房企一季度业绩普遍下滑 房地产行业利润降低
经济参考报2015/04/14 10:40
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
房地产上市公司利润率普遍下滑的局面，正在从去年向今年一季度延续。中原地产新数据显示，截至目前，已有16家上市房企公布2015年一季度业绩，其中12家企业同比下调。
具体来看，12家企业中包含了万科等标杆房企，多家企业的利润跌幅超过50%。数据显示，万科预计2015年1至3月归属于上市公司股东的净利润为6亿至7亿元，比上年同期下降约54%至61%。
中原地产首席分析师张大伟认为，一季度企业利润下滑首先是因为销售节奏有所变化。2014年，房企承接了很多2013年预留项目，大部分企业在2013年完成情况非常好。但2014年整体企业完成情况较差，许多企业透支了2015年年初的签约，导致今年以来签约情况差强人意。
其次，房地产市场进入新阶段后，房企利润率普遍持续下调。张大伟认为，由于可选投资渠道匮乏，房地产在过去十多年中，一直是居民的佳投资选择。不仅门槛低、回报稳定，还能借助银行杠杆放大。但近年来，大多数城市住房供大于求，价格过高，未来增值不确定，已经不再是佳投资选择，因此房地产投资需求出现显著回落。
不过，张大伟也指出，房地产市场在3月下半月已经告别签约淡季，部分城市出现小阳春现象。从不同城市看，3月成交量涨幅高的依然是一二线城市。他预测，4月市场有望逐步升温，城市间分化格局会仍然存在。整体看，未来一二线城市依然将是涨幅大的市场。
但对于房企来说，利润率越来越低的趋势已经难以改变。同策咨询研究部总监张宏伟认为，楼市季度总体表现欠佳的主要原因在于，“去年年底房企冲刺年度销售业绩‘用力过猛’，进入2015年年初，房企开始调整推盘节奏和计划，导致年初短期内表现‘马力不足’”。
据统计，大多数开发商把更多的推盘计划放在4月底和5月，因此“五一”前后有可能出现今年波成交量的高峰期。张宏伟表示，多数房企仍然面临较大的去库存压力，楼市基本面并没有实质性改变，这在一定程度上决定了2015年季度楼市也不会有明显好转。
张宏伟说，楼市在短期内仍然会承受“去库存”的压力。此时，平价跑量仍然为房企佳的市场策略选择，“对于开发商来讲，跑量的同时可以适度调整价格策略，更加重视利润指标”。
数据上看，房地产企业很可能正在走出艰难的时光。万科、保利、金地等多家房企近日披露的数据显示，其季度商品房合同销售均出现同比下滑，仅少数企业同比小幅度增长。
随着市场环境逐步回暖以及各家企业步入推货高峰，预计二季度销售有望止跌回升。
大房企一季度销售触底
4月8日万科公布的一季度销售业绩显示，其间万科销售面积393.7万平方米，销售金额460.6亿元，同比分别下滑5%和15%。
而保利地产在随后一日公布的数据更加不容乐观。一季度，该公司签约面积158.17万平方米，同比下降27.35%；签约金额195.05亿元，同比下降30.52%。
金地集团的季度销售数据同样暗淡，其公告显示，1~3月公司累计实现签约面积58.9万平方米，累计签约金额66.6亿元，分别比2014年同期的57万平方米和77亿有所下降。
几家公司的数据均透露出相近的趋势，即销售面积的下降幅度小于销售均价。这除了受推货结构影响之外，均价下降也是一个主要原因。
也有企业季度销售罕有地同比增长。
恒大地产日前披露的数据显示，恒大集团于2015年3月的物业合约销售金额约为人民币137.1亿元，是去年以来该集团单月销售较高的一个月份。
基于3月的销售业绩贡献，使得该集团季度累计实现合同销售金额305.4亿，略高于上年同期的304亿元，累计合同签约面积403.8万平方米，低于去年同期的434万平方米。
此前曾有未经公司正面回应的消息显示，恒大在多个城市采取了降价促销的策略以加速资金回笼，部分商铺以低5折价格甩卖，此举或是促成该集团3月销售大增的原因之一。
对于季度开发商整体销售低迷的状况，有房地产企业营销负责人表示，主要原因在于季度的市场环境并不理想所致，加上今年春节较晚，使得多数开发商的推货高峰均有所推迟。
“五一”行情悄然启动
在接受季度销售不振的现实之后，房地产企业如今面临的首要问题便是接下来的第二季度。按照过去几年的经验，第二季度有五一、端午等小长假，经常是楼市交易的传统旺季。
事实上，3月底的房地产新政给了开发商不少信心，而新政后首周的市场表现也有所好转。
另有统计数据显示，新政后个星期，万科、中海、保利三家房企分别实现合同销售28.9亿、14亿以及19.2亿。
而城市方面，南京、北京、广州、杭州等多个城市4月周的商品房成交面积较3月份的平均每周均值大幅上升，北京当周成交量环比上涨35.89%，涨幅称冠各大城市。
另外，清明小长假以及本月第二个周末的部分城市楼市也有井喷迹象。广州房地产官方网站的实时成交数据显示，今年清明假期（4月4日~4月6日）广州全市网签428套，相比去年清明假期（4月5日~4月7日）的280套，涨幅高达53%。
在接近五一假期之际，不少开发商已经启动了大规模的推货以及促销计划。例如保利地产旗下公司便与京东合作举办房展会，进行O2O联展促销。
另外保利地产相关负责人透露，该集团将在4月启动大规模推盘计划，预计新推货量在100亿~150亿左右，同时还将启动小幅优惠以抢夺新政出台后涌向市场的首批客源，不过促销力度不会太大，预计折让幅度为9.8~9.9折。
珠江地产旗下位于华南的9个项目也打包进行联动促销，拟推出300多套房源冲击4月，并且高调宣称不涨价。
业内人士分析，随着五一假期的逼近，将有更多开发商加入到积极推货促销的行列当中，预计未来几周的楼市会相对热闹，成交量上升趋势可以确立，但涨价应该只是部分企业的少数行为，不代表大多数开发商的整体诉求，毕竟去库存才是当务之急。
新政后个星期，万科、中海、保利三家房企分别实现合同销售28.9亿、14亿以及19.2亿。
周末交易中心排长队 上海二手房交易“火爆”房天下
330新政后，二套房贷首付比例低可降到四成，同时，个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。9日，上海公积金中心上调公积金贷款额度。
房天下走访浦东交易中心，发现一向对楼市动向反应灵敏的二手房市场，出现周末排长队集中交易的情况。
刚需、首改购房者蜂涌入市 两房和小三房房源紧张
下午2点钟浦东房地产交易中心，业务办理的各个厅均出现大量等待办理业务的购房者和卖房人。
房天下随机询问发现，等待办理业务的大致分为，首改购房和刚需购房，其中改善类购房占多数。
330新政，二套房贷首付比例低可降到四成，部分有资金困难的购房者得益于政策，得以实现改善住房。
也有部分购房者属于首次购房的刚需购房者，330新政虽未涉及首套房首付问题，但预期的改善和公积金贷款额度的增加都在一定程度上推助刚需购房者加速入市。
现场部分中介带客人员向房天下表示，政策放宽以来，看房的人员有了大幅增加，但大部分的购房者冲着90平左右的两房，其次是120平左右的三房，目前这两种房源相对紧张。
买卖双方预期改善 购房者着急完成交易
“去年这时候，一个门店成交1-2套是很正常的事情，现在的行情则是一天成交几套也能见到”，有带领客户办理业务的中介工作人员向房天下表示。
330新政和公积金贷款额度的提高，对陷入“低迷”楼市起到推波助澜的作用，购房者预期改变，入市的积极性提高，浦东交易中等待排队交易的人员就是好的证明，有业内人员如是说。
交易现场等待审税的张先生表示，从去年有买房的打算，一直在看，新政下来前看中一套，和买家的商谈进展相对顺利，新政出来以后，虽然没有出现跳价的现象，但是还是有这种担心，所以选择尽快的完成交易。
更有购房者看房一次即签约买房，刘女士向房天下介绍，孩子面临上学问题一直打算入手一套，330新政以后，二套房首付可以四成，开始着手看房，担心近看房人太多，房东出现跳价现象，看中之后决定立即签约。
跳价更多是传说 买卖双方理性看房价走势
尽管购房者预期改善，加速入市、缩短交易时间，但大部分购房者对房价的走势均给出相对理性的答案，不会大涨，稳中小涨。
房天下在交易中心随机询问数位等待办理业务的人员，均未遇到跳价行为。杨女士向房天下表示，自己是卖方，打算卖掉手上的房子，再买个大点的，希望改善下家里的住房情况。
对于交易中的跳价行为，杨女士给出自己的理解，已经收了保证金，跳价不成，还要付违约金，不划算的。杨女士同时表示，自己并不认为房价会有大的涨幅，即便跳价也不现实。
“现在的房东卖房，也很精明的，很多是换房的也想快点出手”，有中介工作人员介绍，“我们也会遇到客户，为了卖房，自己假装买房，会看同一小区或周边的房源，来平衡自己的售价，防止卖亏，真正到了交易环节调价的还是很少”。
有业内人士分析表示，目前买卖双方相对理性，大家对房价的预期较新政前有改善，但并非是转换为大涨，如果购房中出现大的跳价，部分购房者会寻找新的房源。
82家上市房企净利润860亿元 利息支出347亿元为净利40%
