律师您好： 我原住房于2007年有关部门批准进行拆迁，拆迁安置协议是2011年还迁，但由于种种原因，开发商至今没有办理“五证两书”，并在此情况下对该地块强行开发建设，现在开发商在任何手续都没有的情况下通知回迁住户，称已具备交房条件，要求回迁方必须在指定的日期内回迁，停止向回迁方支付过渡费，对此我有几个问题向律师请教： 1、回迁房的交房标准有哪些，房地产开发建设必须具备的“五证两书”和商品房交易必须具备的“四书一证一表”是否适用于回迁房？ 2、开发商有无权利单方面确定该房屋是否符合交房条件，并要求回迁方在规定的时间内办理入住手续。 3、开发商不知通过何种方法接通了水、暖，如果我们同意接收这样的回迁房，能否保证自身的权益？ 4、开发商在拆迁协议中承诺三年完成拆迁房建设，并达到入住标准，但至今已经八年了，耽误工程建设的原因同开发商违规操作，没有取得政府有关部门许可有关，合同中规定的不可抗力包括这些吗，我们能据此向开发商追缴违约金吗？ 6、工程完工后，房屋的实际面积超出合同中规定面积，按照最高院《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，3%以内由卖方支付，超出部分由卖方支付，但开发商拒不执行，要求全额支付，这个问题如何解决？ 北京市