盘热销的结果。位于东北部的恒大城开盘推出85折优惠，折后每平方米均价7000元左右， 价仅6480元/平方米，开发商同时赠 500元/平方米精装修，当天创下1100套的成交量，成为一年多来少见的热销楼盘。同 ，位于西南部的绿地国际花都1个半 卖掉了200套房源。市城乡建设委官方网站统计数据显示，近期热销的主要是低价楼盘， 近一周成交排行榜前10位的楼盘已售均价均低于7000元，其中包括恒大城、银座常春藤、绿地国际花都、天鸿万象新天等大盘。
业内人士指出，5月成交量创纪录的深层次原因主要有两方面，一是5月中旬过后，“首付比例及贷款利率提高”的信号，加上部分银行停止个人住房贷款业务，触动了初次置业及初次改善置业等刚性需求者的神经，购房者出手速度加快；二是开发商为加快资金回笼步伐，迎合目前市场需求主体的刚需购房者的需求，及时推出低单价、低总价、中小户型、性价比较高的房源，并通过相应的促销措施，拉动了销售。
同时，记者注意到，受低价盘增多而二手住房价格依然保持坚挺影响，市区多个区域的新建商品住宅、二手住宅价格出现了倒挂现象。在恒大城周边小区，二手住宅成交价多在7000元/平方米以上，而恒大城精装修房开盘均价仅7000元左右；京鲁山庄目前二手住宅成交价已超过8000元/平方米，相距 的中海国际社区打算推出的平价房 价却只有7280元/平方米；绿地国际花都近期成交的46套新房源实际成交均价为6251.31元/平方米，比对外宣传的销售均价还低近50元，周边新建二手住宅的主流价格却已到7000-7800元/平方米。
优惠打折风盛行楼市
随着限购以及商品房“一房一价”等政策的实施，楼市目前已进入深度相持阶段。开发商不愿主动 ， 性、改善性购房者分别受到限购和限贷政策的影响，市场主力购买人群(以初次置业为主的刚性需求者)中，不少人也因为贷款难度加大、还贷压力增加而放弃购房，不多的购房者成了众多开发商争抢的目标。
为争夺有限的客户资源，除了纯新楼盘大大降低开盘预期价格外，持续在售楼盘通过多种方式加大促销力度，就成了共同的选择，打折风因此在楼市不断蔓延。自4月底有楼盘打出“响应政府号召低总价开盘”以来，楼市打折风越演越烈，汽油、契税、装修、物业费甚至面积等优惠形式均相继出现，现金折扣从99折一直低至85折，更有的直接以 “10万抵15万”、“3万抵5万”、“5万抵7万”等方式聚集人气。
进入6月以后，推出优惠的楼盘由5月初的20多家增加到了近40家，优惠措施力度也加大了，类似“特价房，每套可享8万元优惠”、“赠送超大花厅”、“500元/平方米豪装、前20名到场客户额外8.2折”、“一期大清盘！ 优惠32万/套”之类的促销宣传层出不穷。优惠楼盘不仅包括普通住宅项目和 ，商铺、写字楼、别墅等也加入打折、优惠行列。
多数开发商死扛均价
记者调查发现，尽管各开发商都在不约而同地采取暗降方式进行促销，但在对外报价时，其公开销售价格并没有明确打出“”旗号来。
记者专门对市区20家楼盘近几个月来的销售报价进行了调查，结果发现，20家楼盘中，能够明显从价格走势中看出价格下降的楼盘只有4家，二环东路附近一楼盘每平方米降了1200元， 超过10%，成为 多的楼盘；二环南路以南一家楼盘每平方米降了300元，但相对于每平方米将近1.5万元的价格来说，降300元实在不算什么；此外，邢村立交桥附近和英雄山路附近两家楼盘分别降了150元和100元， 多相当于在此前报价基础上打了个98折。另外16家楼盘中：位于奥体 附近的1家楼盘在短短半个月内不仅销售均价没有下调，反而上涨了200元/平方米，尽管涨幅不大，但在当前政策背景下，还是比较显眼；15家楼盘的价格则保持了相对的稳定， 短的已坚持了两个月， 长的则已坚持了9个月，大多数楼盘的销售价格坚守了3个月以上。
（来源：中国新闻网）
在限购新政颁布实施后，济南楼市出现 强劲反弹，市场迎来“回暖”热潮。某 代理机构给出“济南再现五一 月”的市场评价。
5月楼市现供销两旺格局
在经历了供应量和成交量连续四个月环比下降的情况下，5月份，济南楼市月度总供应量达到620598平米，较4月环比上升68.13%，总成交量为277924平米，较4月环比上升了194.46%，在限购新政后，市场 出现反弹，呈现供销两旺格局。
从供应总量上看，5月市内五区新增供应面积为36万平米左右，结束了济南市场新政后连续四个月的供应低迷，大规模出货的情况又重新回归，济南市场进入了推货的频繁期，预计未来楼市新增供应有望继续增加。
而市场价格方面，伴随供应量和成交量的上升，房价依旧坚挺，5月份住宅均价较4月环比上升了1.71%，价格上涨势头依旧，但涨幅出现明显放缓的迹象。
开发商加大推盘力度购房心态趋向于出手
5月，济南市内五区成交量环比4月上升近2倍，达到了277924平米，为何市场出现“逆转”？
根据合富辉煌(中国)山东研究 提供的资料表明，新政后，开发商经过了一段时间的沉寂，为了促成成交，开发商采取了谨慎的价格策略，加大了促销力度，尤其开盘项目以低价格入市，同时抓住五一 节点作为项目推货的重要时机，在价格上打出大幅度的优惠活动。
另一方面购房者经过了较长时间的观望，购房者的心态发生变化，开始更多关注楼盘开盘或加推等供应信息。5月份，济南楼市迎来项目密集开盘或加推房源，致使供应量迅速上涨，随着热闹的促销激励，很多刚需购房者，对于好的品质楼盘选择了出手。
刚需支撑市场反弹改善需求并未离场
5月份，名士豪庭、 99、海信慧园、中海国际社区、绿地国际花都、万象新天等多达10余家楼盘选择加推新房源，销售率都达到了60%以上，而新项目恒大城一期选择了5月底开盘，一次性推出5栋1500套房源， 内消化了1100套，实现销售额9亿。据了解，其中80%以上的购房者为刚性需求。
根据合富辉煌(中国)数据显示，5月热销住宅面积为90-100平米及120-130平米的产品。其中面积90-100平米的户型，价格区间在6000-9000元/平米，主要成交客户为刚性需求人群。
而面积为120-130平米的户型，价格区间在8000-12000元/平米，改善性需求人群给予了有效支撑。由此可见，在限购政策出台一段时间后，刚性需求依然为目前市场的主要去化动力，且改善性需求并没有 明显的缩减。如果政策环境没有大的变化，预计未来该结构将维持很长一段时间。
