卖股卖地卖项目融资活动频 房企资金链进入预警

随着房地产调控的步步紧逼，一向“不差钱”的房地产开发商开始感受到阵阵寒意。

卖股、卖地、卖项目，十八般武艺上阵，难解房地产企业的巨额资金饥渴。有专家预计，未来一段时间房价很可能将出现较为明显的松动迹象。

市场风声紧融资活动频

在国内严厉的信贷调控下，银行及资本市场等融资渠道被堵塞。5月16日，恒大地产发布公告，华人置业以5亿美元（约38.75亿港元）入股恒大位于江苏启东市寅阳镇项目的49%权益，恒大则拥有另外的51%股权。出让项目面积约134万平方米。

3月29日，中粮地产发布公告，为补充流动资金，公司根据2010年第二次临时股东大会决议，已通过上海证券交易所交易系统出售公司持有的招商证券970.07万股，尚余8554.17万股。

上海房地产研究院综合部部长认为，房企筹措资金，首先考虑的是银行信贷，其次是 促销， 后才会卖股、卖地、卖项目。因此，部分房企出售资产，正反映资金链趋于紧张。

资金链状况进入预警

多家研究机构表示，房地产开发企业本年资金来源增速放缓、房地产开发 高位运行、商品房销售金额增速难以大幅回升、个人购房贷款余额增速回落等因素，将导致房地产开发企业资金链状况不断恶化。

一方面是房地产 增速依然维持高位。1-4月份，房地产开发 13340亿元，同比增长34.3%。

另一方面是楼市销售乏力，资金大量沉淀。据北京房地产交易管理网及北京中原地产统计，截至5月31日，北京住宅总库存达到10.13万套，环比4月新增3000多套。

国家统计局数据显示，今年1—4月房地产企业自筹资金比重处于历史高位，达到37.4%，接近2008年楼市萧条时期38.7%的高点。

认为，目前房地产开发企业资金来源增速明显慢于 增速，出现了少有的 增速反超资金来源增速的现象，企业融资环境明显趋紧。今年二季度房企资金可能进入预警区间，达到与2008年类似的紧张状态。

中原集团研究部 经理刘渊表示，随着融资环境恶化，预计房地产行业内生存境况将发生分化，中小企业更加难过，兼并重组将持续上演。

Wind统计数据显示，2011年1月至5月末，国内房地产行业收购兼并金额已经达到193亿元，超过2010年全年150亿元的总量。据新华社

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 一季度房企资金链趋紧 二季度进入预警区间

日前上海某房地产研究院关于房地产开发企业资金问题研究显示，一季度房地产开发企业资金状况不容乐观，在企业本年资金来源增速放缓、开发 高位运行、商品房销售金额增速难以大幅回升以及个人购房贷款余额增速回落等系列因素的影响下，房地产开发企业资金链逐渐趋紧。

二季度，房地产开发企业资金可能进入预警区间。主要原因一是房地产开发企业融资环境依然严峻，二是受楼市相对低迷的影响，二季度房地产开发企业资金仍难以快速回笼，预计未来一段时间内，楼市调控政策仍将维持偏紧态势，尽管开发商有可能采取以价换量的方式销售，但商品房销售金额仍难实现大规模的快速回笼。

融资环境严峻

资金回笼减速

房地产开发企业如何实现资金良性循环，已经成为企业亟待解决的问题。该报告运用房地产开发企业资金状况评价指标体系得出，2011年 季度房地产开发企业资金状况基本平衡，但资金状况并不乐观，资金链趋于紧张。从目前房地产开发企业资金状况评价结果看，现阶段房地产开发企业处于资金基本平衡的状态，但已明显濒临资金预警区间，开发企业资金链正趋于紧张。因此，未来房地产开发企业资金状况主要受企业的融资环境和资金回笼水平的影响。

报告认为，2011年二季度，房地产开发企业资金可能进入预警区间。主要原因是： ，二季度房地产开发企业融资环境依然严峻。受通胀压力、资金流动性等因素的影响，央行采取了不断提高存款准备金率、连续多次加息等措施，货币政策逐渐趋紧，大中型金融机构存款准备金率达到21%的历史高位，不少开发商开始面临融资难的问题。尽管随着通胀压力的逐渐缓解，经济增幅的下调，紧缩的货币政策可能会有所放松，但预计未来两个季度，房地产开发商融资环境将依然比较严峻。 第二，受楼市相对低迷的影响，二季度房地产开发企业仍难以快速回笼资金。预计未来两个季度，楼市调控政策仍将维持偏紧态势，尽管越来越多的开发商可能采取以价换量的方式进行促销，但企业资金仍难以实现大规模的快速回笼。

建议销售为

谋求联合经营

鉴于目前房地产开发企业面临的严峻的资金状况，该报告建议，首先，快速将企业存货变现为资金。建议开发商以 “销售为 ”的市场策略取代 “利益 化”的市场策略，将资金回笼放在企业阶段性战略的首位，积极采取打折、促销等方式快 售。其次，拓展多元化的融资渠道。包括寻求委托贷款、发行房地产信托、引入项目股权基金、引入保险资金、谋求IPO和增发、发行债券等，有条件的还可以海外融资、与海外资金合作等。 第三，要积极寻求联合经营的机会。例如，一些融资艰难的中小型单一经营的房地产开发企业，可积极寻求与大型企业合作的机会，民营企业可以寻求与资源丰富的央企和地方国企合作，国内企业可以考虑与资金雄厚、融资渠道广泛、经营管理成熟的外资企业合作。

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影响开发企业资金状况的主要因素

商品房销售金额直接代表了房地产开发企业回笼资金量，销售金额越高，企业资金回笼越容易。房地产开发贷款余额也直接反应当年房地产开发企业融资环境，一般而言，房地产开发贷款余额增速越快，房地产开发企业国内金融机构的融资环境越宽松。个人购房贷款则是衡量楼市运行状况和房企资金来源的重要指标。房地产个人信贷政策越宽松，个人购房贷款余额增长越快，商品房成交量也较大。同时金融机构人民币贷款余额能够从整体上反映融资环境，一定时期内，金融机构人民币贷款余额越高说明融资越容易，反之则越难。

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