郭广昌扮"白衣骑士"拟接盘中兴商业 大商系"可进可退"
证券日报2015/05/13 08:16
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
去年8月12日，中兴—沈阳商业大厦（集团）股份有限公司（简称：中兴商业）发布公告称，因筹划重大事项，公司股票自2014年8月19日停牌。近日，经过将近10个月的时间，中兴商业终于发布了停牌事项进展的具体情况。
根据公告，中兴商业大股东中兴集团（2015年一季度持股比例为33.86%）拟将中兴商业29.95%的股权转让给上海浙业 有限公司（简称：浙业 ），而浙业 背后的 控制人正是复星集团 郭广昌。
而在郭广昌介入中兴商业之前，大商集团有限公司（简称：大商集团）和大商 管理有限公司（简称：大商管理）形成的一致行动人大商系已经连续四次举牌中兴商业，占中兴商业总股本达到了20%。
一方面是咄咄逼人的大商系，另一方面是在资本市场上赫赫有名的复星系，一旦中兴集团与浙业 股权转让完成，二者将正面PK，面对强悍的资本大鳄，二股东大商系将何去何从？而中兴集团选择复星系旗下的浙业 又是为什么？
对此，香颂资本执行董事沈萌在接受《证券日报》记者采访时表示，复星系应该是中兴集团引入的一位“白衣骑士”，“中兴集团或许无力与大商系对抗，又不打算与大商系妥协，所以交给一个相对友好的 者接盘。”
郭广昌拟接盘中兴商业
中兴商业长达近10个月的停牌终于迎来阶段性的结果。
5月8日，中兴商业发布公告称，大股东中兴集团函告公司，意向受让方公开征集及评审工作已结束，确定浙业 为本次股权转让的拟受让方。
中兴集团表示，双方还需要就此次股权转让具体细节进行磋商，且中兴集团财务顾问及法律顾问将对拟受让方进行尽职调查，双方尚未签署股权转让协议。
据了解，早在2月14日中兴商业就披露了《关于控股股东拟协议转让公司股权的提示性公告》，公告显示，控股股东中兴集团拟以公开征集受让方的方式，协议转让所持公司8356.23万股股份，占公司总股本的29.95%。随后的4月18日，公司披露了《关于控股股东拟协议转让公司部分股份公开征集受让方的公告》。
值得关注的是，自去年8月19日以来，中兴商业已停牌近10个月。起初，中兴商业的打算是筹划资产重组。据披露，中兴商业原拟以发行股份的方式购买沈阳副食集团公司旗下相关资产，从而形成不同业态之间的互补。然而，今年1月份，该重大资产重组因涉及环节较多，资产重组的某些实施条件尚不成熟，不能满足重组要求，而告终止。
对于中兴商业为何转而选择复兴系介入，中兴商业方面相关负责人在接受《证券日报》记者采访时表示，公司事宜都是由中兴集团层面操作，由于公司仍处于停牌期间，所以还是一切以公告为主。
而前述业内人士表示，复星之所以选择中兴商业，是因为复星正在往类似巴菲特的价值 平台方向转型，而中兴商业既是上市公司又是现金流较好的流通性行业，对不缺钱的复星来说，是很好的选择标的，“即便原有的行业不好了，也可以把自己的其他资产注入到上市公司中，一方面通过证券化降低持有资产的风险，另一方面通过上市放大原有资产价值”。
大商系“可进可退”
在复星系介入之前，沈阳上市公司中兴商业频频遭遇资本市场举牌。
2014年年初，盾安系举牌中兴商业，获得10%股份。2014年6月份开始，大商集团和大商 管理又轮番举牌中兴商业，争夺中兴商业的股权。到2014年8月份，大商系合计拿下中兴商业5580.13万股，占总股本的20%，仅次于控股股东中兴集团。彼时，众多市场人士揣测，大商系将会对中兴商业展开收购，获取其控股权。
直至5月8日中兴商业发公告，浙业 作为接盘者才“浮出水面”。此前咄咄逼人的大商系并未参与股权认购，这让不少业内人士颇感意外。“未来，面对强大的复星系，大商系对于中兴商业是继续保持话语权，还是知难而退？”
沈萌表示，对于觊觎中兴商业多时的大商系来说，应该不会轻易选择立即退出。“首先，大商系会评估复星系的进入对中兴商业的未来发展会有什么影响，如果对自己有利，未来不排除与复星共同联手，而如果双方在未来发展上存在分歧，大商系也可能选择套现走人。”
其表示，中兴商业选择复星来接盘也会抬高公司现有股价，作为 者，如果不打算支持大商系继续举牌竞争也可以二级市场获利退出。
此外，值得注意的是，中兴商业同时也提醒，中兴集团与拟受让方浙业 能否签署股权转让协议仍存在重大不确定性，中兴商业股票仍会继续停牌。而对于何时复牌，中兴商业公告承诺，公司晚将于6月30日复牌。
多地商业地产供过于求 专家:需紧控增量盘活存量 中国新闻网
近年来，随着商业地产的加快发展，商业地产市场已现供给过剩。专家认为，商业地产“过快增长”的态势值得警惕。业内人士建议，政府应在遏制政绩冲动、高效使用土地资源的前提下，有意识地引导企业创新商业地产业态，采用为创业者提供孵化器、“房东变股东”等方式盘活过剩的商业地产存量。
多城商业地产“供过于求”现象值得警惕
记者近日在多个城市调查发现，目前，很多城市的传统商业地产市场出现了明显的“供过于求”现象。
在上海（楼盘）宝山万达广场和江桥万达广场，室外步行街大半空置，玻璃门窗上贴着都是招租的告示，与商场内形成鲜明的对比，部分工作日几乎看不到顾客的身影。
万达集团企业文化 品牌总监廖奇承认，由于高速扩张、商铺过剩，万达将“积极调整业态”，关闭数家亏损的百货店，并压缩若干经营不善的百货楼层。
物业机构莱坊的统计数据显示，综合体开发面积存量巨大，2015年底，主要城市商业综合体存量面积将达到3.6亿平方米，2016年以后更将突破4.3亿平方米。与此同时，2014年国内主要城市综合体个数达885个，较2013年增长24.47%；2015年主要城市的综合体数量将突破1000个；至2018年，商业综合体的年供应量将达到1200个。
“我们发现，目前很多城市已经出现商业综合体过量开发的风险。”莱坊中国区董事综合项目顾问及代理服务孙俊安说，即使是商业地产的“金字招牌”—万达广场也出现负债率攀升、业绩下滑等经营困局。随着国内经济步入“深度转型”、转为“中高速”增长，商业地产及写字楼市场“过快增长”的态势值得警惕。
三大因素诱导商业地产过剩
传统商业地产为何出现“过快增长”的态势？业内人士认为，其三大诱因在于：地方政绩冲动、对土地财政的惯性依赖以及土地 大于商业运营。
一是受地方政府政绩冲动裹挟，商业地产供应量规划无序。
近年来，地方政府为引进大的房地产企业，以“招商引资”、“旧城改造”、“国企改制”等名义减免土地出让收入，实行“零地价”，甚至“负地价”，或者以土地换项目、先征后返、补贴等形式变相减免土地出让收入。如河南省安阳（楼盘）市曾一度奉行“零地价招商”政策，导致当地土地资源早早透支。
二是对土地财政的惯性依赖，在住宅库存高企、房价下行压力加大的市场背景下，政府推地冲动转向商办。
据房天下统计数据显示，2015年一季度上海土地市场共成交经营性用地(剔除动迁安置房)24幅，同比下滑129%。其中商办用地15幅，占比超过6成。
业内人士认为，由于地方政府过度依赖土地财政，致使实体经济被边缘化，而由此带来的更糟局面是，一边是政府负债大幅上升，一边却是社会资源利用效率大幅下降。如银行信贷资金，就因为过多滞留于房地产、城市建设项目等非生产性固定资产项目，导致资金流动性极差而使得实体经济融资难、融资贵。
三是官商勾结造概念，囤地坐等 。
近年来，养老地产、旅游地产、生态园、工业园区等概念层出不穷，一些开发商与地方政府联合起来造概念，实为囤地做“挡箭牌”。
一位开发商告诉记者说，“商业地产的开发不只是一桩大的政绩，商业综合体建成后所带来土地 、对就业和消费方面的促进，以及GDP和税收的增长也是很多地方政府乐见其成的。这就助长了开发商跑马圈地的现象，许多开发商可以通过土地 稳赚不赔。”
控制增量、盘活存量
针对目前传统商业地产过剩的局面，专家建议，政府应科学供应土地、准确把握投放土地节奏，使各种商业业态未来达到供需平衡。在遏制政绩冲动、高效使用土地资源的基础上，与“大众创业，万众创新”相结合，有意识地引导企业去创新商业、 市场业态，为创业者提供发展土壤。
，明确房地产规划，遏制地方政绩冲动。
协信地产控股有限公司CEO刘爱明认为，我国从 层面到地方，均缺乏房地产行业规划。“建议 考虑制定房地产行业十年规划。”地方政府应更多从促进产业结构优化和城市功能完善的角度，进一步结合国际及国内经济发展态势、产业新动向、人口集聚速度规模等因素，进行商业地产的规划和开发建设，适时控制其速度、节奏。
复旦大学房地产研究 主任尹伯成建议，我国需全面清理各地在招商引资中实行的土地优惠政策，包括先征后返、列收列支、财政奖励或补贴等变相减免政策，应当一律全部予以取消。
第二，地方政府供地应减量提质。
刘爱明认为，地方政府完全有能力根据每年各种商业地产业态的供应量和销售量精准控制土地供应，其应加强对商业地产结构的管理调控。我国宜健全土地督察审计制度，建立健全土地出让收支审计制度，在地方领导干部经济责任审计时，将土地征收、储备、整理、供应及收支管理作为审计重点，并作为地方领导干部考核、任免、奖惩的重要依据。
第三，改增量市场为盘活存量市场。
业内人士建议，对已被证明为不适合继续发展大型商业地产项目，应研究促进土地的盘活利用。对于一些被实践证明不适宜的商业项目，应通过政府回购收储、土地变性、改变项目用途等方式盘活土地。
部分基层官员认为，“挥霍”土地、囤地现象并非个例，在各地带有普遍性，需要对现有各种地产业态定期“体检”，挤出土地“泡沫”，并集中整治闲置浪费土地、违法违规用地问题。
此外，开发商认为政府应推动创新商业形态，盘活现有的商业存量市场。万科集团原 副总裁毛大庆认为，政府应鼓励多种商业业态创新，有效利用社会闲置房产，并与“大众创业、万众创新”紧密结合。“政府可以提供场地作为创业者的孵化器，如把提供场地、甚至提供财政补贴作为一种股权 形式，然后用这个企业未来的增长来获取 。”
