物业费纠纷中确定被告主体需结合具体情况分析。若业主认为物业公司未履行合同义务，比如保洁、安保等服务不到位，应当以物业公司为被告，因为双方存在物业服务合同关系。业主可以要求物业公司承担违约责任，或主张减免部分物业费。如果是业主大会或业委会未按程序选聘物业公司，导致物业合同效力存疑，这种情况下可能需要将业主大会或业委会列为共同被告。因为业主大会作为业主自治组织，其决策程序是否合法会直接影响物业合同的效力。对于开发商遗留问题导致的物业纠纷，比如房屋质量问题未解决而拒缴物业费，建议将开发商和物业公司列为共同被告。但要注意区分责任主体，房屋质量属于开发商保修范围，而物业服务属于另一法律关系，不能简单以房屋质量问题为由拒缴全部物业费。处理此类纠纷时，业主应当注意收集物业服务不达标的证据，如现场照片、视频、第三方评估报告等。同时要核实物业公司的服务标准是否符合合同约定，以及收费是否经过相关部门备案。协商不成时，可依法维护自身权益。- AI整理生成 -