购房合同的时候要注意哪些方面

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认定为商品房买卖合同,肯定具有法律效力。但是实践中大多数认购书都不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定商品房买卖合同主要内容,这些认购书法律效力怎么?《最高法院解释》并未作明确规定,笔者认为不能从《最高法院解释》第5条规定,反推出不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定商品房买卖合同主要内容认购书,就惊诧没有法律效力。但是如果认购书仅规定了房号、面积跟价格等条款,那么该认购书未满足合同应具备基本条款,不具有法律效力。 2、补充协议问题。在商品房买卖过程中,开发商除跟购房人根据《示范文本》所订立商品房买卖合同外,还要求购房人签定一份补充协议,该补充协议内容许多,由开发商专业律师事先拟订好。这种补充协议常包含许多对购房人不利条款,如交房时间确定、不可抗力条款解释、共有面积确定分摊、有关基础设施跟公共配套建筑开发利用等方面,甚至包含许多针对开发商免责条款。比如有些开发商在补充协议中规定:“**部门有关文件批准延迟、市政配套批准及安装延误,导致开发商不能按期交付房屋,开发商有权按实际影响时间而相应延迟交付房屋,而不用承担延迟交付房屋责任。”由于补充协议大多含有建筑、房地产、法律等专业术语,普遍购房人很难完全搞懂。因此,购房人不要急于跟开发商签定补充协议,先将补充协议拿回来,找专家进行咨询,将补充协议中不合理地方找出来,并对其进行修改。同时由于补充协议是由开发商拟定,保护购房人条款很少,因此,应在专家指导下,在补充协议中增添保护购房人条款。如果开发商不能满足购房人以上合理要求,那么,购房人最好不要跟开发商签定补充协议。 3、售楼广告问题。开发商为宣传、推销其商品房,普遍都散发售楼书,发布商品房销售广告,作出不少许诺。从法律角度来说,售楼书,广告等都是开发商向不特定对象发放用以介绍其商品房文字、图片材料,主要是为了美化商品房形象、优势,远不具备商品房买卖合同基本条款。此类广告法律上普遍视其为要约邀请,不能直接成为合同内容。对于开发商虚假广告行为,购房人虽不能依据合同追究开发商违约责任,但允许追究开发商发布虚假广告责任。根据《广告法》第37、38条规定,发布虚假广告,欺骗跟误导消费者,使购买商品或者接受服务消费者合法权益受到伤害,不仅要承担行政违法责任,而且要依法承担民事责任。因此,购房人发现受了虚假售楼书或广告欺骗跟误导,就要及时向**有关管理机关举报,申请予以查处,或...

浮现争议要起诉 浮现争议后,律师建议购房者向法院起诉。理由是:首先,法院诉讼费下降了许多,而仲裁收费相对较高。其次,仲裁实行是一裁终局,一旦“黑哨”浮现,撤销仲裁裁决难度很大。你好!目前,大家签定商品房买卖合同时,最好使用建设部跟国家工商行政管理总局制订《商品房买卖合同示范文本》。由于《示范文本》是**机关制订,较好地平衡了开发商跟购房人权利跟义务关系,因此,采用《示范文本》签定合同有利于保护购房人合法权益。但切不可认为采用《示范文本》就万事大吉,即使采用《示范文本》签定商品房买卖合同,购房时也应注意以下几个问题。 1、认购书问题。在目前商品房交易过程中,许多开发商在与购房人签定正式商品房买卖合同前,要求购房人签定认购书,交纳认购款。开发商要求购房人签定认购书普遍两种条件:一种条件是开发商所销售房屋倘未取得预售许可证,以向内部职工认购名义进行销售,俗称内部认购;另一种条件是开发商已取得预售许可证或者销售是现房,开发商为购房人保留预订房屋,作为交换,要求购房人签定认购书,并交纳一定数额认购款,如果在规定时间里,购房人不想购买该房屋,就可能无权要回所交纳认购款。 第一种条件认购书,由于国《城市房地产管理法》跟《商品房销售管理办法》都明确规定,在未取得预售许可证前,是不能预售商品房,而依据国《合同法》第52条规定,违反法律跟行政法规强制性规定合同无效,因此第一种条件认购书在法律上是无效。但最高人民法院于2003年4月28日发布,于2003年6月1日起施行《有关审理商品房买卖合同纠纷问题案件适用法律若干问题解释》(以下简称《最高法院解释》)第2条规定:出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售证明,允许认定有效。根据该条规定,在取得预售许可证之前所签定认购书,如果开发商在购房人起诉前仍未取得预售许可证,该认购书肯定是无效;如果开发商在购房人起诉前取得预售许可证,那么该认购书地位将跟开发商已取得预售许可证或者销售是现房条件一样,即跟下面要讨论第二种条件认购书性质相同。 第二种条件认购书,需要看认购书是不是满足了合同成立要件,主要是看合同条款是不是完备。《最高法院解释》第5条规定:商品房认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定商品房买卖合同主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款,该协议应当...

在签定房屋买卖合同中怎么防范可能浮现风险,是人们在买房遇到纠纷问题后能不能把握主动权关键。为此,们整理了购房者经验教训,为您归纳出可能存在六大购房“风险”,并请有关专家给出解决方法。提醒您在签定合同时多多注意,浮现纠纷问题时妥善解决。 计价方式与价款 合同已经明确了出卖人不再向买受人收取该商品房房价款以外花费,那么在合同中由开发商填写内容上,凡是要求再另交水、电、气、有线电视、宽带等开通费、配套费,购房者都允许理直气壮地要求划去。 付款方式及期限 按揭买房,普遍都是由买受人提供相关资料,由开发商具体办理贷款手续。那么,购房者理应注意,要在合同中对按揭由谁负责这项进行明确约定,同时明确因按揭手续迟延办理导致逾期付款,买受人不承担逾期付款责任。 出卖人应将买受人已付款项返还给买受人,并支付相应利息,按双方约定百分比补偿给买受人。否则,即使是开发商缘故导致按揭手续不能按时办理下来,因没有约定按揭由谁负责,惊诧会导致买受人最终承担逾期付款责任。即使开发商有严重违约行为,购房者也将因理亏而不好去维权。 面积差异咋处理 不良开发商普遍会在最终房屋面积核算中跟测绘单位串通一气,增添你公摊面积,让套内建筑面积缩水,最终总面积增添,但增添幅度往往不突破3%,目是让购房者多掏钱。 对此,购房者允许推辞3%以内据实结算,并要求约定买受人不退房,产权登记面积大于合同约定面积时,无论是不是在3%以内,超出部分房价款均由出卖人承担,产权归买受人。 交房期限跟条件 交房日期最好用数字大写形式。另外,开发商往往会利用后面空格约定“由于供水、供电等部门或**因素导致推后交房,出卖人不承担违约责任”。购房者签定合同时要提升警惕,坚决要求划去这样约定,否则,开发商只要推后交房,就会以这样理由做借口。 逾期交房怎么做 开发商惯用手法就是约定低得惊人违约金,让其违约成本远低于其守约成本。解决办法就是增添其违约成本,将违约金比例提升到其不敢违约地步。 律师建议,将逾期交房按日支付违约金比例约定为不少于万分之十,将解除合同违约金比例约定为不少于10%。为防止开发商将质量存在瑕疵房屋进行交付,如裂缝、渗水、漏水、墙面脱皮等,最好在签定合同之时就做补充约定:买受人有权推辞房屋质量瑕疵交付,出卖人应当对质量瑕疵整改完毕后,另行书面通知买受人交接,由此产生推后交房责任由出卖人承担。 浮...

涉及到钱的你最好都看了。

购房合同主要以补充协议为主,因为正规的合同上有些条款是没有的,所以需要注意的就是付款问题和交房问题。

款项的交付日期,过户交房日期,户口迁出日期,合同整体的一个履行完日期等。

首付的比例,尾款的付款日期。全款还是贷款。违约责任及违约金的比例等。腾房的日期