楼市风声鹤唳 | 如果加码，调控的达摩克利斯之剑会如何落下？
贰爷房产2018/05/10 11:03
开发公司操盘手；成都楼市实战专家；
20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套；
教你复制50万变5000万的房产投资实战经验。
【本文约3200字，预计阅读时间5】
2018年5月7日上午，百悦城交资料的人照例排起长队，路边不远的地方，目测属初次参与摇号，其中一个妇女电话，人大声说道：“勒，是百悦，是一百两百的“百”，不是白色的“白”，悦是喜悦的“悦”，不是音乐的“乐”，快把资料拿过来，是刚需、是刚需......”。
声音高亢而焦急。
价格剪刀差，在各大调控城市成为常态，剪刀差诱人。
长此以往，为了价格剪刀差，为了套利，大量无购房主观能动性的人士和家庭，也提起钱袋，主动进入摇号大军。经过2018年春节大假之后，团年餐桌上，家族老老少少肯定把“购房”作为主题，谁赚了多少？谁买到了好房子？哪个楼盘便宜？
于是，家庭会议之后，购房指标有了办法：投靠，JLH，人才落户......
家庭众筹，资金问题自然好解决。
：北京“限竞房”：
恰巧，北京市住建委，2018年5月7日发布《关于加强限房价项目销售管理的通知》征求意见稿，其中句话就提到，目的是为落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。需要指出，目前只针对“限房价、竞地价”的开发项目。
《通知》的目的是切实保障限房价项目的住房是用来住的，规定:限房价项目可售住房销售限价与评估价比值高于85%的，由开发建设单位按限价规定自行销售；比值不高于85%的，由市保障房中心收购转化为共有产权住房，相关部门直接出资介入“剪刀差”过大的“限竞房”。
最核心一句话，将价格剪刀差消灭于萌芽状态。
如果由相关部门收购过来作为共有产权住房再公开摇号销售，并且购房后以后再卖二手房也只能面向符合共有产权住房购买条件的家庭转让，压缩了限房价项目的牟利空间。一张图看明白北京的“限竞房”。
▲北京“限房价、竞地价”项目征求意见稿内容
规定：收购转化的共有产权住房，具备本市共有产权住房购房资格的家庭均可申购，其中项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍、非京籍家庭作为优先组配售；具备共有产权住房购房资格的家庭选购后仍有剩余房源的，市保障房中心可向具备本市购房资格的无房居民家庭进行销售，其中建筑面积大于140平米的住房可向具备本市购房资格的居民家庭进行销售。
这可以看出北京对于“限竞房转共有产权房”过程中对于刚需的初步界定。
第二：其他城市对于刚需定义：
武汉要求预售备案均价低于18000元/平方米的新建商品住房，户型建筑面积低于120 平方米的准售房源。
长沙要求限购区域内“限房价、竞地价”的商品住房项目（不含定向限价房）和新建商品住房项目中144平方米（含）以下户型的普通商品住房。
成都没有较细的刚需房源面积、价格等要求，这也为刚需提供了更大的购房的机会，没有楼盘户型的限制。购买非刚需的楼盘，也有了优先购买权。在房屋足够稀缺的情况下，刚需可以购买超出刚需范畴的大面积高总价房源。
第三：海南式调控加码：
▲贰爷观点.
海南调控以发文时间为节点，发文后补办无效；
法拍房需要购房指标；
落集体户大学生无购房资格；
3.30之后一律限售5年。
▲贰爷观点.
海南这一补刀够狠。本来非一线海景还能买，现在全部卡住；
新入户依然要2年社保或个税，这一招是亮点也是狠招，其他地方必然学习模仿这一招，直戳人才落户为买房的伪市民；
但是之前已经入户的不需要社保；
第四：典型城市限购、限售措施：
杭州限购：
· 杭州户口：家庭名下杭州限购2套；
· 单身，名下杭州已有1套及以上住房，限购；
· 非杭州户口：在杭州无房，且3年内有连续缴满2年社保或者个税，可购1套；
深圳限购：
· 本市户籍家庭限2套；
· 本市户籍成年单身人士(含离异)限购1套住房;
· 非本市户籍，连续缴纳5年以上个税或社保的非户籍居民家庭，限购1套；
武汉限购：
· 本市户籍家庭限2套；
· 非本市户籍，连续缴纳2年以上个税或社保，限购1套住房。
需要指出：以上城市都是本地家庭限购两套，也就是可以卖了再买，流动性挺好，但是持有总量不超过两套。
成都目前情况是，限购后只有没有购房记录都可以购房一人一套，对于家庭持有量没有要求，这是很大的一个差异。
第五：限售是一把双刃剑.
成都，限购+限售，这是与深圳、杭州、武汉等城市不同的地方。
政策规定，自2017年4月13日起，在成都市住房限购区域内新购买的住房（含商品住房和二手住房），须取得不动产权证满3年后方可转让。以成都新房为例，期房到交房1-2年，交房到取证1年，再加上限售3年，从购买到卖出平均周期长达6年。如果成都新房每年销售25万套，那么3年将有75万套房子被冻结，这75万套加上当年的二手房交易量，限售期无法成为市场住宅的供应量。
限售是一笔双刃剑，虽然能控制房屋的流动性，但也严重的削弱了二手房市场的供应数量，势必造成二手房的严重供不应求。也就是说，每年新上市的30万套房源，从购房到售出这样的一个时间段，至少会有5年以上的周期。
限售和限购，让卖房者感到不安，一旦房产卖出，但是中签率极低，一旦1%的幸运不垂青自己，那么就踏空了，甚至无房可住。这导致二手房业主养成只买不卖的心态。
其他城市，卖出现有房产，再买入新房，这一点是可以实现的，只要保有量不超过2套，可以循环买-卖-买；成都目前情况是，限购后只有没有购房记录都可以购房一人一套，如果置换，是有很大难度。
▲贰爷观点.
目前成都公证摇号的中签率是多少？部分楼盘中签率跌破2%，这样的中签率实属罕见，几万人去摇号几百套房产，屡见不鲜，继续下去，主流楼盘中签率跌破1%成为大概率事件。
疯狂，必是挑战限购加码的达摩克利斯之剑。
假如达摩克利斯之剑落下，如何做？
：北京“限竞房”草案规定：剪刀差超15%，立即收归共有产权房；成都虽然还没有共有产权房试点，但是共有产权房计划已经写入工作报告；
第二：其他城市对于刚需定义：对房屋面积、价格有要求；
第三：海南式调控加码：落户+社保，投靠、人才落户、积分落户.......海南要求调控后新落户必须要有两年社保才有购房资格，这一条必然会被大量借鉴。
目前落户即可购房，城市之间，兜着圈落户兜着圈买房成为现实可能；
第四：典型城市限购措施：家庭保有量限两套；
第五：限售是一把双刃剑：降低供应量+控制流动性。
涉及面极广，难度巨大，需要充分考虑各方案的冲突性，完全相信相关部门的智慧和高水准。
提前放宽你的选择面，把所有你的意向楼盘尽快放进你的购物车，尽快迈出参与摇号步，跑步提前定个“站票”，心理会踏实。
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