成都养老地产现状：“虚热”背后有哪些利益
房天下房天下综合整理2015/12/03 16:20
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
养老地产近年来被各大媒体和开发商炒得甚是火热，但是中国似乎并没有真正意义上的养老地产，多数开发商还处在“重地产，轻养老”阶段，只是以养老的名义圈地或融资。而在房企试水养老地产的盈利模式之时，合众、平安、泰康等险资也强行杀入市场试图分一杯羹，与房企看重地产不同的是，险资因为不能出售项目的产权，倾向于“养老”，突出养老地产的服务属性。
成都养老地产“马甲”多
成都养老地产，市场上炒的火的莫过于青城山片区的项目，清一色都打着养老的旗号卖房子，这些项目的市场反响普遍平淡，基本处于卖不动的局面。小编此处就不详述这些项目的马甲了，倒是想八一八温江永宁镇这个地方。
2015年9月2日，泰康之家在温江永宁镇拍下一宗114.81亩的地块，以商业用地挂牌出让，用地性质明确规定只能用于建设养老服务项目及配套设施。据悉，这个地块，用于建设泰康之家·蜀园医养活力社区。
泰康之家地块及旁边的华西医院
在泰康之前，置信在温江曾整出了些养老动作，除了推出适老 ，还有一种叫做康嘉逸居的产品，据小编了解，客户花费“五万元”可以购 份康嘉逸居产品，享受康嘉逸居提供的 配套服务。在产品交付使用后，用户如果对配套、硬件、服务有不满意，康嘉逸居方面可以原价回购。“免费体验”的内容包括：业主将获得“分权分时健康旅居酒店式 ”的十分之一产权的资产保障；高达15%的产品 率，这15%的 将可以用于整个产品内的衣食住行各个方面的消费。其中，包括了购买者享该项目年均25.5天居住权，分时分权、 众享。康嘉逸居自称对国内养老院模式的养老产品进行了全新改革，避开传统的“机构养老”或传统“养老院”模式，采用了旅居换住模式，即在成都、上海、山东、宁夏、湖南、安徽等省市，业主均可选择换居。
说到底，这就是开发商的一种集资行为，算不得真正的养老地产。那么泰康之家可否算成都 个真正意义上的养老地产项目？我们来看下泰康在其他城市的发展模式。
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泰康之家在成都会否适应？
今年6月，位于北京昌平的泰康之家·燕园医养活力社区率先开园试运营。泰康之家的社区的服务体系由生活服务体系、医养康复体系、活力文化体系三大部分构成，包括日常生活服务、餐饮服务、健康管理、专业护理、医疗问诊、康体娱乐、活力课程和社工服务，以满足入住长者的综合需求。为大限度地保证社区居民的活力生活，社区提供近1.2万平方米的会所,包括健身房、舞蹈室、恒温康体泳池、手工坊、绘画室、图书馆及多间教室、家庭影院、电子高尔夫室等，为居民的活力生活提供理想空间，并安排了丰富多彩的活动与课程。“医养融合”为泰康养老社区的大特色。社区配建了1万平方米的二级资质康复及老年病医院，有2个标准手术室、114张病床，可以为社区老人和周边居民提供老年病和慢性病预防、治疗、康复、长期护理、慢病管理、临终关怀的全过程医疗护理服务。对外则通过康复医院与 “三甲”医院建立绿色通道合作，与国际一流医院建立国际医疗直通车转诊服务。同时，社区签约了999急救车驻场，可及时响应紧急医疗救助需求。
目前，燕园的门槛费在200万元，或是购买泰康200万的保险产品，或者缴纳相应押金，入住后，每月大致还有1万元左右的服务费。这样高逼格的项目真适合选址永宁镇这个地方吗？房天下小编先对永宁镇被拍下的地块及周边的配套进行了实地探访。
永宁镇在成都西北方向，绕城外，泰康之家在芙蓉大道与开金路交汇处的大宅门紫霄园背后，附近有安置房、养老 、别墅、医院等。旁边的大宅门紫霄园，芙蓉大道 的大宅门紫云园、大宅门紫玉园、清溪玫瑰园以及上林赋等楼盘都是区域的别墅项目，售价在200-300万/套，入住率极低，不足40%，商业配套也是乏善可陈，没有大型商超，近的消费场所是中海国际社区。与商业缺乏的是，部分项目比如清溪玫瑰园的独栋商业的空置 达90%。
泰康之家周边配套
住宅入住率低，商铺空置 ，可用的医疗配套少，交通不便这几点将影响泰康之家的发展。不过长远来看，泰康之家选址这里还是 明智的。
因为说起永宁镇，我们不得不提另一个名头：成都国际医学城。泰康之家说到底也是这个医学城规划中的一部分。
2008年6月20日，成都市政府正式批准同意建设成都国际医学城，总 350亿元、占地31.5平方公里。按照规划，到2009年底，温江区永宁镇将初步建成一座集“健康干预、医疗服务、康复养生、医疗旅游、 研发和商务配套”为一体的现代医学产业集群——成都国际医学城。只是目前来看，这个医学城的进度有些过于缓慢，除了华西医院和八一康复 、上医国际广场，区域内并没有其他的代表项目。如果政府规划全部可以落到实处，泰康之家在这里到真是如鱼得水。
而除了医疗配套，还有一个环城生态区（198区域），即环绕成都 城区的198平方公里非建设用地。成都市政府规定，在此区域内不得进行商业开发，意在外环打造一个“绿色成都”。
永宁镇周边绿化配套
房企方面，保利今年7月也在永宁镇拿地发力养老地产，未来这里将很热闹，或许永宁镇还真的是发展养老产业的热土。
“养老地产将是中国经济的又一次灾难”
养老地产对于中国的房企和险资来说，是陌生的，虽然大家都有在尝试，真正做出成效的却并没有几家。
房企中，万科、保利、绿城、远洋是代表。
远洋地产
远洋地产已在北京开设两家养老机构，这两家养老 都不是自己开发的，而是租用已建成的楼房，运营关键变为打造一个规范的、可复制性的服务队伍。远洋地产将地产与养老彻底分离开来，分别由各自的专业团队去操作，养老服务品牌单独成为“椿萱茂”，试图在养老领域达到很高的专业度。例如远洋在亦庄开业的 椿萱茂以对老人提供生活照料为主；而在北京双桥开设的椿萱茂老年 是国内 家建有专业失智照护楼层的老年 。
万科
万科目前正在各地展开养老产业的实践，试水不同的模式。例如：万科在北京顺应“养老不离家”的传统观念，在社区附近配建养老 ；而在杭州则是开发销售 的养老住宅。近段时间，万科选择与险资合作，养老产品定位为只租不售的模式，也就是说，未来万科养老有可能也不卖房只卖服务。
花样年
2011年6月，花样年以3.16亿元从TCL集团手中购得一幅地块，土地面积约1.8万平方米，地上建筑物面积约4万平方米。按照花样年的计划，该项目在改造之后将命名健康产业园，未来不仅将推出老年 ，还将配套有多种培训课程，提供各种类型的活动，旨在为中 老龄人群提供一个养老、养生的健康、休闲场所。对于该项目，花样年主席潘军此前在接受媒体采访时曾表示，项目预计可提供150间房，以 酒店会所模式经营，多可容纳老人200多名，月租金为6000-8000元。然而两年时间过去，项目一直处于难产阶段，后来果断放弃，潘军表示：“养老地产将是中国经济的又一次灾难，花样年不会花一分钱去建房子，而是基于旗下的社区来进行养老服务。”
房企对于养老地产的探索仍处于起步阶段，项目一般是在设计上考虑老年人的需求，模式上租售并举，以回流部分资金。
200万的养老门槛你进不进？
泰康人寿
险资方面，2009年11月，保监会批准了泰康人寿养老社区股权 计划；2012 年4月，泰康人寿推出了国内 款保险与养老社区相结合的“幸福有约”综合养老计划；同年6月，养老社区在北京昌平奠基；一年之后，命名为泰康之家燕园的养老社区实体产品模式和基础服务标准正式亮相。整个社区占地面积17万平米，建筑面积30万平米，共能容纳3000名居民入住， 首批的600余户、共800位居民于2015年6月入住，门槛费200万。泰康之家燕园的实体服务费用标准将根据入住选择房型及服务项目的不同而有相应差别。凡购买“幸福有约”计划内保险产品的客户及父母，享有保证入住或优先入住的权利。目前客户的平均年龄在75岁左右，主要来自金融人士、企业家等高知、高管群体。
目前，泰康已完成北京、上海、广州、三亚、苏州、成都等旗舰社区的布局，同时计划在未来10年在范围内推出15个连锁养老社区项目。
平安不动产
2012年9月，中国平安总 170亿元、总建筑面积约150万平方米的 “养生养老综合服务社区”落地浙江桐乡。中国平安的盈利模式较为清晰：“租赁+出售”，包含会员型养老 、产权型亲情社区和度假休闲等三大产品线，通过整合商业、旅游、度假、医疗、培训等上下游产业链，打造全龄化、 养生养老产业的综合平台。据了解中国平安“养生养老综合服务社区”项目的资金来源，目前均来自于集团的自有资金，不涉及保险资金，因此在政策上不存在障碍。待项目运作成熟后，将来还会引入第三方资金。目前，平安不动产“合悦”旗下包括全龄化适老社区和旅游养生地产两大产品线，目前包括合悦江南、合悦版纳、合悦乌镇3个项目。
合众人寿
2013年10月，合众人寿打造的“合众优年生活养老社区”于武汉市蔡甸区正式落成，这个养老社区建筑面积48万平方米，一期工程启动区有2005套住房，可提供4000张床位，全部建成后可提供床位1万张，目前，已经开始接待老人入住体验。据悉，未来10年，合众计划在打造26个大型养老社区，规模在千亿元左右，届时可容纳46万老人。
同时，据不完全统计：除了泰康人寿、合众人寿和中国平安外，目前中国人寿、新华保险和中国太保等多家寿险公司都在谋划建立自身的保险养老社区。前海人寿近动作频频，深圳拿地，入股万科成为万科 大股东，分食养老地产蛋糕的意图再明显不过。
根据国际经验，在65岁以上人口达到12%以上的水平时，正是养老地产高速发展的时期。在2020年左右中国老龄化人口达到12%左右的水平，这一比例在未来仍将持续升高。2015年，或许是时候关注养老地产了。
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大型开发商越来越把养老地产视为一种势在必行的战略选择，万科、保利等行业巨头早已布局养老地产多年，更多的开发商也跃跃欲试。
然而，在养老产业成为地产 发展新“蓝海”的背后，并非如看起来的那么很美。目前，在养老地产领域，探索实践者众多，成型者寥寥。养老产业的核心在于养老服务，而国内大多数资本对养老产业的理解还停留在以养老概念卖房，更关注怎么从房地产开发挣钱，而忽略了养老服务本身。
在前不久闭幕的十八届五中全会上，全面放开二胎，积极开展应对人口老龄化的行动被提上日程。这一政策的背后，是中国已步入老龄化社会的现实。老龄委新发布的数据显示，从2015到2035年，中国将进入急速老龄化阶段，老年人口将从2.12亿增加到4.18亿，占比29%。
这也让一些资本看到了 机遇。比如说，养老地产。这个巨大的市场给了很多开发商想象的空间，近期包括绿城、融创、万科、正荣等房企都在社区里面开始了养老争夺战。
那么，在养老地产火爆的今天，这个领域真的有想象的那么美好吗？现实给出的答案是否定的。长期以来，中国养老地产的噱头多于实质，盈利周期漫长甚至遥遥无期，成为国内房地产商开发运营养老地产的重大阻碍。“养老地产比商业地产的 周期更漫长，对于房地产企业来说，将是一个不小的挑战。”大宇咨询房地产分析师李家云对记者表示。
业界普遍认为，养老地产行业仍处于“蹒跚起步”的阶段，未来中国养老地产是基于服务的产品，还是基于产品的服务，到现在也没有定论。从已投入运营的养老地产中看，资金投入不少，只见枝叶疯长，却不见花开，更谈不上结果。
高速发展
因人口老龄化而催生的养老地产，成为房地产市场中一个不容忽视的分支。这是继商业地产、旅游地产之后，又一个房地产行业细分市场下的 “新宠”，正受到开发商的热烈追捧
从2005年起，中国的养老产业进入兴起期，一些企业开始进入养老地产行业，出现了 批中 养老住宅社区，以及不同的养老地产项目运营模式。而其中，房地产企业逐渐成为掘金的主力。
近年来，保利、万科等龙头房企抛出养老地产发展计划。早在2008年，保利地产就曾出国考察养老地产的经营模式，远洋地产曾联手中国人寿进军养老物业。如今，万科在北京的幸福汇、在青岛的万科城等项目中，均可见到养老地产的影子。保利地产也相继在上海、长沙进行了养老地产的试点。今年8月，远洋地产总裁李明表示，公司将继续大力发展养老业务，即包括养老地产在内的新型客户服务业务，这是远洋地产四元业务不可或缺的部分。
就在各大房企纷纷试点养老地产的同时，大规模进军养老地产领域的还有一大批保险公司。据不完全统计，目前保险公司在养老地产上的 已 过500亿元。泰康人寿、平安集团、太平集团、新华保险、中国人寿等都已纷纷涉足养老地产。此外，中石化等能源巨头也已陆续尝试进入该领域。
在社会学者韩云溪看来，如今的中国社会是一个生产过剩的年代，如果要把握 机遇，就必须明白社会的需求归根到底是什么。
“当然是人的需求。”韩云溪对记者指出，根据统计年鉴的数据，中国的人口有两个高峰期， 个人口高峰出现在1962年到1975年。第二个人口高峰出现在1981年到1997年。目前的情况是，1962年出生的人，今年是53岁，1975年出生的人，今年是40岁，往后十年，这些人要面临的就是严峻的养老问题，而催生出的养老地产市场潜能也必然是惊人的。
那么，养老地产市场究竟有多大？
从国务院印发的《社会养老服务体系建设规划（2011-2015年)》（下称《规划》）中可以看到，第六次人口普查显示，中国60岁及以上老年人口已达1.78亿人，占总人口的13.26%，而城乡失能和半失能老年人约3300万人，占老年人口总数的19%，中国已步入老龄化社会。
庞大的人口基数，使得中国的老龄化现象备受瞩目。《规划》显示，中国是 上惟一一个老年人口超过1亿人的国家，且正在以每年3%以上的速度快速增长，是同期人口增速的5倍多。预计到2020年，老年人口将达到2.43亿人，约占总人口的18%。
《规划》还显示，随着人口老龄化、高龄化的加剧，失能、半失能老年人的数量还将持续增长，照料和护理问题日益突出。据推算，2015年，中国老年人仅仅在护理服务和生活照料方面的潜在市场规模就将超过4500亿元，由此催生的养老服务就业岗位潜在需求将超过500万个。
而按照国际通行的5%老年人需要机构养老这一标准，目前中国至少需要1000万张养老床位。而在2014年民政工作会议上透露的数据是，目前养老床位数达500万，仍有500万张养老床位的巨大差距。
据中国社科院老年研究所测算，目前中国养老市场的商机约4万亿元人民币，到2030年有望增加至13万亿元。
其中包括老年人以改善住房条件为目的的购房需求。业内人士预计，未来的养老地产业将迎来爆发式的增长。
不仅如此，国家政策也对养老地产行业起到了推动作用。记者了解到，随着国务院《关于推进医疗卫生与养老服务相结合的指导意见》，养老产业显然已进入历史机遇期。
“目前，国家的养老机构完全无法满足日益增长的老龄化需求。”李家云指出。
韩云溪认为，中国养老地产的爆发式增长，与之前一代大部分是独生子女家庭有关，由于独生子女照顾家庭的时间能力有限。“随着独生子女父母进入老年，养老地产需求将大幅上升，当然，国家政策的支持，也极大提升养老地产的潜在价值，催化养老地产高速发展。”
遭遇尴尬
做养老地产，首先要保持它的公益性、非营利性，这就注定了他不可能有传统地产项目的高额利润。但随着国内开发商、保险公司一哄而上，导致这个行业已经出现泡沫，大部分企业都没有想好该如何赚钱，却已投钱入场
尽管 开发建设养老产业园的企业，大多打出尝试多元转型打造全产业链养老的旗号，但受制于制度缺失及配套难题而备感迷茫，不少项目也终走向“圈地卖房”的传统房地产开发模式，养老俨然成了拿地、卖房、营销的幌子。
较早试点养老地产业务的万科，也同样遭遇现实困惑。上海万科副总经理许青川对媒体表示，“目前国内养老地产还面临的一个问题是，我们客户未富先老，就算能够承受养老服务的客户，也有很多不愿意多花销进行养老。”
“由于房地产业的发展是资产和金融的重度融合过程，中国养老产业在与地产业结合过程中也过度强调盈利点，却往往忽视了社会需求，从而导致一些养老项目和产品无法适应老年人的生活实际，而只是关注如何为公司创造利润。”有分析人士称。
记者采访了解到，一些居住在“养老社区”的老人对自己居住的环境并不满意。有市民告诉《国际金融报》记者，一些养老社区的设施服务并不是 健全，和一般的小区区别不大，无法满足老人们的多元化需求。
在英国房地产商人James看来，中国目前大多数的养老地产项目还只是借着养老地产的名号，实际仍是在做房地产开发项目。“我看过一些项目，他们并没有切实考虑到老人的居住需求，有的老人社区甚至居住的是青壮年，只有很少一部分的老人。中国的的养老地产仍处于起步阶段，未来还需要继续探索。”
而对于国内养老地产本身来说，致命的问题是盈利模式依旧不明确。一位房地产相关人士对记者透露，目前有些养老项目的经营已陷入困境，但是开发商依旧不愿意撤出。“原因很简单，他们认为未来养老地产总归会获利，如果现在撤出，那就真的是血本无归了”。
“养老地产为何发展得如此磕磕绊绊，不是因为我们起步晚了（国内从十年前就开始发展养老地产），而是因为国内的养老地产至今都没有形成一种成熟或者完整的商业模式。”李家云称。
在业内人士看来，众房企进入养老地产，大家都是摸着石头过河。做养老地产的企业都想着把养老地产项目探索出某种盈利模式，打响品牌形成规模效应，但是目前的现实却是，成功的标杆企业 。
普华永道房地产国际专家高思品认为，很多开发商盈利艰难主要与三方面因素有关：一是目前企业 养老地产项目的时间还不长，还处于探索阶段；二是消费者的接受度还不够高，很多消费者宁愿花更多的钱买房也不愿花钱买养老社区的服务；三是土地价格高昂， 成本高。“随着未来房地产 的企稳，这些问题会得到改善。”高思品表示。
未来咋办
养老地产的未来发展方向可能就是嵌入式的，通过为社区做到有足够的养老配套，并提供长期专业化的养老服务，是下一步实践的方向，但这一模式能否进行复制，目前仍未有明确答案
毋庸置疑的是，养老地产确实具有广阔的前景。因此，怎样才能让养老地产不再“步入歧途”是业内值得探索研究的话题。
“做养老地产，如果急功近利，强求利润是显然走不通的。”在韩云溪看来，做养老地产一定要走心，“这是个很 的产业，它虽然依托于地产，但是却又是一个很有人情味的服务业，如何将这两者更好地结合，并且做到从中能够获取一定的利润，是 者需要揣摩的”。
青岛天和汇智 咨询有限公司总经理 建军在接受媒体采访时也指出，开发养老地产不应该忽视和反对为公司创造财富和利润，但是如果养老地产离开了自己的服务对象，离开了社会需求，将来养老产业就会缺少生命力，也难以可持续盈利。
在 建军看来，养老产业首先要考虑到这是一项社会事业，如果以社会事业的角度切入的话，经过一段时间的探索，可能也更有希望找到养老地产的盈利模式。
James认为，养老地产重要的还是养老服务。“也就是说，必须满足以老人多元化的需求为项目建设的前提。在考虑基础生活服务以外，还要考虑如何满足老人精神层面的需求，这才是真正的养老产业”。
当然，服务是一个需要长期坚持和不断升级的产业。在多位业内人士看来，中国养老产业才刚刚起步，服务质量的提升还有很大的空间，且需要一段时间去摸索和投入。
在李家云看来，目前的养老地产显然还需要国家的政策扶持。“对于房企开发养老地产，应该在拿地、税收、贷款等方面享受到政策优惠作为鼓励。因为养老地产实现盈利确实要比出售商品住宅、经营金融商业要困难得多。如果要让企业放心地去做养老地产，政府的态度也要明确起来”。
在开发养老地产的过程中，企业、专家也在尝试探索新的发展方向。克而瑞信息集团养老养生发展 项目总监高淑萍建议，房企可以在自己开发养老地产项目的基础之上，建立O2O养老服务平台，为本小区以及周边小区老人提供上门服务。通过延伸养老服务链条，找到新的盈利点，形成规模效应，才能在激烈的市场竞争中赢得一席之地。
有房地产业内人士分析认为，考虑到中国老年人的消费水平，以及更多想和子女在一起的心理需求，中国的养老地产更可能向居家养老方向发展， 者可选择为现有住宅提供适老化改造及养老服务，而非新建更多的地产项目，造成资源浪费。
