合肥备案价格放开了吗？

据我观察，合肥在2016年限购以后，确实采取了很多新房备案限价措施，主要有以下三点：
1、第一种是隐性措施，各区不同类型的新房设定一个最高备案价，同类型超过本区域最高备案价的，不予通过。2、第二种是显性措施，规定同一小区同一类型新房备案价格，半年内涨幅不准超过1。3、第三种隐形限价措施是zf指导价。这个所谓的指导价，其实是对新房合理利润上限的一种限制，就是在土地成本基础上，允许你有一定的利润空间，但不能过高，必须在zf认为的合理范围之内。
这种zf指导价其实算是房价的软盖帽，防止开发商吞占过高的利润空间，在土地二级市场相对垄断的前提下，这种指导价有其合理性。但这种限价措施，在zf文件中并未明示，从对房企备案规律中，可以总结出来。
与以上限价措施同时执行的还有配套备案，即为达到新房价格环比不上涨的目的，合肥通过采取高价房和低价房配套备案方式，达到做低新房备案均价的目的。由于低价盘非常有限，高价盘不得不排队备案。
有些开发商为了快速回笼资金，在未完成价格备案的前提下，就先与购房者签订购房合同，造成许多人虽然已经付了首付，却迟迟不能网签。据了解，这种事实上已经销售出去，却无法完成网签的新房，接近2万套。
这些限价措施本来是行政强制干预的短期行为，主要是为了抑制房价过快上涨。但客观上造成了另一种尴尬，那就是一些区域的新房限价，达到甚至超过了部分地王的楼面价，使得很多地价过高的开发商迟迟不肯开盘。
鉴于此，合肥市在2017年11月份逐步对一些地王放开了备案价格，允许其打破区域备案的天花板，也是为了照顾地王的合理利润，对其采取一种市场指导价。

如果按照之前区域限价天花板来看，第一种隐形限价措施是被打破了，这直接导致合肥11月份的新房备案均价比前几个月有了大幅上升（公号“小易论楼市”《合肥新房备案价格放开？近期房企集中推盘，房价要大涨还是大跌？》）。
但是还有一个显性限价措施和一个隐形限价措施没有松动。一个显性限价措施就是上段提到的，一经备案，同小区新房备案价格半年内上浮不得超过1。
其实这条限制措施一直存在，由于2016年房价上涨过快，新房备案价格远低于二手房价格，造成新房捂盘惜售、号头费、绑车位等销售乱象横生，市场上新房一房难求。不得已，中间备案价格短暂放开两个月，所有新盘可以重新备案，这样开发商才慢慢开始放量。
zf对限价确实采取了有限放松，但在我看来，效果极其有限，并不会对新房市场造成本质改变，甚至对未来合肥房价的影响都微乎其微。尽管地王项目楼面价非常高，但是如果售价超过市场价格太多的话，我想并不会有多少人买账。
目前合肥二手房交易均价在1.65w左右，而2016年大部分地王楼面价基本上都在合肥均价之上，如果加上一定的利润，这些地王售价基本都在2w以上。要知道市中心的学区房也基本上在2w左右，这些地王项目真没有什么优势可言，合肥后期还会有大量土地推出，指望几个地王把合肥均价抬起来，那简直是天方夜谭。
假如再出现什么政策上的变动，我们一定要知道合肥今年房价的基调是平稳，这既是zy的意志和命令，也是房地产平稳健康发展的客观要求。因此不应对任何zf关于房地产的调控举措，进行过度解读或错误理解，也不要幻想合肥房价今年还会继续暴涨。
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