十年土拍：外出转了一圈 还是中心“最香”

回顾过去十年的成都楼市， 这十年，成都的城市形态从以多层住宅为主的“低密时代”，到容积率迅速拔高的“向高向密”，再到为配合东进南拓战略而提出“中心城(在售房源)区降容”，规划导向的变化直接反映在土地市场上。

不管城南的物业上涨得如何风起云涌，那些有着高度前瞻能力的投资者，总是能够提前在站南、科华、锦华、静居寺这样的成熟城南板块卡位，持续享受到城市发展的红利。

在此，我们特地梳理了过去十年中成都土地市场的变化，以翔实的数据和实例还原成都楼市的真实面貌。

十年，土地价格天花板不断刷新 破20000已近？

数据来源：中指研究院与房天下二手房

2010-1016年间，每年楼面价地王都成为了业内以及购房者的茶余饭后谈资，都在猜测这块土地将要打造什么产品，房价多少，能否带动整个区域的价值提升。

然而，这些当时的地王也没有令大家失望，在其后来呈现的楼盘价格上，几乎都成为区域内的标杆，甚至有的楼盘价格达到了当初土地拍卖价格的5倍以上。

望江名门(在售房源)房天下二手房价格

例如2013年拍出的锦华区域的地块，其后来呈现的望江名门项目，直接带动了整个区域的高端价值提升，实现了高溢价。

2017年是高价地爆发的一年，共有33宗地块成交楼面地价突破万元大关。目前，这些高地(在售房源)价项目已经接连入市，开盘价均超过了2万元大关。

2018年楼面价排名前五土拍情况

2018年，随着“515调控新政”的出台，成都土地市场又迅速降温，虽然高价地数量有所减少，仅有5块地宗的楼面价超过了13000元/㎡，但是其呈现楼盘价格依然在20000元/㎡以上。例如金科簇桥地块，打造低密大平层，目前新房价格已经快接近30000元/㎡。

三环边上的金科博翠府

时间推移到2019年，就在大家都在猜测成都土地市场是不是即将“凉凉”的时候，情节发生逆转，去年还把荷包捂得紧紧的开发商，陡然变得“胆儿肥”了。18400元/㎡、18512元/㎡、19800元/㎡……短短的几个月时间内，成都土拍楼面地价记录被重复刷新。

除了一些深耕本土的老牌开发企业之外，禹洲、正荣、越秀、德信、金辉、荔园、中骏、大发等诸多新面孔也纷纷抢滩成都，并且个个出手不凡。19800元/㎡的历史纪录，就是由首入成都的华发创下的。

地价房价正相关 地价近两万房价跨四万

回顾十年来的土地市场，可以发现一个规律：土地市场行情，往往与房价的走势是联动关系。较高的土地价格，往往能够成就较高的物业价格，进而带动整体区域的价值提升。

尤其值得关注的是，成都这样的准一线城市，其土地和物业抗跌性能和保值增值最快的区域，并非出现在南延线、华府、华阳、中和这样价格准入门槛，最热门的区域，而是出现在内外金沙、内光华、攀成钢、锦华这样的泛二环区域。

同时，10年间，尽管成都土地的成交价格在不断起伏，但是总体螺旋式上行，这也在一定程度上影响着未来成都房价的走势。

不管各房企的地价和开发模型测算如何，除去拿地价格，建安、税费、营销成本、利润等结合在一起的最终房产销售价格，几乎都是楼面地价的一倍左右，所谓“地价近两万房价跨四万”，即是这个道理。

二环两侧区域投资性价比更胜一筹

通过对历史数据的梳理，我们可以看到，历年来楼面地价的地块，基本上都诞生在传统的主城六区范围内，而六城区的物业价值，也是新区不能比拟的。这是因为不管是在规划、人口、资源等各个方面，主城区都要比新兴区域更胜一筹。

从2019年的拍出的几块地王就能看出，虽然开发商都在跟随政府的步伐走进新区，但是中心城区的推出的土地才“真香”。

数据来源：中指研究院

例如二环两侧区域尤其是红牌楼以及科华和锦华板块，其物业投资性价比更胜一筹。道理很简单，用相同的价格让你选择东湖旁还是兴隆湖旁的房子，答案一目了然。当然，更些年用8000多单价住进翡翠城那一批业主，现在物业增值已经到了做梦都会笑醒。

 “中优”之后 主城区捡漏行情又一波

主城区还有多少土地没有开发？这是一个难以具体量化的数字。但是，从目前的现状来看，近年来主城区供应的多是“见缝插针”的袖珍地块，基本已经没有了像攀成钢那样有连片未开发土地，能够成规模开发的区域。

更为重要的是，2017年7月成都出炉了“中优”规划优化方案，对于“11+2中心城区”提出了“降低开发强度、降低建筑尺度、 降低人口密度，提高产业层次、提升城市品质”的“三降两提”规划目标。

这项规定的出台，可以优化中心城区居住环境，居民的居住品质会显著提升，一定程度带来更大的物业保值增值空间。

主城区低密优化售卖型物业或成投资风口

与成都的发展规划也是相辅相成的。中心城区降容，入住的机会成本大大增加，能够存留下来的，必然是高学历、高收入、高消费人群，而这部分因为“中优”而成功留存在主城区的人群，也必然会刺激着整个市中心的消费提升，市中心各大老牌商圈，必将迎来新的商业转型升级，从而适应新时代、新人群的需求。

80%以上的成都消费者认为，成都人的特点是爱“耍”，乐于享受闲适文艺的慢生活，更具体验性和标志性的商业空间环境是吸引到访的因素。每一个热门的板块，均需要一个“点睛”的商住核心物业作为支撑，正如万象城之于万年场；IFS/太古里之于春熙路；SPACE之于339；东郊记忆之于建设路；中港CCPARK之于锦华-科华，就是的例子。

有趣的是，历史总是惊人地相似，10年后，有人懊恼于没能4000块单价入手大源凤凰城；10年后，有人顿足于与8000块单价的翡翠城失之交臂；10年后，还有人失悔于没有4万/平方米租下万象城然后转租。

热门板块核心物业的只租不售，让更多看好其价值的投资者在10年不到就后悔不迭。但其实，当我们抓住那个稍纵即逝的机会，就可以避免无数个“如果……”

目前，城市中心的热门板块依然还有少量极具价值的物业在售，能不能抓住这个机会，就要看各位看官的自己的眼光了。