调控下房企资金链再受压 地产商融资各显神通
房天下综合整理2011/02/12 08:36
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春节的鞭炮声未过，房地产又迎来了一个大利空。2月8日晚，央行忽然宣布加息25个基点。加上春节前的新“国八条”以及沪渝房地产试点的推出，2011年开发商一开始就遭受三大重击。
虽然有国内研究者认为叠加效应将使房价面临大幅下跌的风险，但有国际投行却认为， 后一只靴子落地，国内房地产利空已出尽。花旗表示，因内地加息早被广泛预期，因此不少物业买家，尤其 置业者，已消化合理的加息预期。
不管是“叠加影响”还是“利空出尽”，开发商早在暗地里各显神通，马太效应将越发明显。
房贷压力骤增
晓明今年春节就过得不太踏实，“短短一个春节假期，房贷需要支付的利息就增加了16万多元。”晓明为记者算了笔账。他是今年1月下旬在广州买的房子，准备贷款100万元，分20年还清。按理论数据计算，加息前，五年以上贷款年基准利率为6.4%，其每月需还款7396元，支付利息近77万元。而以加息后年利率6.6%计算，他每月则需还款7514元，支付利息80万元。
如此看来，加息不过让他20年多付3万元利息。但实际上房贷一直有八五折利率的优惠，“如果春节前办妥了房贷，我每月需还款额是6845元，利息总额只有64万元。”晓明表示。但由于种种原因，其房贷一直无法顺利办理。春节假期一过，他就接到银行电话，表示其房贷申请只能按基准利率计算。这让他每月多支付近700元的房贷。“每月的房贷压力突然提高10%，真有些难以接受”。
记者2月9日致电广州中行、农行、建行、交行、招行等几家银行，其工作人员均表示，目前广州地区没有收到暂停房贷优惠利率的通知。购房者还是可以按照原本的手续申请等待审核。但记者通过专职办理按揭贷款的律师了解到，现在广州首套房优惠利率的确在收紧。“如果说今年1月还有10个人可以获得优惠利率，那春节后大概只有4个人。”一位国有银行的房贷部工作人员也向记者证实，对购房者的审核标准在提高。而这种情况在上海、北京等地均有出现。
这还是首套房的房贷难度，“二套房基本没有商量余地，肯定要按六成首付、1.1倍利率的标准计算。”上述国有银行的工作人员表示。
政策叠加加大观望
“这对我们的销售会有多大影响还需要评估。”对于这次加息及银行房贷收紧，一位上市房企的销售总监向记者表示。其实2011年1月，其所在公司的销售情况 好，同比增长超过一倍。这种情况在其他上市公司也有同样表现，万科今年1月实现的销售金额高达201亿元，同比增长了220.8%。“2月肯定有大幅度下跌。”上述销售总监向记者表示，但具体应对还要看春节后一周的销售情况而定。
但花旗银行的研究报告还是认为加息早已预期，虽然会加重置业者的负担，但在通胀环境及缺乏 渠道下，加息并不足以打击市民购房意愿。亚银 分析师李大伟也有类似观点，其认为现在国内银行存款还处于负利率的水平，估计要扭转该状况，央行至少还要加息100个基点。“现在国内楼市需求， 是一线城市，有相当部分是 保值。他们对于银行 的考虑不是很敏感。”李大伟表示。
有专家也认为，对于房地产市场而言，加息的影响需要经历一个量变到质变的过程。每次加息都是小小的利空，但在加息周期的前半段，总体影响较小；直到累计加息多次，比如六次左右，加息周期过半，尤其是 后一次加息完成之后，其累积效应，才会显著表现出来。“若依此规律，则当前第三次加息后，对于楼市依然属于‘温水煮青蛙’，不必夸大其效果”。
但加息以及新“国八条”的叠加冲击的确在加大 者的成本。新“国八条”出台后，总部在华南的开发商曾向记者表示，其中提高二套房的贷款成本措施，使“新 者的成本几乎增加了15%”。如果加上加息增加1%~3%的成本，短期内部分 者的成本增加了16%~18%。这足以让这些 者进入观望状态。
资金链再受压
假如销售受阻，对开发商的资金链肯定有不小冲击。据Wind数据显示，2010年前三季度，申万房地产行业的整体资产负债 达70%，136家房地产上市公司经营活动产生的现金流量净额为－884.21亿元，而上年同期该数额为522.19亿元，近七成上市房企经营性现金流为负。
另一方面，国家统计局数据显示，在去年房地产开发企业资金来源中，开发商银行贷款和居民个人按揭贷款增速均出现明显回落。央行数据也显示，去年我国新增房地产贷款同比增速比上年末降低10个百分点。 是地产开发贷款余额同比增速较上年骤降八成。
今年在种种政策压力之下，开发贷款以及居民个人按揭贷款肯定会再次收缩。有开发商曾预计今年的开发贷总量会比去年缩减6%～13%，以去年7500亿元的开发贷计算，今年可能缩减为6500～7000亿元。
开发商的资金链主要由三驾马车构成：销售回款、银行贷款以及自筹资金。当银行贷款肯定收缩，而销售回款在政策冲击下不明朗因素增多的情况下，开发商只能更多地依赖自筹资金。
就在央行宣布加息的前 ，2月7日碧桂园[3.01-1.95%]表示将发行7年期的优先票据。具体募集金额以及票面利息将视市场行情及 者兴趣再行确定。据悉，高盛（亚洲）以及摩根大通为拟定票据发行的联席全球协调人，高盛（亚洲）、摩根大通以及德意志银行为票据发行的联席账簿管理人。
此前，佳兆业、恒大、中骏、瑞安均宣布发行债券。这些债券用途几乎如出一辙：所募得款项将为新增房地产项目提供资金，并做公司的一般用途。显然海外有融资渠道的开发商正在未雨绸缪。
在上一波加息中， 中国[5.75-0.52%]董事长潘石屹就表示会增加开发商2%的财务成本，而此次加息东海证券也认为：“本次加息加大了上市公司的财务支出，对业绩的影响不及2%。”
加息理论上的确增大了开发商海外融资的欲望。目前，国内一年期贷款利率已经高达6.06%，五年期贷款达6.6%。这与开发商发行海外债券的成本进一步拉近，今年1月14日，恒大地产[3.81 -5.46%]宣布将发行55.5亿元三年期及37亿元五年期以美元结算的人民币债券，利率分别为7.5%和9.25%。再加上海外债券融得资金的使用限制较小，使得这种融资方式更加受到开发商的青睐。
但是拥有海外融资渠道的开发商并不多，“我们会增加与这些开发商的合作”。伟业地产董事长李长虹表示，这是广州一家地方性的开发商。由于银行收紧银根，他们的资金渠道已经越来越窄，未来不得不面临的选择只有合作或者并购。
苏格兰 银行的数据显示，现在内地房地产市场整合加速，25家主要房地产商合计的市场占有率由2008年的8.1%，增至2010年的15.3%。其预期未来内地房地产公司海外发债将日趋频繁，而拥有充裕资金的房地产商将可支持其扩充以取得更大的市场份额。
准备发债的碧桂园总裁莫斌就表示，公司现有项目中，约2/3位于广东省内，将来两三年内会逐步改变现有布局方式，使得省内和省外的项目数量持平。这意味着，拥有海外融资渠道的碧桂园未来两年内将加速扩张。
延伸阅读：春节楼市成交普遍低迷 调控效果将日趋明显
由于受到“国八条”、房产税等楼市新政的影响，加上节日期间各房地产交易 受理窗口关闭、不少售楼处和中介公司放假休息，兔年春节期间，各地楼市成交清淡。
业内分析，由于政策调控力度逐步加码，春节后楼市成交难以迅速回暖，短期内将继续“冬眠”，部分开发商“快在春节后就会有大规模的 促销。”
各地楼市成交冷清
春节期间，上海、北京、广州、南京、杭州等多个城市楼市成交遇冷，部分城市住房日成交量只有几套，有的甚至出现零成交。
与热闹的节日气氛相比，春节期间北京楼市可谓清淡。受节前出台的新“国八条”政策和房产税改革试点启动等影响，春节假期北京楼市签约量同比出现较大幅度下降，有中介机构称，实际签约的较去年同期下降了四成左右。
阳光家缘网站签约数据显示，2月2日-7日，广州市一手住宅网签量仅有47套，日均成交约8套，与春节前的日均网签276套相比简直“天壤之别”，并且网签数据均来自于郊区， 六区几乎是零成交，只有白云区的恒大绿洲有成交，但该盘位于金沙洲，也可以说是郊区盘。
而春节期间上海买卖双方则是“按兵不动”，总体而言，楼市十分冷清。中介公司门店中，业务员坐满了整个门店，却无一客户在门店咨询。业务员称，目前仍处于节日期间，买卖双方都不在状态。
同样，数据显示，大年三十(2月2日)到初五(2月7日)，深圳共有18套新房成交，全部来自于龙岗区大运新城附近的某楼盘。其中，大年三十当天，全市新房成交量为零，这种现象一直持续到2月4日(大年初二)。
南京、杭州，合肥等地楼市春节期间也遇“寒流”。统计显示，2月2日至8日晚上7点，南京全市商品住宅共认购39套，低于去年春节62套的认购量。春节长假，合肥多次出现单日零成交，个别区域连续多日零成交的现象。而据杭州透明售房网显示，春节七天(2月2月除夕至2月8月初六)，杭州主城区共成交14套新建商品房。而萧山区、余杭区这七天则呈现零成交状况。
节后楼市仍难回暖
业内分析，由于政策调控力度逐步加码，春节后楼市成交可能难以迅速回暖，部分开发商会主动通过打折优惠、 等“以价换量”的方式吸引购房者，以促进成交。预计春节过后，调整价格策略的开发商会逐步增多。
广东省房协理事赵卓文认为，“新国八条”和房产税的出台，让2011年的楼市走势失去了悬念，“量价齐跌”已经难以避免。他分析，大开发商目前项目绝大部分集中在 城市、省会城市，2011年将面对资金短缺的窘境， 快在春节后就会有大规模的 促销。
其实，这一迹象在春节前及假期期间的楼市中已初露端倪。年前，广州共有20多个楼盘推出了优惠促销信息。上海浦东某外环外楼盘元宵节前购买2房可享受“总价优惠20万元再减3万元”、3房可享受“总价优惠20万元再减5万元”。
业内人士认为，在“调控冲击波”之下，兔年春节之后楼市短期内将继续“蛰伏”。上海中原地产区域总监范成章说，春节后市场将陷入低迷，三个月内二手房成交量可能下降六七成，而房价短期内尚不会有明显松动。
一位杭州开发商也表示，将不推新盘，是否再出优惠促销政策、折扣怎么定，一切等待政策基本明朗之后再作下一步打算。
多城市限购细则有望近期出台
另外，根据春节前公布的“国八条”要求，尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前出台住房限购实施细则。对此分析人士指出，未来一周内可能将有包括北京在内的多个城市出台住房限购细则。
广州市国土房管局有关负责人透露，备受关注的广州“落地版”楼市新政细则已经报市政府审批， 快近日就将出台。广州限购政策也将依据国家要求调整，而已有2套住房的户籍家庭，若卖掉一套房再新 套，预计不会遭限购。
北京媒体报道称，部分房地产开发商表示，北京很有可能成为新“国八条”落地的城市。近期京版“国八条”有望出台，且更严厉。
中原地产发布的研究报告认为，北京如果出台新的限购细则，将有超过百万户家庭不得新购住房，届时楼市很可能出现去年4月以后的萧条现象。
加息叠加效应将逐步显现
中国人民银行2月8日晚再次选择春节假期的意外时机宣布加息25个基点，至此，在不到5个月里，央行已连续3次加息。继央行宣布加息后，住房与城乡建设部也于9日宣布，即日起上调住房公积金存贷款利率。
杨红旭认为，房地产行业对银行信贷依赖度 高，连续加息将直接提高开发贷款和个人购房的成本，市场需求会因此而短暂减少，对于房地产市场属于利空影响。
有媒体分析，此次加息，使贷款百万购买 套房的利息增加33万，接近 ，加息在应对通胀压力的同时，也让不少买房人感受到了还款压力。
有业内人士认为，这次加息将提高购房成本，有效抑制投机性购房需求。分析称，过去一年来已经加息多次，虽然前几次直接影响都不明显，但是加息叠加效应将逐渐出现；同时，加息将进一步影响市场预期，购房者的观望情绪会越来越明显。
