如果不受到其他的因素影响,40岁买房子最多可以贷30年的贷款。申请房屋抵押贷款,一般是通过申请住房公积金或者是商业性贷款,二者之间对于贷款年限上的要求有一定的区别。1、公积金贷款按照国家现在的要求,申请人申请公积金贷款的年龄再加上贷款的年限不能够超过退休后的5年,按照目前的标准来进行计算,退休年龄是男按60岁、女按55岁来算,因此40岁的男性朋友最长可以25年、40岁女性朋友最长可以20年。2、商业贷款申请人年龄与贷款期限之和最多不超过75年且不超过30年,那么40岁客户申请房贷最长可以贷30年。影响贷款年限的几个因素1、房屋的房龄是影响贷款年限最主要的因素,新建商品房一般最长都能贷30年,但若是贷款购买二手房,且二手房房龄超过20年的那么实际的贷款年限就会更短一些。2、不同的房屋属性,贷款的年限也有一定的区别,普通的民用住房,使用期限是70年,那么贷款的期限也会长一些,如果是商业性质的住房,贷款期限一般也就是10年左右。3、公积金贷款的贷款期限是退休后的5年,商业贷款最多是30年。4、申请房贷时有一项统一标准,就是贷款期限不超过剩余使用年限。