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一般来说,出租人和承租人双方就租赁的房屋、租金、期限、违约责任等条款达成一致后,合同视为成立后就发生法律效力。但根据我国《民法通则》、《合同法》、《城市房地产管理法》、最高人民法院《关于适用若干问题的解释(一)》等有关法律法规的规定,下列的房屋租赁应认定合同无效。(1)签约主体不合格。当出租人或承租人不具备有效民事行为的主体构成要件,即主体不适格时,则所签订的房屋租赁合同无效。如无民事行为能力或限制民事行为能力未经法定代理人同意的自然人,或法人超出其权利范围所签订的房屋租赁合同。(2)内容不合法。主要包括:一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益的;恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的;以合法形式掩盖非法目的;损害害社会公共利益的;违反法律、法规强制性规定等情形。(3)客体不合格。房屋租赁合同中的标的物应当是法律、法规允许出租的房屋,根据相关规定,有以下情形的房屋不允许出租:司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;权属有争议的;属于违法建筑的;共有房屋未取得共有人同意的;不符合安全标准的;已抵押,未经抵押权人同意的;不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;出租房屋为名出租划拨土地使用权的;有关法律、法规规定禁止出租的。

(一)认定房屋租赁合同主体是否符合规定,即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人,或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。(二)房屋是否为法律法规禁止出租。只要法律法规不禁止出租的房屋,都可以依法出租。根据规定,有下列情形之一的房屋不得出租:(1)未依法取得房屋所有权证的;(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(3)共有房屋未取得共有人同意的;(4)权属有争议的;(5)属于违法建筑的;(6)不符合安全标准的;(7)已抵押,未经抵押权人同意的;(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;(9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。(三)房屋租赁合同的内容是否合法。在实践中,有些房屋租赁合同约定房客逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日2%计算。从法律来说,这种约定因滞纳金过高有失公平,属于可撤销条款。还有一种常见的情形是,有人用租来的房屋进行违法犯罪活动,若属实,则在出租人明知或应当知道的情况下,这样的租赁合同均是无效的,不受国家法律保护,租金依法没收。(四)认定房屋租赁是否进行过登记备案。《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》及本市的租赁法规均规定,租赁当事人应向房产管理部门办理登记备案手续。在实践中,对未登记备案的租赁合同是否有效有两种观点,一种认为合同是无效的,另一种认为租赁合同仍然有效,但不具有对抗第三人的效力。掌握以上四点,便能很好的确定房屋租赁合同的效力。

"如果你是用于贷款1、不动产登记资料查询人出具本人无房证明的,请提供本人身份证原件及复印件。2、不动产登记资料查询人出具家庭相关成员无房证明的,请提供夫妻双方身份证、户口本、结婚证原件复印件。家庭有未满18周岁子女的,另提供父母与子女身份关系证明,父母与子女在同一户籍的,身份关系证明为户口本,不在同一户籍的,身份关系证明为公安机关出具的证明材料。3、受托为他人办理业务的,除提供委托人材料外,还需提供委托公证书、受托人身份证原件及复印件。备注:户口本请复印首页、索引页、个人单页。"

"如果你是用于交契税,房屋面积在144㎡以下的,需要准备下列材料1、已婚人士请提供夫妻双方身份证、结婚证、收件回执的原件复印件。家庭有未满18周岁子女的,另提供父母与子女身份关系证明,父母与子女在同一户籍的,身份关系证明为户口本,不在同一户籍的,身份关系证明为公安机关出具的证明。2、达到法定婚龄未婚人士请提供本人身份证、收件回执的原件复印件。3、离婚未再婚人士请提供本人身份证、离婚证和离婚协议、法院离婚判决书、收件回执的原件及复印件。抚养未成年子女的,另提供未成年子女身份证明。4、丧偶未再婚人士请提供本人身份证、原结婚证、配偶死亡证明、收件回执原件及复印件。抚养未成年子女的,另提供未成年子女身份证明。5、受托为他人办理业务的,除根据以上情况备齐材料外,另需准备委托公证书、受托人身份证原件及复印件。办理地点:到各区不动产交易中心办理"

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