京沪房贷骤减开发商压力骤增 下半年房价大降?
中国新闻网2010/08/20 09:59
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根据央行营管部公布的7月份北京市金融运行数据显示,当月个人住房贷款环比大降93%。
去年“”频现的京城土地市场,在今年的新政之后,热度急转直下,“流标”成为了关键词。8月17日,房山长沟的两个地块再次“流标”,这是本月以来,北京土地市场的第三次流标。据不完全统计显示,楼市新政后京城土地市场流标地块达9块。
与“流标”并存的还有地块价格的下跌。北京中原根据北京土地整理储备 的数据统计显示,截至8月16日,北京共出让土地为136块,其中新政以后出让69块,超过新政前平均水平。然而楼面价则出现明显下调,其中总楼面价从6654元/平方米下调了58.4%,到新政以后的2769元/平方米,后者甚至低于2009年同期的2970元/平方米。
业内人士表示,出让地块的溢价率更是从新政之前的110.6%下调了大半,目前的溢价率仅为23.3%,达到2009年来的 点。荧灿地产总经理顾辰天认为目前无论是土地交易市场还是新盘二手房交易市场,都渐渐趋冷,而年初房地产宏观调控政策的初衷也就是遏制过快上涨的房价,现在看来,市场已经达到了政策的预期。
北京房地产交易管理网数据统计显示,北京8月份预售项目为7个,合计供应住宅1554套,而签约量仅为3套,签约比例不足0.2%,与7月相比,8月出现了明显的销售停滞现象。 在连续两周日均成交过百套后,上周北京楼市又现颓势,周成交仅590套,环比下降55.24%;日均成交84套,再次跌破百套大关。8月9日为上周成交量 点,当日商品住宅期房成交仅48套,为6月2日以来的 成交值。北京中原统计数据显示,截至8月17日,新政以后供应项目为74个,签约率超过80%的仅为13个,无一项目100%签约,而签约不足20%的则达到了32个,占比高达43.2%。23个项目签约率不足5%,更是创造了2009年以来的低迷纪录。
上海房贷创17个月新低 多家开发商“大手笔”
8月12日,人民银行上海总部发布7月份上海市货币信贷运行数据显示,当月,上海市新增人民币贷款161.7亿元,为今年以来月度贷款增量新低,同比和环比分别少增9.4亿元和74.3亿元。曾在2009年突飞猛进的个人住房贷款在“新国十条”政策发布后持续萎缩。
7月个人住房贷款创下了近17个月来的新低。
对此业内人士表示,虽然近期房贷政策没有再度收紧,但严格落实“新国十条”以及三套房贷暂停即相当于将房贷打入冷宫。在房地产市场成交量没有明显回升的状况下,预计整个三季度个贷市场都将表现低迷。
7月底开始“收阳”的上海楼市,出现了新一波的 促销,其中一些开发商还施展了“大手笔”,多个项目直降4000元/平方米~7000元/平方米。 新的统计数据显示,成交面积排名前5的楼盘都出现了价格“大跳水”。排名 的中环1号以17645元/平方米的价格成交了236套房源,而该楼盘在7月成交的39套房源均价为19835元/平方米,6月成交的34套房源均价高达23160元/平方米。两个月之内高达23.8%的跌幅或是该楼盘热销的主要原因。
超四成上市房企资金面临缺口 或是开发商的生存选择
根据万德数据统计显示,截止到2010年上半年报告期末,40家房地产上市公司的平均资产负债率为61.13%,其中资产负债率接近或达到70%的有22家,占比高达55%。四大地产龙头中,保利地产资产负债 达76.77%,而万科A、金地集团和招商地产的资产负债率也分别达到了69.83%、69.85%和61.30%。
上述数据表明,超四成上市房企具有较大的债务风险,甚至面临资不抵债的危险局面。而-600.95亿的现金净流量味着房企“失血”严重,资金链断裂的隐患可能随时大规模爆发。
某业内人士表示:“到2009年底,在经历了1年的去库存化之后,大多数开发商均面临新增供应不足的问题,后面加紧开发是必然的选择。但是,随着监管部门对开发商囤地打击力度的加大及银行对开发贷规模的紧缩,开发商不得不面临融资渠道干涸的窘境。”
近日,素来力挺房价的华远地产总裁任志强向数百开发商发出呼吁:“我都‘从了’,你们也‘从了’吧。”据相关媒体报道,楼市调控将近4个月,许多开发商资金已经吃不消了的情况,按照业内专家的分析,如果开发商在今年7月开始主动 ,到明年3月市场就能开始回暖。如果开发商到今年年底才开始 ,那么楼市回暖至少会推迟半年, 人都会很痛苦。
京神农 执行董事陈宇也表示,近来土地频频出现流拍、交易量大幅下滑,都说明楼市的调控已明显见效。国务院发展研究 金融研究所副所长巴曙松的认为,今年三四季度将是楼市新增库存大量形成的时期,可能是房价出现大幅下调的时期。
任志强:我都从了你们也从了吧
“我都‘从了’，你们也‘从了’吧。”华远总裁任志强8月12日在《每日经济新闻》联合观点新媒体举办的博鳌房地产论坛上调侃了一句。
上海目前已有十余个楼盘以周边房价七五折乃至更低的价格销售，同时在杭州也有楼盘大幅度 促销。
目前，从20多家房地产公司公布的半年财报可见，各家公司目前的现金情况完全可应付公司的短期债务，甚
上海多家开发商“大手笔”
7月底开始“收阳”的上海楼市，出现了新一波的 促销，其中一些开发商还施展了“大手笔”，多个项目直降4000元/平方米～7000元/平方米。
数据显示，成交面积排名前5的楼盘都出现了价格“大跳水”。排名 的中环1号以17645元/平方米的价格成交了236套房源，而该楼盘在7月成交的39套房源均价为19835元/平方米，6月成交的34套房源均价高达23160元/平方米。两个月之内高达23.8%的跌幅或是该楼盘热销的主要原因。
新浦江城三期是全新上市的房源，上周以18687元/平方米的价格成交了144套房源，排名第二，房源包括联排别墅、复式房和普通 。《每日经济新闻》记者发现，该案3月21日推的二期普通 价格高达1.8万元/平方米～2万元/平方米。此外，在目前市场上，该盘一期二手房普通 的交易价格也在1.8万元/平方米～2万元/平方米之间。相比之下，新一批楼盘的价格降幅在3000元/平方米左右，跌幅接近中环1号。
此外，中环1号开发商旗下的公司几乎全线 销售。锦绣华城新一批报价为3.5万/平方米～3.8万/平方米的房源中有两栋打8折出售，目前已成交的63套房源均价为26993元/平方米。之前报价24000元/平方米的大华蓝郡， 终以20223元/的价格对外出售了两栋房源共83套。
目前，上海地区以8折甚至更低价格促销楼盘多达十多个，并且有继续扩大之势。
杭州打响“存就抵”促销战
此外在杭州，开发商发起“存就抵”的 大战。7月18日开盘的保利东湾，截至昨日已几乎 ，281套房源仅剩两套可售。杭州透明售房网统计显示，279套成交房源平均售价为12432元/平方米，该房价相比该楼盘6月14日的成交均价18544元/平方米已下降近20%。
购房者几乎都是冲着公司“存5万抵25万”的超大优惠去的。
8月8日，位于杭州之江的高尔夫景观 ，新帝朗郡推出10套特惠房源，也进行“存5万抵30万”的优惠，相较之前在售均价18000元/平方米，实际折扣接近92折。
“存多少抵多少”之风，甚至吹到了价格坚挺、新政调控以来一直表态不 的绿城房产。据了解，绿城玉园也推出了“除玉园开盘当天的系列优惠外，办理玉园卡的意向客户还可额外享受存10万抵20万”的优惠。
7月23日复地·连城国际曾推出“存1万抵10万”的优惠活动， 近该楼盘将全装修的计划作了调整，直接将均价降到了9000元/平方米，起价仅为7988元/平方米。虽然该批房源存在诸如一梯多户等明显的缺点，但相比其此前1.5万元/平方米的价格，还是 了不少。
据记者不完全统计，半个月之内，杭州九堡、滨江、下沙、华丰、临平等各个热门板块的楼盘均打起了“存就抵”的促销战，而且跟进速度越来越密集。对此，研究院杭州研究总监曹旭东表示：“杭州一些楼盘开始由暗降转为明降。”
开发商都“从了”？
事实上，目前开发商的财务压力并不大。7月底8月初，万科、保利、中海、招商、金地等多家房公司公布了上半年年报。从公司的上半年年报来看，许多公司至少在今年9月份前并没有太大的财务压力。
按照上年的平均每月销售10亿元的销售进度，4个半月的销售额就能让公司解决财务方面的压力。
一家性的开发商公共事务部总监向《每日经济新闻》记者表示，目前开发商 缺的是业绩。第三季度尤其关键，不出意外大公司会在三季度拉开距离。
除业绩的考虑外，中原集团 研究经理刘渊还认为，开发商在没有财务压力的情况下，大幅度 主要的原因是由于调控政策。
“政府有时候希望做事，你就得配合。我们 担心政府继续拿出一堆东西，那一堆东西其中有一些准备使用‘核武器’，你干嘛非得让政府把‘核武器’都用出来，你要从了，就不用把‘核武器’拿出来了。”8月12日华远总裁任志强在博鳌房地产论坛上表示。当日，素来力挺房价的任志强，向台下数百开发商发出呼吁：“我都‘从了’，你们也‘从了’吧。”
刘渊表示，不少“嗅觉灵敏”的开发商听出了任志强的话外音。在任志强“从了”以后，也纷纷“从了”，赶紧 。
2008年的救市故事不再重演，随行就市、转变业务结构与储备资金正成为开发商们应对当前局势的选择
财经国家周刊报道7月的海南热浪袭人，一群房地产大佬跨海而来，照惯例在博鳌闭门开会。
2010年参加博鳌地产论坛闭门会议的32人中，多数是国内房地产开发企业的老总，也有央行与发改委的官员。
会议的议题除了由工商联房地产商会会长聂梅生解析房价及房价调控政策外， 主要的一项内容是“当前房地产形势座谈”。
尽管调控政策放松的传言不断释放，但来自政府层面的信号已 明显，中国人民银行研究局局长张健华在闭门会上说，“不必存在侥幸心理，2008年的救市故事不会再重演。”他同时表示，“今年的房价并未明显下降。”
华远总裁任志强此次也转而大谈 ，他的理由是“赶紧降，否则会出更多乱七八糟的政策，大家还是需要给政府一个面子”。
作为强硬派开发商的代表，任之前对 一直持反对态度，而参会人士透露，他此次的态度也成为闭门会议上的主流声音。万科执行副总裁肖莉、保利地产副总经理胡在新和上海复地董事长范伟在接受《财经国家周刊》采访时均明确表态，“下半年要随行就市。”
“低开”共识
5月5日，恒大率先 ，初期跟风者寥寥，直至6月份，万科范围内价格普调， 才成为开发商共识。
申银万国7月7日报告说，万科6月 项目平均 幅度达14.3%，其中上海地区降幅达20%，深圳达
在万科执行副总裁肖莉眼中，万科不 、不囤地、不当 的“三不”政策中，不 、不囤地的前提即为快 售。“加快销售的标准是什么？就是我们所推新盘，当月达到60%的销售比例，这需要寻找市场和合适的价格。”肖莉说。
她同时强调，“不存在 问题，我们采取合理低价入市政策。”
肖莉此番表态，显示出万科在销售策略上的成熟。2008年9月，万科因在杭州 ，导致售楼处被砸。此后，该事件在一定程度上成为开发商不 的 常见理由。
低开策略正在成为共识。复地集团董事长范伟对《财经国家周刊》透露，复地在上海的一些楼盘，因“定价合理而卖得不错”，“新政下，有些开发商定价灵活，就有了销量，说明还是有市场需求的。”
但范伟认为，价格调整还没能成为普遍现象，“整体上，开发商应该调整自己的心理预期，把价格再降一点；但个体角度上，它们有自己的判断决策，不敢动或不愿意降。行业内需要有些公司向前带一带，比如绿地、恒大都不错。在这个时间点上，市场能活跃起来，对大家都有好处。”
国企保利地产在2009年出尽风头，在激进的拿地策略下，其在2010年的动作更引人关注。保利地产副总经理胡在新透露，保利地产上半年销售额近218亿元，同比微增。
“保利的策略就是随行就市。”胡在新说，“保利会适时根据市场状况做出调整。”
按照惯例，诸多开发商将销售重心放至下半年，这意味着下半年的供应量将大大超过上半年。万科已将定价权下放至40家分公司，肖莉证实，“已经给分公司 的权限。”
业务结构调整
对多数开发商而言，价格的松动是无奈之举，而诸多房企趁势进行业务结构调整，则更多显示出未雨绸缪的味道。
政府大力投入的保障房建设近期成为不少开发商的避风港。
7月7日，上海绿地集团与上海市嘉定区政府签署合作协议，绿地将 30亿元，在当地打造约50万平方米的保障房社区。
绿地集团董事长张玉良曾公开表示，根据绿地集团年初制定的发展策略，公司将实行两大产品结构调整。“保障房业务比例将会在整体集团业务中的所占比例进一步加大。”
万科选择了同样的方式。其近期 动作是，将在南京建设400万平方米的保障房。肖莉透露，尽管该项目尚未完成谈判，但万科已将保障房建设看作住宅产业化的切口之一。
对于保障房可能偏低的利润，开发商们并不排斥。
复地董事长范伟表示，设计好制度，然后以市场化方式来解决保障房问题是 方式。“建设是没有问题的，只要大家有辛苦费，总会有人做。但需要有市场激励。”
“我们追求平均利润率就可以，地产的暴利时代已经结束了。”肖莉说。
除了保障房，开发商的出路还有很多。
例如，万科对旧城改造项目情有独钟，是看到其所包含的商业配套的价值。商业地产在此轮调控中波动较小，逐渐为房企所青睐。
胡在新透露，在产品创新和细分市场上，保利正在抓紧研究。“应该陆续有些成果，比如老年地产、融资的创新手段，我们都在积极研究。”
上海复地则提出了“双核驱动”的概念，将业务主体扩大为两块。其一为原有的住宅开发，另一个方向是 。
范伟表示，复地的主要业务方向仍是开发，但 的比重会加大，以平衡单一住宅业务波动带来的风险。“我们做了一个10年计划，希望10年后， 板块利润的贡献可以达到40%。”对于 方向，他透露，将是和房地产相关的一些金融产品，包括私募基金、地产公司的股权 ，以及具体项目的 。
在范伟看来，因单独开发风险较大，行业联合的模式会越来越多。复地近期与万科已经有一个合作项目，复地占40%的股权。“我们可以接受小股东的地位，这次合作对于公司有利于平衡风险。”
在复地公司内部，开发和 已分成两个独立的团队，前者只负责产品制造和设计，后者解决资金来源和资金流向。“调控的一个作用是，给我们更多从 者的角度观察行业的机会。”范伟说。
加固资金链
随着 已成定局，融资闸门依旧紧闭，开发商的资 金链目前开始面临考验。
聂梅生对《财经国家周刊》记者透露，按照她的测算，2010年4月和5月，房地产 额分别超过3000亿元和4000亿元。同时自5月份开始，开发商的自有资金率明显上升，从去年的50%升至如今的70%。
“资金充裕度也在降低，去年为1:1.67，今年到现在为止是1:1.42。呈逐月下降趋势，不知能否撑到年底。”聂梅生说。
但开发商的行动表明他们并不悲观。
进入2010年，保利的拿地速度并未放缓，仅5月份便在上海、成都和沈阳拿到4块地。胡在新对《财经国家周刊》记者透露，“保利2009年460亿元地价款支付得差不多了，今年在土地资金方面的压力很小。”
在瑞银近期公布的一份报告中，保利的多项指标都存在较高风险，如巨大的存货量。对此，胡在新并不担忧。“站在 者角度，没有交楼，土地款都是存货，但站在公司经营角度，土地款是企业持续发展的基础。”
尽管如此，保利仍然在做压力测试，并成立了专门的经办部门。测试内容涵盖销售售价、利润规划、政策后续的影响等诸多方面。胡在新并未透露压力测试的具体数据，但他表示“结果是我们资金状况还比较好”。
这只是硬币的一面。事实上，融资之门紧闭促使开发商另觅“新欢”，地产私募基金趁机入场分一杯羹。太平洋中国地产基金董事总经理魏松表示，“近期市场对我们的需求确实多一些，为我们这样的机构提供了好的 机会。”
这个基金目前管理着5亿元资金，以资产收购或股权 为主要 手段。目前人民币基金 地产业并不多见，调控风暴已波及这个领域。
私募基金对 率的要求苛刻，国内目前超过16%。尽管如此，魏松仍感受到房企的踊跃。即使手握百亿现金的万科，也在私募领域寻求合作伙伴。魏松透露，太平洋地产基金与万科已经有了具体项目的合作。“住宅、商业、工业地产，我们都感兴趣。”魏松说。
