" "二度出让又被叫停 北京土地市场现分化

10月9日，北京市土地整理储备 网站发布公告称，因故暂停原大龙 北京市顺义新城区第21街区地块挂牌出让活动。对于暂停原因，有报道称，国土局相关人士表示由于近期北京土地市场过热，出于宏观调控需要平抑市场预期，暂停了顺义地块的挂牌。

而在9月23日，北京市土地整理储备 挂出了三年前大龙地产退回的天竺22号地块的一部分——“顺义新城第21街区”国有建设用地使用权出让公告，《每日经济新闻(微博)》记者曾就容积率是否过低采访了北京市国土资源局新闻宣传 室，回复是，顺义新城第21街区21-18-001a、21-18-001c地块R2二类居住用地、C9其他公共设施用地含有两个地块，容积率也不相同，将继续严格执行《限制供地项目目录》和《禁止用地项目目录》的有关规定。

既然合规，为何又中途叫停？大龙 的再度被“雪藏”更加增添了北京土地的敏感气氛。

命运多舛的“”

2009年11月20日，北京市大龙房地产开发有限公司通过拍卖方式以50.5亿元竞得顺义区后沙峪镇天竺开发区22号地块，成交楼面价2.99万元/平方米，成为当时北京单价、总价双料“”。但是，由于大龙公司欠缴地价款，北京市国土局于2010年2月1日将该宗土地收回，2亿元竞买保证金也全数没收。

时隔4年，大龙地产退回的天竺22号地块其中的一部分再度入市，土地面积23.3万平方米，建筑控制规模10万平方米，挂牌出让起始价为21.5亿元，起始楼面价2.1万元/平方米。

据北京市国土资源局研究室相关部门此前的回复，该宗地建设用地含有两个地块，其中21-18-001a地块用地性质为C9其他公共设施用地（500张床位养老院），用地规模为21800平方米，容积率为0.8，建筑规模为17440平方米。上述21-18-001a地块规划配建的养老院，由竞得人代建，待建设完成、验收合格后并无偿移交给区民政局进行管理。

而21-18-001c地块用地性质为R2二类居住用地，用地规模为81864.97平方米，容积率为1.01，建筑规模为82684平方米。

“当下土地市场过热，顺义新城第21街区地块是三年前大龙地产退回的天竺22号地块的其中一部分，地块容积率、性质等方面都做出调整，但本地块的容积率较低，出让单价甚至有可能超过大龙 ，会对市场有比较大的影响。”中原地产市场研究部总监张大伟告诉记者。

对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析，暂停出让顺义新城第21街区地块，这种稀缺的、低密度的地块势必将形成新的区域高价地，与 近国土资源部的表态不无关系，“农展馆地块余热未尽，（如果）再次出现顺义别墅区新 ，将使得过去多年的调控成果付之东流。”

土地市场将显差异化

一边是频频爆出的“”，一边是“限价地”的推出，北京土地市场似乎进入了一个尴尬的局面。

但在胡景晖看来，“限价地”与“准 ”并不矛盾，它们将成为未来土地市场的主流。

据中原地产市场研究部数据显示，2013年前9月，北京土地出让金达到了1154.89亿元，这一成交量创造了同期历史新高，预计年内将突破1400亿元。整体市场来看，前9月的土地市场热度 ，很多区域的土地价格都创造了区域 纪录。

就在国庆前后，北京市土地整理储备 在几天内集中发布了17宗经营性用地，总出让土地面积高达188.9万平方米，其中包括10块住宅用地，总的住宅土地面积达到157.8万平方米。

张大伟认为，北京后期即将出台的“限房价竞地价”每年2万套的供应量，以及其他可能出台的长效机制，有望逐渐抑制房价的上涨幅度。

目前，从北京土地市场已经可以看到一些调整的迹象。

据伟业我爱我家市场研究院数据显示，2013年9月北京交易住宅用地3宗、20公顷，规划建筑面积45万平方米，为下半年以来的月度 值。仅有的3宗土地中，不乏亮点地块，且同日出现了“限价地”与“”。

“去年以来，北京市政府通过预售证发放来控制房价，效果并不明显，然而，2010年在房山中铁建国际城项目也曾有过‘限价’的试点，控制房价效果明显。因此，将限价延至土地出让阶段也是控制房价的有力途径，同时也解决了中低收入家庭的住房问题。”胡景辉表示。

通过 干预的“限价地”能在一定程度上延缓房价上涨的冲动，满足中低收入的住房需求；通过市场化形成“”，在一定程度上补充了政府的财政收入，也使得政府能有更多资金反哺至保障房之中。胡景晖分析认为，过去多年的调控政策失效，造就了如今 规的调控方向，实为无奈之举，因此，“限价地”与“准 ”互现或将成为未来土地市场的主流，也意味着开发企业将承担更多的市场风险。 

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进入9月，“金九银十”的房地产市场却突然气氛紧张。国内多个城市出现银行房贷收紧现象。甚至有人惊呼：银行房贷急踩刹车，楼市告急！

但有专家指出，即使目前银行额度紧张，但只要楼市政策面不变、预期不改，市场仍会判断有大量资金包括金融资金流入楼市，这意味着，无论是针对房价高企，还是金融风险加剧，政策面都应该做出回应了。

部分停贷 大面积惜贷

目前我国银行业的房贷政策是针对购 套房的客户，要求首付三成，利率执行基准利率，可适当下浮，一般信贷充裕时可下浮至85%，即打八五折；而对于购买二套房的客户，首付不低于六成，利率不低于基准利率的1.1倍。

9月下旬，华夏银行、招商银行、广发银行等在京的部分营业部门工作人员均向记者表示，已暂停房贷业务。华夏银行北京分行建 支行个贷部门一位工作人员向记者表示，早在今年8月份，该支行相关房贷业务就已逐步停止，至于何时恢复，目前还不清楚。

记者从北京银行、中国邮储银行等机构的营业部门了解到，今年8月，这两家银行的分支机构能给予购买首套房客户八五折的信贷优惠，但进入9月，信贷优惠已经变为九折。

中国银行则对于部分客户提高了信贷门槛。中国银行朝阳支行信贷部门工作人员表示，对于贷款购买二套房的客户，假如其名下仍有房产，则要求首付不低于七成，即 多只能贷到房款的30%。

不仅仅是北京等一线城市，记者了解到，眼下房贷停贷潮正逐渐向二三线城市蔓延。 近，在北京工作的李先生打算去河北廊坊贷款买房子，但售楼处销售人员告诉他，目前只能先交首付，要办理贷款还得等一段时间，跟他们楼盘合作的银行基本停止了审批房贷业务，从以往的情况看， 快到今年年底，有可能开启房贷审批，而放款则要等到明年。

中国工商银行重庆市南岸区营业部工作人员也告诉记者，他们的房贷业务并没有停止，但门槛大大提高了，他们一般会根据客户的资信等相关情况，决定是否贷款和贷款利率等情况，对于部分偿还能力差、征信差的客户，他们有可能拒绝放款，而对于有些客户，其贷款利率有可能比基准利 出10%以上。

21世纪不动产集团北京区域总经理寇海龙告诉《中国经济周刊》，据其了解，目前中资银行相对偏紧，首套房大部分利率在九折以上；如北京银行、中国建设银行等由于年度住房 款额度用光，放款时间出现推延现象。部分外资银行如恒生、汇丰、摩根大通、花旗、渣打等，首套房贷款按照九折优惠利率执行，部分客户也可申请到八五折优惠，但审批过程十分严格，需要综合评定工作、收入、信用记录等多方面信息，比如工作单位是否为 、事业单位或者 企业，月收入是否为月供的两倍以上，部分贷款额要求在100万以上，此外对于购房者在该行的金融资产或存款总额也有一定的要求。

据21世纪不动产集团北京安信瑞德市场研究部了解，目前银行房贷审核和发放时间较之前有所延后，相对而言，外资银行比中资银行要快一些。往常二手房面签约后，通常在大约16个工作日后取得他权证(指购房者获得拟购买房屋抵押权利的凭证)，放款速度平均约15个工作日，现在由于房贷额度紧张，部分银行要两到三个月才能放款。

“停贷潮”：“惯例”提前？嗅到风险？不爱赚小钱？

对于银行在9月份停止放房贷，华夏银行和中国工商银行的有关工作人员给出的解释均是银行额度不足。

事实上，今年的“停贷潮”并非 出现。2011年、2012年9月份左右(小区网论坛)，国内多家银行同样出现额度不足的局面，受信贷余额紧缩影响，当时北京、上海、广东、湖北等地多家银行将首套房贷款利率悄然上浮10%。不过，到了年底，随着新一轮流动性的逐步释放，银行又上演了戏剧性的信贷优惠战。2011年12月，中国建设银行朝阳支行信贷部、花旗银行北京信贷部的工作人员均告诉记者，当时执行的利率政策主要为基准利率。花旗银行的工作人员甚至告诉记者，如果客户资质较好的话，也可能会比基准利率下浮5%甚至是10%。

寇海龙称：年底房贷收紧是银行前紧后松的惯例，但今年二季度末已经显现，时间较往年明显提前。央行并没有统一发布关于房贷政策调整的消息，只是各家银行根据自身业务结构的调整，对个人房贷业务表现出一定的差异。从目前的趋势看，部分银行年内房贷计划额度已经提前用完，而70个大中城市房价已连续数月上涨，调控预期明显增强，不排除未来取消首套房利率优惠的可能性。

中国社科院金融研究所研究员易宪容告诉《中国经济周刊》，银行“停贷潮”主要是因为：一、商业银行对房地产贷款额度用完了，只能停止按揭贷款了。二、如果房价上涨过快，房地产泡沫吹得巨大，银行会减少或停止住房贷款，以便把风险降低到 小程度。三、房贷主要发放对象是首套住房，而首套住房贷款利率比较低，因此，银行发放这种贷款的积极性就会降低。

在上述几种原因中，易宪容强调， 主要的是房地产泡沫过大，有可能带来巨大的金融风险，无论从房价收入比，还是今年以来多城市房价的快速上涨，还是房产税等政策的逐步推出等来看，都意味着房地产业面临较大的风险。

业界等待三中全会释放的政策信号

从历次楼市调控来看，只有2007年底、2008年取得相对较好的调控效果，当时多城市房价出现下调，而其时 有力的政策就是从严执行信贷政策，提高房贷门槛。“只有卡住了银根，才能抑制住房价的过快上涨。”一位地产从业人士表示。

易宪容表示，如果银行全面收缩房地产按揭贷款或全面提高贷款利率，将对国内房地产市场带来重大打击，会使得整个住房市场 需求及消费需求全面减少，房价下降。

不过，尽管面临银行局部停贷，但房地产市场恰逢“金九银十”，目前依然保持着旺盛态势。今年中秋假期期间，北京新建住宅合计成交850套，为2010年以来各年中秋假期成交量 。链家地产市场研究部张旭认为，从目前的市场看，购房需求还是比较旺盛。

易宪容认为， 终决定这一切的，将是银行的风险意识和 楼市调控思路。记者了解到，目前房地产业界普遍关注十八届三中全会，都等着看政策的方向。