开发商将转向直接融资 可弥补保障房资金缺口
房天下综合整理2011/06/01 12:29
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
“未来开发企业将更加重视直接融资对解决资金难题的迫切性和重要性，这将是大势所趋，PE股权融资这种方式是 的又稳又安全的 方式”，住建部政策研究 副主任秦虹日前在参加北京大学光华管理学院主办的中国房地产发展高峰论坛时做出如上表述。中国房地产开发集团董事长孟晓苏在该论坛上也表示，利用房地产 信托基金(REITs)可以弥补保障房建设资金的巨大缺口。
秦虹表示，货币信贷政策正在从2009年过度宽松逐步收紧，开发商几乎拿不到贷款，即使房子卖出去个贷也无法及时收到回款，造成开发商资金链 紧张。同时，房地产调控对市场影响越来越大，从35个重点城市已经逐渐波及非限购城市，成交量出现明显下滑。
“以前，开发企业是 不愿意股权融资的，不愿意把红利让给 者，他们更愿意债权融资、股权贷款，因为这样成本比较低，赚钱多。”秦虹表示，现在情况变了，央企还能拿到 的钱，大部分企业怎么办？小企业要活下去怎么办？开发企业必须要转变思路，要让 者分享 。把股权吸引到房地产融资中，这是一种转变，将会推动企业经营方式的转型，推动一批专业化的房地产 公司出现，开发企业必须认识到直接融资是大势所趋。
秦虹认为，从 方角度来说，现在有很多 者已经不追求冒险和暴富了，他们更加求稳和安全。PE股权融资这种方式是 的、又稳又安全的 方式，这种 要么获得 ，要么获得房产，市场好的时候照样能转出去。找到一个很好的专业 者，又稳定、又有 。房地产融资金融创新存在着客观的社会基础， 是山西煤炭整合之后，大量的民间资金不能再投向煤炭，现在仍然看不到很好的 渠道。很多企业和身价千万、亿万资产的人更愿意 房地产。在国家颁布限购令，已经无法靠直接买房获得 的情况下，证券化 房地产是一种很好的基础。如果有好的机构 者，把这些闲散的原来直接进行实物 的资金能够有效地组织起来，投到房地产的供应上，目前在社会资金层面也具备很好的基础。
“现在一谈到房地产直接融资或者金融创新，很容易被指责为给开发企业融资，等于维持高房价，这种认识是片面的”，秦虹表示，如果我们有效组织起这些闲散的资金，可以平衡好 与供给，降低房地产的泡沫风险。房地产过去主要靠银行贷款，供给方和需求方双方都利用了 放大了 能力，导致市场泡沫兴起，但如果资金的 者直接提供 的话，那么这种 就没有放大的作用，它对房地产市场泡沫会起到很好的抑制作用。另外，把这种 于需求的资金引导成 于供给的资金，能大大缓解供求矛盾，解决房价上涨的压力。开发企业资金紧张，直接导致购置土地面积下降、新开工面积下降、施工面积下降，对后期的房屋供应造成影响。
对于有人提出在我国市场上应完全靠私人 住房用于发展租赁市场，秦虹表达了自己的不同意见，她认为，这不应该作为发展租赁市场的方向，而应该大力发展机构持有的房屋，开发企业专门开发用于出租的住宅小区，今后要发展以机构出租市场为主，以个人出租市场为辅的租赁市场。现在的银行贷款全部都是3-5年，大部分都是三年左右的流动性贷款，没有长期资金支持不可能做长期持有的房屋出租，这就要靠金融创新和长期性的资金投入，政府在税费上进行支持，或者在财政补贴和土地上进行支持。
秦虹认为，房地产融资问题不是简单地给开发企业输送资金，它关系到企业转型、升级等各个方面，也关系到如何增加有效供给和引导实物性 转向证券化 ，中国的房地产市场改革涉及方方面面，必须靠土地制度、税收制度、金融制度的改革，建立起符合市场规律的、长远的制度框架，金融创新方面也需要在政策法规方面积极探索和做有效的政策储备，这是大势所趋。
政府提出今年要开工1000万套保障性住房，未来五年达到3600万套，而资金来源问题正成为保障房建设发展的瓶颈。对此，中国房地产开发集团董事长孟晓苏认为，如果单单依靠国家财政是补不上这么大缺口的。“建设部说需要4.7万亿，我算了一下至少需要6万亿，这不可能从天上掉下来，必然有拆迁成本和补偿等。当初为了应对金融危机国家提出4万亿元的经济刺激方案，现在光保障房未来五年就需要6万亿，这可不是一笔小钱。土地出让金无法维持这么大的支出。去年就发了国债， 财政让地方政府发， 后由地方政府负责偿还。而成思危教授所说地方政府的国债是中国的次贷，中国是把钱贷给没有还款能力的地方政府，现在已经是债台高筑， 后还要 财政来核销，大印票子，进一步摊薄。”
孟晓苏认为，在保障房建设方面也需要金融创新，房地产 信托基金(REITs)可以弥补保障房建设资金的巨大缺口，这种产品在2008年12月份得到了国务院的支持，并且第二年就纳入到了试点，现在试点已经两年多，试点方案已经相当完善，用这种方式可以有效地解决政府财政资金不足的问题。如果有了“REITs”的话，由基金来持有相关资产的话，政府和企业都愿意 ，这种金融创新是可以补上保障房建设的短板。
来源：经济参考报
笔者近日获悉，2011年住房用地计划供应量为21．8万公顷，约为前两年年均实际供地量的两倍。
保障性安居工程用地计划供应7．74万公顷，占比35．5％。据介绍，今年住房用地供应计划总量较大，主要为确保落实保障性安居工程建设用地任务。
据初步测算，今年 下达的1000万套保障性安居工程建设任务，实物建房用地需求近4万公顷。目前，各地已按照 分解下达的任务和供地能力安排了计划，并通过加大土地供应量等方式及时供地力促按时开工。
来源：无锡规划网
【】 任志强:1000万套保障房是大跃进 想一口吃成胖子
已经卸下华远集团董事长一职的任志强本周在接受《 财经日报》专访时透露，之前说过的退休后 愿望是办一所好的幼儿园，现在这所幼儿园已经在建，就在北京通州。但幼儿园并非他退休后的 选择。“如果有学校或论坛请我去讲刘项，也可以考虑。但也许不再讲房地产了，以后我离开这个职位，没有相关的信息、研究报告、实践了，我就不再有正确的判断。那时对房地产市场我没有发言权。”
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随着 石淡出万科赴美游学，冯仑卸任万通地产董事长，任志强即将退休的消息流传已久。4月20日，任志强本人通过微博披露，已接到上级组织部长正式通知，他将卸任华远集团董事长一职，同时上级党委也已批准其退职。一时间，关于华远地产掌舵人任志强退职的事情闹得沸沸 ，微博上不少人戏称这是一出地产 历时 长的退休连续剧。
对此，任志强 强调是“退职不退休”。“我没说过要退休。”近日，年届六十的“地产大炮”任志强对记者 声明，“到时间自然就退了，到了法定时间我就不干了。”
其实，任志强获批退掉的是华远集团的职务，而其上市公司华远地产董事长职务不变。除此之外，任志强还是北京市政协委员，还分别在房地产协会等组织、大学等机构任顾问、理事、兼职教授、副主席等职。
据悉，任志强在上市公司董事长的任期到今年10月8日届满，是否连任尚是未知数。对于未来华远地产的接班人，任志强表示：“这是由股东做主的。华远多年来一直培养干部，希望每一个干部都有能力成为接班人。”
“我说的只是真话”
回顾任志强多年来的职业生涯，伴随着中国房地产市场化的一路发展。
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虽然过去近20年来，任志强的形象似乎从来都没改变，无时无刻都皱紧眉头、一副咄咄逼人的模样叫嚷着“城市房价还得涨”。但随着他的观点被一一验证，再加上 近一年以来勤勤恳恳地发微博，他的公众形象已经从“中国人 想打的人”变成了“女孩子 想嫁的人”。人们评价他：“起码说的都是真话。”
提到这一点，任志强自己也颇为赞同：“以前听许小年，听谢国忠的话不买房的现在都亏了，他们的观点都是经济指标分析出来的，而听我的话买了房的现在都赚了。我说的只是真话，不是真理。我不是经济学专家，房价涨跌主要依靠供求关系，我是通过逻辑分析出来的。”在任志强的桌子上摆着一本保罗·萨缪尔森的《经济学》，他时不时会拿出来翻一翻，“很多人认为这种工具书很枯燥，但不全部读懂怎么拿来用？我不仅读完而且做了很多标注，一旦需要用的时候马上就可以翻到那一页。”
在当前政府的宏观调控下，任志强却对房价的涨跌开始三缄其口：“现在的市场是政府干预，已经不按经济规律走了。”
“炮轰”1000万套保障房
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“我反对的不是保障房制度，事实上 个提出建立的就是我。”任志强介绍，他本人是中国 个提出一定要建立保障房制度的，早在1998年刚刚进行房改时，他便表示，“为何不同时建立保障房”，只是当时建议并未被采纳。假如从1998年起便将保障房建设提上议程，即使每年只从容地建设50万套，积累到今天也是可观的数字。
“现在提出的1000万套保障房是‘大跃进’，想一口吃成个胖子。”任志强进一步解释说，虽然此前房地产一直说过热，但过去几年里每年城镇住宅竣工量一直保持在5亿平方米左右，大约每年500万套房子。而如今提出的1000万套保障房，相当于让的房地产商都改建保障性住房才能完成任务。
而对于目前市场情况下很多开发商开始尝试转型做商业地产，任志强同样不看好其发展，“我不认为现在的开发商是在做转型，土地能随便拿到吗，想转就转啊？土地供应就这么大量，怎么可能去完全转型？”对华远地产[简介 新动态]，任志强在今年同样选择了相对保守的发展策略，“政府的政策不利于快速扩张，同时高速扩张需要团队的支持，没有人力资本什么也干不成。”
任志强认为，解决当前房地产问题的 方法，不是“减少需求”而是“增加供给”。但他同时也表示，目前土地方面还有很多矛盾尚未解决。
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每天在微博上和 中国总裁潘石屹一唱一搭地发言，有网友戏称这对搭档是“打情骂俏”。面对这位合作了十几年的老朋友，任志强依旧皱着眉头说：“我不欣赏他，我不承认我俩打情骂俏。”但任志强话锋一转，“不欣赏不代表我不承认他的成功之处。 中国营销方面确实有过人之处。”
回顾这些年与潘石屹交往的过程，任志强说：“我们是生意伙伴，这些年来我俩交易的金额已 过100亿了，知道他在做生意上是个诚信的人。”
“我当过兵，是一个军人，在战场上长官爱护自己的每一个士兵。在企业里也是一样。”任志强至今保留着当兵时培养的时间习惯，每天严格管理自己的时间，2 起床穿衣服、3 刷牙、5 吃早点，然后工作，工作之余发发微博。此外，他还保持平均每天6000字的阅读量。
在书多到家里放不下时，任志强把图书馆搬到了公司。“我希望员工每个人都多看书。”在外人眼里，任志强的形象颇为严厉，而在员工眼中，他是典型的“刀子嘴，豆腐心”。“他们都说我有长者风范。”
来源： 财经日报 作者：马可佳
在限贷限购限价等一系列严厉政策下，一线城市住宅成交量出现大幅滑坡，而商业地产的吸引力则骤然增加，开发商纷纷“弃住从商”，多种模式试水商业地产。
业内人士也指出，在商业地产成为诸多房企“新宠”的同时，其背后的风险也正在酝酿。
继华润、保利、金地等开发商先后宣布商业地产计划和目标后，一向以住宅专业化为目标的万科也表示要增加持有型物业比重至全部物业的20%。
记者注意到，相关数据显示，2010年我国商业地产市场规模增长率在25%以上，而住宅增长率仅为7.6%左右。由于楼市遭遇 严厉的调控，这助推了开发商向商业地产转型，其中不仅有凯德、九龙仓这样的外来开发商，还有富力地产、合生创展、金地等诸多老牌房企，转战商业地产似乎成了开发商们的“识时务之举”。
“就在前不久，阳光新业与西安北关村达成合作意向，将城中村的老旧商场进行改造，项目将改造成当地的一座大型商业综合体。”阳光新业总裁助理兼北京瑞景阳光商业管理有限公司总经理李睿说。
他表示，虽然对老项目进行改造在诸多方面受限，但能够有效缩短开发时间，提高开发速度。
另据记者了解，目前万达、华润置地等房产企业，均出于成本 等因素的考虑，偏向于选择土地成本低、开发 的二线城市，作为新增土地的重点区域。
“与阳光新业不同，更多房企采用‘自建物业’模式进军商业地产，如华润、凯德置地等。”另一位业内专家分析指出，虽然模式各有不同，但弃“住”从“商”的方向是相同的。
“开发商一哄而上，但是商业地产这块蛋糕没有那么好消化。”李睿直言，未来三年内将有不少商业地产项目出现经营问题，出现一轮整合，有实力的开发商将抓住机会，快速扩张。
据分析，经营商业地产项目 是零售商业项目，涉及资金链、开发理念、客户资源、运营模式等诸多环节，对房企的资本运作能力和零售商业项目运营能力都很高，这也是熟悉住宅开发的万科，对商业地产开发谨慎的原因之一。
上述业内专家表示，并非 开发商都具有己成熟的商业地产运营能力，加之商业地产从拿地到设计规划以及后期运营都与住宅开发有着巨大区别，转型商业地产存在机会的同时，也伴随着巨大的风险，未来出现经营问题将是大概率事件，整个产业出现整合也在意料之中。记者于祥明 潘琦 编辑 阮奇
来源：上海证券报
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