楼市进入存量时代 二手房中介或迎来发展机遇

近期有研究报告显示，中国楼市将开始步入存量时代，即二手房交易为主的阶段。如果这样，那么二手中介或迎来更多的发展机遇。

在住房市场，如果存量房和新房交易量之比大于1，即存量房交易量占比超过50%，就表明住房市场开始步入存量房时代，即进入以存量房交易为主的阶段。11月24日，住建部政策研究 与高和资本联合发布的《存量房时代的房地产市场研究》报告显示，中国房地产市场，不论是住房市场还是商业地产市场，都开始步入存量房时代，尤其是一线城市房地产市场，更已提前迈进这一阶段。

在存量房时代，房地产市场将更加注重提升物业价值，商业地产模式转向持有经营为主，租赁市场更加活跃，围绕存量房持有经营、租赁交易的金融服务和中介服务将更加发达，从而推动“楼宇经济”的爆发式发展。据悉，北京（楼盘）、上海（楼盘）、广州（楼盘）、深圳（楼盘）四个一线城市的住房市场起步早、发展快、规模总量大。

目前，这些城市核心城区新增供应量已经很少，新建商品房主要集中在城市郊区。从四个城市存量房交易套数和新房交易套数比来看，平均达到2的水平，深圳在2010年时甚至达到3.5的水平。四个一线城市住房市场，已率先进入存量房交易为主的阶段。同时，随着北京、上海等一线城市新供应土地越来越少，商业用地几近饱和，一线城市商业地产也已经进入以存量房为主的阶段。尤其是城市核心地区，商业地产新增供应量更加有限。根据高纬环球预测，到2015年，一线城市，包括部分二线城市，写字楼供应大部分位于城市非核心区。核心区写字楼发展，基本将以存量改造为主。

在欧美商业地产市场，对已经建成并使用多年的商务楼宇收购、改造，重新定位出租，提升价值后再销售给 者，已经是一种普遍运作模式。其中，较为成功的案例就是美国铁狮门公司对克莱斯勒大厦的收购改造。铁狮门公司于1998购买了濒临破产的历史艺术建筑克莱斯勒大厦，同时还购买了的32层肯特大厦以及另外四座较低的建筑物。改造的核心工程包括：利用周围建筑的上空使用权；在已全都出租的肯持大厦内扩建大面积的 空间；翻新肯特大厦，把该大厦重新定位为新克莱斯勒 的东大厦；沿东42街建造新的富有吸引力的零售店面。改造后的克莱斯勒大厦重获新生，成为美国新的地标性建筑之一。

“除一线城市率先全面步入存量房时代之外，随着房地产市场快速发展，建设规模的快速增长，二线城市也即将步入存量房时代。而在城镇化达到稳定阶段，城市人口规模不再有稳定增加时，三四线城市也必将步入存量房时代。”住建部政策研究 主任秦虹说，在存量房时代，住房市场将以存量房交易为主，新建住宅占比低，商业写字楼新增供应将以存量楼宇的更新改造为主，核心区域尤其如此。

中联地产评论员廖小敏表示，二手房为主的市场，往往离不开市场的关键主体—二手房中介，当前北上广深早已进入二手房时代，二手中介发展也处于领先的地位。以深圳为例，2006年二手房与新房交易达到1:1，2007年超过新房并延续至今，与此同时也带来了二手房中介的高速发展，并逐渐走向稳定与成熟。随着近10余年我国商品房市场的高速发展，部分二线（省会）城市一二手交易也接近持平，由此提供了更多的二手房交易存量，对于二手房中介公司也将是一个巨大的发展机遇。存量土地日益稀缺，重构城市的宜居性必然建立在对现有建筑的升级改造之上。“这一重构过程，蕴藏着巨大商机。保守估计，或在万亿之上。”有业内人士如是表示。

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家住郑州的沈女士 近想把自己名下一套81.81平方米的房子卖掉，在中介公司的忽悠下，稀里糊涂地签订了“阴阳合同”，本想着可以省一笔钱，却没有通过地税局的审核批准。 
根据沈女士提供的房屋信息，中原区地税局税务人员通过存量房评估系统查询到该小区标准房价格，也就是基准价格为8000元，综合各种因素后核定缴税价格在7454元，沈女士的申报价仅为4400元，与核定价相差太多，导致申报没通过。

自去年4月开始，郑州市存量房(二手房)交易全面启用了“评估计税”系统。记者近日从地税部门了解到，该系统运行一年多来，共核定存量房交易48403例，涉及10种房屋类型、6种交易类型，核定计税总面积448.1万平方米，核定计税价格总金额224.5亿元，有效规避了以往以“阴阳合同”交易避税逃税的现象。

“评估计税”堵塞税收“黑洞”

签订“阴阳合同”，不仅是一种逃税的违法行为，而且还容易产生经济纠纷。为引导交易双方按照实际成交价来申报并纳税，从去年4月1日起，郑州市地税局在全市推广使用存量房评估系统， 终计税价格由地税部门核定。

据中原区地税局工作人员介绍，“在此之前，二手房交易的税额按照房管局提供的房屋市场指导价来按比例收取，基本上同一个小区的房子都按照同一个价格缴税，不仅耗时长、评估费高，而且公平性差，致使评估价偏低。现在改由系统定价后，评估价更接近买卖双方的实际成交价。”

存量房评估让税负更公平

按照国家税务总局的规定，2012年7月1日后， 进入交易环节的二手住房，在申报纳税时都必须经过存量房交易系统这一关。这套系统到底是如何计算存量房价格的？

据介绍，存量房价格评估系统是根据存量房所在地段、房屋类型、房屋面积等指标，由系统自动生成存量房的计税价格。

郑州市“评估计税”系统是在每个小区、每类住宅建立1个标准存量房，在进行计税价格核定时，用楼层、交易日期、面积、建筑成新、建筑结构、建筑朝向、分区中的位置、建筑朝向、单元位置、通透情况10种估价参数修正存量房价格， 终确定评估价。为建立科学、准确的基础数据库，郑州市内的房屋被划分为499个片区、4326个小区，建立了6069个标准存量房，采集可比实例23866条。

据地税局工作人员介绍，“标准房”虽然是虚拟的，但都是所在区 典型的房屋，一般中高层的标准房选择五楼、90-144平方米的房屋，与此对应的各项指标值都为100。买卖二手房时根据房屋实际情况，各项指标对应的值会上下浮动。

房地产市场是一个动态的市场。为使评估结果更接近市场实际，目前，市地税局已与房管、土地、统计等部门建立了定期信息交换机制，定期对房屋信息及价格资料等基础数据进行更新，保证系统核定的计税价格更加接近市场真实成交价格。

中原区地税局房管局大厅相关负责人说：“尽管评估价确实比原来高了些，但以前的评估方式是‘一刀切’，纳税人有的占 有的吃亏。现在对 的纳税人一视同仁，房子实际情况不同价格也会不同。长远来看，存量房评估系统确实起到了公平税负、规范交易、杜绝阴阳合同、引导纳税遵从的目的。”

另悉，今年6月，该局工商类存量房评估系统在全省地税系统率先试运行，临街商铺、商场商铺、商务 用房、工业写字楼4种房屋类型也纳入计算机评估管理。