影响因素一、房龄、土地使用年限、房屋产权年限       一般这三者的时候是不同的，通常房屋产权年限最长，土地使用年限次之、房龄最短。但这里需要注意的是，即使房子产权年限是永久的，但土地使用年限是有限的。经过多次倒手后，土地使用年限可能大幅缩水。而二手房的贷款则重点考察房龄和剩余土地使用年限。基本上所有银行都要求贷款年限小于土地使用年限。搞清楚剩余土地使用年限很重要，这样可以避免房贷缩水导致购房计划泡汤。影响因素二、不要买房龄超过20年的房子       房龄对贷款的影响非常大，大城市一些老房子比较畅销是因为绑定了学校。比如北京一些七八十年代的老房子，其学区和地段价值远远房子本身，价格十分昂贵，但这种房子银行可不会批贷款。相比较而言，银行更喜欢房龄在十年以内的房子或者未经居住的次新房。影响因素三、公积金缴存状况         即使你不使用公积金贷款，公积金缴存状况也会影响你的贷款年限。如果你使用公积金贷款更需注意了。由于公积金是带有保障性质的，如果你的缴存额度越高，可能贷款年限更短。影响因素四、购房者年龄       影响房贷年限和额度的还有购房者年龄。中青年的贷款年限一般没有问题，但一些临近退休的职工或者已退休人群申请贷款就比较麻烦。商业贷款一般要求贷款年限和年龄之和不得超过65年，公积金则不超过70年。