爱恨楼市：楼市就像一块"臭豆腐" 闻着臭吃着香
国际金融报2010/03/04 09:16
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“蜗居”、“蚁族”、“房奴”,这些年轻人口中无奈的流行语,在今年的两会期间,也成为代表委员们 为关注的话题之一。如何平抑过高的房价,如何让作为社会中坚力量的年轻人能够看到通过努力而买得起房子的希望?这是中国当下“民生”课题
闻着臭、吃着香
在今年的两会上,一些代表委员如此戏谑:楼市就像一块“臭豆腐”,虽然名声不好听,但是一些地方政府对它还是十分依赖。
3月3日下午,政协十一届三次会议在北京开幕。会场内外,诸多代表委员对《国际金融报》记者众口一词:政府要在调控楼市上下大功夫、真功夫,有效平抑过高的房地产价格,尽心尽力为群众提供保障性住房。
“对房价问题的讨论,从没有像今天那么迫切。”代表委员对此感同身受。
的爱给 的“房”
住房是特殊商品,具有商品和社会的双重属性。住房的社会属性不能用市场办法解决,而要用保障方法解决。至于中间的‘夹心层’,就要用‘保障+市场’的方式解决。”
“上一轮海南房地产泡沫的时候,我正好在海南工作,目睹了楼市从疯涨到泡沫破灭的全过程, 触目惊心!”对于眼下正在上演的海南楼市新一轮上涨风潮,人大代表樊芸不无担忧。樊芸代表是上海市政府招拍挂评审专家组成员,在评审中已经否定了好几个地块的招拍挂方案:“不少地方政府明确表示,高房价影响可持续发展,这是一个明确的信号。”
显然,被称为中国老百姓“民生”之一的住房问题,不能只靠在市场购买商品房一条路解决。“住房是特殊商品,具有商品和社会的双重属性。”人大代表、经济学家张兆安说,住房的社会属性不能用市场办法解决,而要用保障方法解决。张兆安向记者分析说,当前的住房需求呈现“橄榄形”: 的高收入者是纯粹市场化方式解决, 端的低收入人群是用保障性住房的方式解决。至于中间的“夹心层”,他们很多是进入城市的白领、务工人员以及有刚性需求的婚龄年轻人,就要用“保障+市场”的方式解决。
张兆安建议,为了满足年轻人的住房需求,当前不仅要大力建设经济适用房,还要建立层次丰富的房屋租赁市场。
无独有偶,政协委员郑惠强就在今年的两会上提出,为了解决廉租房和经济适用房之间的“夹心层”住房困难,各地政府应借鉴新加坡、香港等地的经验,大力建设公共租赁房。郑惠强说,公共租赁房是指为解决中低收入群体的居住问题,由政府 建造或以一定方式对建房机构提供补助、由建房机构建设,并以较低价格出租给中低收入群体居住的住房。
有多少暴利可以“恨”
2009年城镇商品住房的平均成本,每平方米约2500元。由此可以大概算出,2009年中国的房地产商赚取的利润高达1万多亿元!”
刚刚过去的2009年,商品房销售价量齐升出现“井喷”背后,开发商又赚了个“盆满钵满”,这种“高烧不退”的暴利现象引起参加两会的代表委员的广泛质疑。据国家统计局统计报告显示,2009年我国房地产市场的商品住宅销售额36769亿元,销售的商品住房面积为8亿平方米。对此,人大代表、重庆市政协副主席陈万志估算了开发商的成本账——商品房的成本主要由土地出让金、造房的建安费和各种配套费、税费和经营管理费用所组成。开发商竞拍拿地,到完成开发和销售两个周期,平均时间在3年以上。
“如此,2009年商品房所用土地,平均拿地时间应为2006年。”陈万志说,根据国土资源部城市地价监测信息,当年“主要城市”用在“居住用途”上的“地价平均值”为每平方米1681元。新建商品住房的容积率以2来计算,分摊到每平方米住房中的“楼面地价”,约650元,建安费以每平方米1000元计算,其他的配套费、税费和经营管理费,城镇的平均费用以600元计算。综上所述,2009年城镇商品住房的平均成本,每平方米约2500元。
“由此可以大概算出,2009年中国的房地产商赚取的利润高达1万多亿元。”陈万志说,以号称低利润的开发商万科为例,去年在重庆卖房子,平均每平方米净赚1082元,而重庆去年商品房均价约4000元,利润率达25%以上。
人大代表黑新雯一针见血:“开发商只要挨过政府调控期,一旦调控放松,必然出现带有报复性质的 。”“国际上房地产业的利润率一般在5%上下,我国房地产行业的利润率在30%以上,完全是暴利行业。”陈万志说,“我国房地产业应去暴利化,尽快回归民生性。”
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楼市变脸太快:去年两会谈"救市"今年讲"蜗居"
中国经济网
本网综合报道,2010年两会召开之际,高房价问题再次出现在各类提案议案之中,如何抑制房价上涨,保障群众的基本居住需求成为人们热议的焦点。而在一年前的2009年两会上,代表委员们还在为当时低迷的房地产市场出谋划策,讨论如何振兴楼市,刺激住房消费,诸多“救市”的呼吁不绝于耳。
2010年两会:提案议案对准“高房价”
2009年初,国内楼市在经历了短暂的低迷之后,迅速开始高歌猛进,使得“蜗居”、“蚁族”、“房奴”等词语频见报端,高房价问题再次牵动国人的神经。
人大代表、中国人民大学教授郭国庆日前在接受媒体采访时表示,他在即将提交的一份《关于抑制房价快速上涨的建议》中指出,地皮价格高、投机者哄抬房价、大量空置房、过高心理需求刺激以及不均匀的公共设施建设等是助推国内房价屡创新高的主要因素。对此,郭国庆表示,为抑制房价无限膨胀,地方政府须在平抑房价中唱主角。除此之外,他还提出了将土地出让金上交 财政管理、有步骤地调整住房贷款政策、以家庭为单位征收私人房产税、对哄抬房价者予以刑法处罚、引导好楼市解脱资金的流向以及提前预防房价下跌对金融业的冲击等抑制房价虚高的八项措施。
对于开征物业税能否抑制高房价的讨论,政协委员、清华大学经管学院金融系主任李稻葵认为,“今年物业税会在部分城市试点,但开征物业税并不能解决高房价这一根本性问题。房地产‘怪相’并非政策扭曲造成的, 根本还是制度问题,要改变地方政府过分依赖房地产业的做法。物业税只针对长期持有住房的 者才有效果,但这部分群体并不在乎增加这一部分税款,所以失去打击投机行为的意义。”
李稻葵认为,中国解决高房价问题需要另辟蹊径,主动找到一种有效的融资渠道代替房地产业对地方政府税收的影响。他说,“可以利用保障性住房作抵押来发债,鼓励地方政府不要从卖地的交易中收税,以地方政府自己开发的房地产作抵押来发房地产债,然后把这些住房出租给那些想住房但又买不起房的家庭。”
高房价问题已是不争的事实,而由此产生的社会影响和连锁反应也是代表委员们关心的焦点。
政协委员、北京大学社会科学学部主任厉以宁就曾指出,房地产市场不断趋热,价格不断上涨,将会有更多的企业不愿 实体经济,而去 地产,楼市的泡沫会越吹越大。而大量资金转入楼市,不仅直接推高了地价、房价,更分流了原本用于实体经济 的资金支持。
政协委员、山东经济学院房地产经济研究所名誉所长郭松海也表示,“现在一些人用于还房贷的支出占到了收入的30%-50%,甚至更高,购房压力让许多年轻人背上了沉重的包袱,形成所谓的‘房奴’。这会严重影响他们的消费支出,从而对消费形成抑制。”
回顾2009年:两会上还讨论房地产市场是否需要振兴
在去年两会期间,中国经济网专访了政协委员、上海社科院城市与房地产研究 主任张泓铭,他曾表示,要救经济,也要救楼市,关键在于把握火候。救楼市就是让它平稳发展,稳定发展,不是救到楼市火爆,保持楼市平稳发展的药方是救成交量。他认为,没有成交量,房地产会死掉,这会造成 大的问题,从经济的角度来说,房地产是支柱产业,不能因此让整个产业死掉。
政协委员、合众人寿董事长戴皓在去年两会期间也曾表示,振兴房地产行业是他很重要的一个提案,建议政府彻底放开二套房政策限制,完全放开营业税与二手房交易流转税。除此之外,还应减少收税环节和税种,实施购房退税,给予减息缓息政策,放宽土地政策等。戴皓介绍指出,房地产行业及关联行业所拉动的GDP占整体GDP的比重超过20%;房地产行业解决就业人数所占比重极高,每增加100万平方米建筑量,就能吸纳30万人就业;房地产业 是商品房 还可以创造巨大的消费市场,能拉动50多个相关行业的发展,其间接创造的价值更大。
中国楼市这一年
温家宝总理在2009年的政府工作报告中谈及房地产时说道“促进房地产市场稳定健康发展”,“稳定”成为 要义。而也就是这一年,房地产市场迎来了 辉煌也是 的一年。
2009年,在国家相继出台的优惠政策扶持下,房地产行业从年初的“试探性抄底”,到年中的“放量大涨”,再到年底的“恐慌性抢购”,短短一年,中国楼市迅速由低迷转变为亢奋,房价在经历了连续半年下降后,从09年6月份开始上涨,在 后一个月达到 峰。
据统计显示,去年12月份,70个大中城市房屋销售价格较上一年同期上涨7.8%,涨幅创下17个月以来新高。其中北京市住宅价格涨幅达到惊人的地步,据北京市统计局发布的数据显示,2008年,北京四环路以内的期房均价为1.5万余元,而一年之后的2009年第四季度,均价上涨到近2.6万元。
根据国家统计局公布的“商品房销售面积和销售额增长情况”显示,2009年1月至12月,累计销售商品房9.3亿平方米,实现销售额43994.54亿元,销售面积和销售额同比分别增长42.1%和75.5%。通过这两组数据,不仅可以看出商品房销售价格比销售面积多出33.4%的涨幅,更可以计算出全年房价涨幅为24%。(记者 键 何欣)
