专家:中国楼市调控首要目标控制房租上涨过快

46亿元！5月29日，一个名不见经传的北京房企强势夺得上海新华路的 ，造就了上海今年以来的总价“ ”，而这已是上海5月份的第八个“ ”。

但土地市场的烈焰并不只是在上海燃烧。

5月10日，和瑞地产以142%的高溢价率拿下重庆弹子石地块，创造重庆今年来新单价“ ”，同日，重庆本土房企东原地产拍得北部新城地块，成为总价“ ”，5月27日，这一总价“ ”纪录就被恒大[简介 新动态]一举刷新。广州土地市场同样刀光剑影：在广州海珠区南洲路地块的竞拍中，经历上百轮竞价，越秀地产力挫恒大、中海等 房企，创造了广州单价“ ”。而在北京，泰禾、保利等房企亦接连打造着区域地价热点。

地价的一次次冲高与突破让“新国五条”显得飘摇而脆弱。在盛世太平 管理有限公司董事、总经理陈立民看来，各地上演的这一场场“拼杀”皆源于供需双方的共同渴求，“去年下半年 是今年3月份以来，企业的销售收入大幅增加，买几块好地显然比拿着现金更为划算，同时去化速度较快，也迫使开发商到市场上寻找新的地块。”另一方面，就政府的角度而言，由于经济增长放缓的趋势比较明显，地方政府亦迫切需要增加财政收入， 快速有效的办法就是土地出让。

对北上广等城市市场的良好远景预期，让众多房企在土地市场动作频频，其中有一线 ，亦不乏二线的后起之秀。“虽然目前房企在土地市场普遍活跃，但表现 的、高总价高溢价拿下‘ ’的房企，多是地方性企业，这一定程度上反映了一线房企对土地市场风险的警觉。”有关专业人士指出。

神秘房企勇闯上海滩

北京福润天成就是这场土地争夺战中表现 的后起之秀。

一次加价1亿元，北京福润天成对上海长宁区新华路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘J1B-01地块志在必得。资料显示，该地块位于原上海第十钢铁厂及上海人民广播电台旧址，处于淮海西路、虹桥路、凯旋路交会处， 轨道交通3、4、10号线虹桥路站，可谓不折不扣的 地块。领取该地块申请书的房企多达63家，其中，九龙仓、和记黄埔、北京福润天成、古北集团以及新长宁集团 终走上了战场。

据现场人士描述，5家开发商 以每轮1亿元的加价幅度进行竞拍，完全无视主持人所强调的“每轮1000万元加价幅度”，在经过32轮竞拍后，该地块终被北京福润天成夺得。

北京福润天成一战成名。然而，对于不少业内人士来说，它却是个“神秘客”。

北京市工商局网站信息显示，北京福润天成房地产开发有限公司于2012年9月成立，注册资本1000万元，法定代表人为祝荣溪。

记者经过多方打探核实了解到，福润天成是K2地产的子公司，曾参与了北京通州[ 新消息 价格 户型 点评]台湖镇、大兴旧宫几宗地块的竞拍。K2地产在北京通州开发了海棠[ 新消息 价格 户型 点评]湾、百合湾、清水湾(小区网论坛)、玉兰湾，在河北廊坊开发了狮子城等楼盘，本次是 进入上海地区。据知情人士透露，K2地产属于 湾 集团，而 湾 集团又是一向低调的华美地产出资成立的。华美下面有十几家公司， 湾 集团为这些公司服务，其中一个重要任务就是找地拿地。

“我们从今年年初就开始运作了，不是偶然的举动。重点收购北上广深及重点二线城市 商业、 、住宅地块。” 湾 集团相关负责人接受记者采访时表示，今年公司运行有两个重要标志，一是从住宅地产全面转型商业地产，另一个是从普通的开发企业向金融 企业转型。集团自身的 和房地产开发项目全部回归到一二线城市，从销售型向自持运营型转型。

该负责人表示， 湾 集团充分利用自有资金和募资能力，通过私募股权合作、私募股权融资、信托等多种资金运营方式，已经为K2地产的商业地产转型之路与重金投入做好了充分的准备，提供了多个候选的融资整合解决方案。现在拿地的资金都来自于公司自有资金，此次集团摘得新华路地块，主要看好其核心商业地块，未来成长性很好，准备长期持有，会有 好的经营性 ，也是 好的金融融资工具。 湾 集团有一个富达股权 基金，资金池有一百亿元，用做支撑未来商业地块项目运作。

“一线城市核心商业地块 的风险不在于市场而是在于我们自身的运营能力，资本运营和开发运营管理，对于团队和人才的要求比较高。”该负责人表示，此次上海项目正在招募英才，预计一两年内投入运营，成败就看自身的能力了。

远期看涨致拿地“疯”

对于现时地市的火热，北京福润天成这样的房企成了添薪加柴的主力之一。

纵观近期的土地市场，表现活跃的一类是恒大、招商这种龙头企业，销售业绩出色，资金实力雄厚，企业资金链良好，具备拿高总价地块的能力；另一类则是佳兆业、旭辉、越秀、泰禾这类成长型房企，积极拓展一二线城市土地储备，如旭辉四天内在杭州新增三幅用地，总投入金额高达47亿元，泰禾在北京台湖连拿两块高价地，佳兆业5月以来先后在上海、广州、杭州等城市拿地。

在香港联祥集团董事总经理杜宏鹏看来，无论是大型的有背景的明星房企，还是有独特运作方式、自身特点突出的房企，他们对土地的热望皆来自于对大势的研判，包括政策调控、市场走势、城市发展、拿地板块 等。承明上海 管理有限公司CEO 哲亦持此观点，房企 拿地的深层原因即在于房价持续上涨成为企业共识。

21世纪不动产上海区域分析师黄河滔更进一步预测，土地市场需求短期内回落可能性不大，“在年初土地频频溢价、开发商出价及拿地意愿都较为进取的背景下，对后续一些 地块出让都有较强的促涨意义”。

而来自于企业自身的助涨因素亦不可忽视，“这包括开发策略、土地储备、融资能力等方面。”杜宏鹏指出。

“由于资本市场 渠道和 偏低，各类游资也会通过房地产基金、信托、理财产品等渠道进去房地产市场，加大了资金的流入。”陈立民表示。

警惕 风险

越烧越旺的土地市场不能不引来各方的警觉。

日前，北京夏家胡同“准 ”地块暂停入市，有消息传出，部分国企已被要求不准拿“ ”地块。而对于已拿了“ ”的开发企业，也被要求“禁口”，保持低调。

其实，对于地价、房价的调控从未停止，却似乎未能阻止“ ”诞生、房价上涨的脚步。

“政府对地方的适度干预还是起到了一定作用，现在央企拿‘ ’的现象减少了，一些敏感地块会有一些克制，对房地产市场过于火爆有所控制，避免推高地(小区网论坛)价、房价，还是有积极意义的。”杜宏鹏表示。

但中原地产研究部总监张大伟对此却不乐观。他表示，北京、上海、广州等一线城市近期出现区域土地价格屡创新高，可以说整体楼市在“新国五条”落地力度低于预期的情况下，再次出现购房者、开发商对市场一致看涨的现象，市场存在再次 的风险。

有关专业人士指出，当前房地产市场处于宏观调控常态化的阶段，如果政策加码，那么“ ”项目必将对房企形成拖累。从2007年、2010年的两拨“ ”潮的例子中可以清晰地看到，“ ”项目劣势 明显，一旦遭遇更为严厉的调控，“ ”项目基本招架不住，往往通过 来等待出售时机，从拿地到开盘的时间明显拉长，从而项目周转及销售回款速度放缓，影响企业资金链状况。“所以，我们仍然坚持房企尽量不拿‘ ’的观点，应保持理性态度，严格把控拿地成本，向高周转要利润”。