土地溢价率

定义

溢价

超出原本土地所有成本价格的部分，称为溢价。

溢价率

溢价就是比原来的价格高，高出多少用百分比表示就是溢价率，其实就是涨幅。

宁川溢价率高

“银川再次被约谈毫不意外，2020年银川房价涨幅多次排名全国第一，今年以来，银川房地产市场降温不明显，房价调控压力巨大。”业内人士告诉记者，2017年，品牌房企抢滩银川，此后房价进入快速上涨通道，并且本土房企和品牌房企在土地市场的角逐加剧。

土地溢价率

据中指院百城房价统计数据，上半年银川房价呈现6月连涨趋势，其中5月份房价涨幅最大，上涨0.6%；6月房价涨幅最小，上涨0.153%。而在土地市场上，银川因为溢价率较高也备受外界关注。数据显示，2020年，银川共成交32幅土地，其中住宅用地13幅，合计成交面积130.73万平方米，卖地收入65.74亿元，位列全国83名。在全国103个代表城市中，银川土地溢价率最高，达到了47.23%。

据研究机构的统计，2021年上半年，银川土地供应86宗，面积458.5万平方米，出让底价47.6亿元；成交78宗，面积449.3万平方米，成交总价36.8亿元。

在今年上半年银川土地市场中，溢价率最高的地块为贺地（G）［2021］-15号，该地块在5家房企39轮的竞价中，最终由宁夏建元房地产开发有限公司以总价2.1亿元摘牌，成交楼板价2494元/平方米，溢价率207%。

专家解读

“土地的高溢价带动了周边的房价飞涨！”房地产蓝皮书主编、中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞说，土地溢价就是土地价格被开发商推高的结果。

“假如标价100元的土地，通过拍卖，最后成交价是200元，那么这个土地就是溢价土地，溢价率就是(200―100)/100，也就是比标价贵了一倍，而土地价格上涨了，房地产企业如果想有利润可图，就必须提高房价才能获得，尤其是高溢价土地。于是房价上涨了，同时就带动周边的房价也跟着上涨。”牛凤瑞说。

为什么产生了地块高溢价呢？瀚森国际管理咨询机构首席地产研究师李洪敏对法晚记者说，这说明房地产企业对于未来预期市场非常看好，“因为他们能够从中看到利润，所以去拿地。”

举例

土地基价

土地的原始成本，包括征地费、开垦费、青苗费等补偿村民的钱，以及评估费等管理费用。简单地说土地基价就是土地收归国有储备后到拿出来招拍挂为止所有的支出费用总和。

土地溢价率举例

例如：标价100的土地，通过拍卖，最后成交价是200，那么这个土地就是溢价土地，溢价率就是100%，也就是比标价贵了一倍 。

上海溢价率高

6月6日，上海土地市场迎来2012年第一波成交小高峰，其中，上海万卓投资有限公司以1.75亿元竞得嘉定区嘉定新城D10-24地块，楼板价16063元/平方米，溢价率435.5%。

嘉定区嘉定新城D10-24地块，出让面积21789.4平方米，容积率0.5，起始总价3268万元，起始楼板价3000元/平方米，规划为商业用地。

在房地产市场仍然以“降价跑量”为主的环境下，上海土地市场罕见出现435.5%的溢价率，这不禁让人又重新回想起2009-2010年土地市场频现“地王”的行情。

土地市场真的又开始火爆了吗?非也。

受到本轮房地产调控影响，土地市场自2011年下半年开始表现出颓势，底价成交成为主流趋势，土地“准流拍”频频出现。2012年1-5月份土地市场也难见回暖趋势，继续延续底价成交的态势。以上海为例，同策咨询研究中心数据显示，2012年1-5月，上海共成交29幅经营性用地，成交金额85.12亿元，同比2011年减少76.49%，仅完成2011年全年的3成。

那么，土地市场又现“高溢价”，原因何在?未来土地市场如果继续产生“高溢价”的现象，将对当前楼市调控政策产生什么样的影响?这些都值得我们思考。