房企“中考”：近半销售完成度不足四成 金九银十成“冲刺”关键期
成都买房那些事儿2020/07/04 15:04
时过年中，房地产市场恢复情况如何？
2020年初，受新冠疫情影响，房企销售遇阻。时过年中，房地产市场恢复情况究竟如何？
近期，中指院研究报告指出，随着国内疫情防控形势的好转，二季度需求得以释放，带动市场回暖。100房企销售额均值为512.1亿元，同比下降1.45%。整体来看，上半年房企实现平稳发展，销售业绩已接近去年同期水平。
6月楼市“回暖”明显
继4月百强房企销售业绩同比增速转正，5月销量进一步上扬后，6月房地产市场“回暖”现象愈发明显。
中指院数据显示，单月来看，6月100房企销售额同比上升29.3%，环比上升45.6%，销售业绩保持稳步增长。
据新地产财经不完全统计，截至7月2日晚间，已有13家房企发布2020年6月销售简报。
其中，2020年6月，恒大实现合约销售金额约760.5亿元，环比增长26.29%，同比增长约51.3%；销售回款756.9亿元，同比增长约 60%。其中，恒大6月份新开盘的28个项目贡献不小，合计实现合约销售金额约239.7亿元。
和恒大超50%的同比高增速相比，万科、碧桂园稍显逊色。2020年6月，万科实现合同销售金额733.7亿元，环比上升26.52%，同比上升10.51%；碧桂园实现归属权益合同销售额609.6亿元，环比增加8.64%，同比增加0.93%。
此外，大发地产、花样年控股、金地集团等房企6月销售额均同比增速迅猛，分别为
易居研究院智库中心研究总监严跃进向新地产财经表示，6月楼市“回暖”现象明显，主要受到三方面因素的影响。其一，外部环境越来越宽松，预售证的审批也越来越快速，房企在供应端和资金方面给予了比较好的配合；其二、从市场需求来说，消费者季度买房较少，造成了近期购房需求的集中释放；其三，临近年中，企业也在抓紧各种机会增收入、去库存。
不过在中原地产首席分析师张大伟看来，迅速增长的销售额却可能“暗藏玄机”。
张大伟指出，今年1-5月份商品房销售额同比下滑10.6%，预计上半年商品房销售额同比下调8%。房企销售业绩应该与市场走势基本吻合，但现在基本所有企业销售额都呈上涨态势，这就存在数据问题。
根据公告，2020年前5月份，正荣集团合约销售额408.84亿元, 同比减少10.9%。而在中指院出具的2020年上半年房企销售排行榜中，正荣集团以608.7亿元的销售额排名第20位。以此推算，6月，正荣集团实现销售额近200亿元，较5月销售额124.89亿元环比增长60%。
张大伟提醒，虽然5、6月份是楼市“小阳春”，但销售额不能突然爆发上涨，因而要警惕那些1-5月销售数据同比下跌、但在6月销售额爆发式增长的房企。
长三角城市群贡献明显
近期，6万人摇号抢900多套房的火热景象，让杭州楼市一炮而红。
中原地产研究中心数据显示，2020上半年，杭州市区新房成交68399套，半年度总成交金额2013.3亿元。其中，6月杭州市区新房成交量达到19528套，创下2017年6月以来新房单月成交量的值。
2020年上半年，杭州、南京等长三角城市，成功“顶替”了“北上广深”在房企心中的“香饽饽”地位。
中指数据显示， 2020年上半年，20家代表企业销售额贡献前三城市分别为南京、杭州和上海，均位于长三角城市群，销售额贡献分别为8.7%、7.8%和6.8%，较去年同期分别增长4.7、3.7和1.4个百分点。20家代表企业在南京和杭州销售额同比增长27.8%、28.1%，增速显著。
与之形成鲜明对比的是，北京在20家代表企业销售额贡献仅占5.5%。张大伟告诉新地产财经，近几年北京市场表现不佳，北京已不再是大部分房企的主战场。
中国企业资本联盟副理事长柏文喜向新地产财经表示，北京疫情对北京地区房企销售的影响是不可忽视的。但是由于防疫工作的常态化和人们对待疫情逐步进入理性状态，此次疫情对房企销售的影响不会像前段时间那么严重，主要还在于市场信心恢复情况和行业走势。
金九银十将成关键期
2020年，共有36家房企对外公布销售目标。这一数字，和2019年的39家房企相比，稍有下滑。
不光公开销售目标的房企数量减少，在疫情的冲击下，2020年上半年房企销售目标的完成度也大打折扣。
中指数据指出，2019年上半年，房企基本完成销售目标近五成，其中销售目标完成率在50%以上的企业有14家。
而到了2020年上半年，根据克而瑞数据，36家公布销售目标的房企中，销售目标完成率在50%以上的企业仅有3家，近半数房企销售目标完成率未达40%。
已发布2020年6月销售简报的13家房企中，中国金茂前6月完成销售额1028.7亿元，同比增长31.12%；以2020年销售目标2000亿元计算，完成率高达51.45%；恒大上半年实现销售额3488.4亿元，完成销售目标的43.6%；碧桂园上半年实现权益销售额2669.5亿元，完成销售目标的43.95%；大发地产上半年实现销售额112.08亿元，参照其2020年销售增速保持15%以上得出的销售目标241.7亿元，完成率46.37%。
此外，荣盛发展、中国奥园、建发国际、富力地产分别完成销售目标的39.86%、38.54%、36.8%、33.59%。
柏文喜告诉新地产财经，一般而言上半年要完成销售目标的40%，才能确保全年任务的完成。
柏文喜表示，下半年疫情防控常态化之下社会秩序会逐步恢复，加上房企同时启动线上和加大营销力度，销售应该会比上半年好一些，但增速很难超过去年。
他预测，2020年会有半数左右房企无法完成全年目标。“对于房企来说，今年的金九银十将是一个关键期。如果不能有大的斩获，全年任务就基本“泡汤”，会对企业现金流造成更大的压力。”
新地产财经梳理发现，2020年上半年，不少房企已经做出业绩预亏的预告。6月24日，保利置业发公告表示，预期中期净利润减少75％至85％。
此外，中房股份表示，因公司主营房地产业务可售房屋减少，预计年初至下一报告期末的累计净利润可能为亏损；光明地产表示，受新冠疫情影响，预计年初至下一报告期末的累计净利润与上年同期相比发生重大变动。
2020年的房地产行业到底有多难？即便是行业龙头，也在小心前行。6月30日，万科董事会主席郁亮在2019年股东大会上说道 ，“我们一定要做到现金为王，手有余粮，面对各种各样的挑战”。
文/熊颖
来源：新地产
