商品房预售合同无效的一般处理方式:根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定:出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。我国《合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所造成的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”因此,若房屋买卖合同依法被确认无效或者被撤销,购房者所购房屋应退还给开发商,开发商应当退还购房者已交购房款。此外,因开发商的过错导致合同无效或者被撤销,购房者可以请求返还已付购房款及利息,并有权要求开发商赔偿因此所遭受的损失。如果商品房预售合同无效,购房者可以要求开发商退还已经支付的购房款和利息,并且承担不超过一倍的赔偿责任。主要内容如下:1、我国法律规定,具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。2、出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。相关知识延伸阅读:什么是合同无效合同无效是指合同因欠缺一定生效要件而致合同当然不发生效力。合同无效取决于国家对已经成立的合同的态度和评价,反映了国家对合同关系的干预,合同不成立的处理结果和合同无效的处理结果截然不同。《合同法》关于合同无效的法律后果规定了两个条文。第58条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”第59条规定:“当事人恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的,因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。”

有可能在签订认购协议的购房者,一些开发商对商品房销售,促销认购表,定金合同的方法,如房地产销售行为,一些购房者觉得能保存部分的申购资金,购买一套理想的房子,所以,在没有深入思考和开发人员的仔细检查,他们签署买家与开发商签订内部认购协议,优先认购协议或定金协议。然而,这些类型的协议有法律效力的,是能够得到法律的保护吗?要具体情况逐案分析。在第一种情况下,开发商未取得预售许可证,尚未取得预售许可证的名称在提起诉讼之前,“内部认购的旗帜问题涉及到购买商品房认购的意思如果购房者明知开发商未取得预售许可证,买家和他们的内部认购协议签署。内签署认购协议,那么他们的权利受到侵害,这是非常困难的,得到法律保护,如果开发商故意隐瞒未取得预售许可证销售,购房者的权益收到侵害,开发商负责。买家,明知开发商没有预售许可证的内部认购协议,协议的内容存在双方有合谋恶意和违反国家禁止的规定,按照与“人民共和国的中国合同法”第52:下列情形之一的,在合同空和无效:(二)恶意串通,是有损于国家,集体或第三人,(五)违反法律,行政法规的规定和城市不销售的商业房地产销售管理办法“第六条的强制性规定:未取得预售许可证”的规定,该协议应被发现是无效的。购房者与开发商的纠纷,因为该协议,购房者的合法的权利和利益,是很难得到法律保护,只要求开发商退回已付购房款,将无法实现它的买家。没有获得预售许可证的开发商故意隐瞒内部买家签署的认购协议无效的合同或者被,解除,但购房者可以请求返还已付购房款及利息,损害赔偿,并要求开发商承担赔偿责任支付买房子,不超过两次。第二种情况下,开发商已经取得了预售许可证,但故意隐瞒事实,预售许可证,仍实行内部认购销售,在与买家订立之认购协议。在这种情况下,法律承认的内部认购协议的法律效力。由于开发商的原因,并最终导致了买家未能订立商品房买卖合同,应当按照存款的法律的规定处理,但完成及认购协议,以出售住房的购房合同的主要条款及条件,为了保障买家购买认购协议的权利和利益,应加以鉴别。买家可以要求开发商继续履行合同,并承担违反合同,或要求终止合同,返回缴纳了申购款及利息,赔偿金,并承担双重责任不超过已付购房款。第三的情况下,开发商在未取得预售许可证,但在起诉前向取得预售许可证的认购协议进入到购房者,按照最高人民法院在审判的商业住房合同纠纷案件法律适用若干问题的解释第二条:“卖家已不获得一个真正的房地产销售许可证,与买方订立一个商品房预售合同,应当认定为无效,但是在起诉前向获得预售许可证的证明“可以识别的规则,可确定的内部认购协议,出售商品房。

商品房预售合同无效的一般处理方式:根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定:出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。我国《合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所造成的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”因此,若房屋买卖合同依法被确认无效或者被撤销,购房者所购房屋应退还给开发商,开发商应当退还购房者已交购房款。此外,因开发商的过错导致合同无效或者被撤销,购房者可以请求返还已付购房款及利息,并有权要求开发商赔偿因此所遭受的损失。如果商品房预售合同无效,购房者可以要求开发商退还已经支付的购房款和利息,并且承担不超过一倍的赔偿责任。主要内容如下:1、我国法律规定,具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。2、出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。相关知识延伸阅读:什么是合同无效合同无效是指合同因欠缺一定生效要件而致合同当然不发生效力。合同无效取决于国家对已经成立的合同的态度和评价,反映了国家对合同关系的干预,合同不成立的处理结果和合同无效的处理结果截然不同。《合同法》关于合同无效的法律后果规定了两个条文。第58条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”第59条规定:“当事人恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的,因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。”

可以根据法律的规定要求解除购房合同,符合一定条件还可以要求开发商对造成的损失承担赔偿责任。(一)开发商资质不全。开发商开发手续不全导致合同无效,依照我国《民法通则》、《合同法》相关规定开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。如果开发商证件不全,就属于违法操作,与买房人签署的合同属于无效合同。由于是无效合同,开发商应当返还购房人交纳的房款。(二)房屋权属有争议。开发商未取得预售许可或者房屋为共有财产而未经其他共有权人书面同意的该房屋权属有争议,也会导致购房合同无效,购房者可以要求退房并赔偿损失。(三)所售房屋存在抵押问题。开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押,或卖给购房人后,又把房子抵押给他人,购房人查明后,就可认定购房合同无效,要求退房。(四)所售房屋为不能交易的房屋。司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房屋权利等情形。(五)延期交房并超过合理期限。延期交付房屋到了开发商与购房人在合同中约定的交房日后,却迟迟得不到开发商的入住通知。根据现在《司法解释》的规定,开发商经购房人催告后的三个月的合理期限内仍未履行的,购房人就有权要求开发商退房,并要求返还订金或支付房款利息。(六)擅自变更房屋设计。在购房人与开发商签订的合同中,一般都约定开发商在变更设计之前,必须经过购房人同意。否则,开发商就构成违约,购房人有权退房。发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况,购房人可以依据合同约定,要求开发商退房。(七)房屋面积误差较大。如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值超出3%,购房人可以提出退房并要求退赔利息。(八)房屋质量不合格。房屋主体结构质量不合格或者房屋质量问题严重影响正常居住使用,购房人可以提出退房并要求开发商赔偿损失。认为主体结构质量不合格的,可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。(九)逾期不办理房产证。迟延办理房屋所有权登记的,根据买卖合同约定或法律规定应当办理房屋所有权登记届满后超过一年,由于开发商的原因导致无法办理房屋所有权登记的可以解除购房合同并要求开发商承担违约责任。对于已经入住的消费者来说,需要将已经占有的住宅交还给开发商,对于还没有入住的消费者来说,则需要放弃占有即将入住的住宅;开发商则不能再根据合同要求消费者支付房款,对于已经收取的部分要退还给消费者;解除合同履行完毕后,双方的财产状态将恢复到签订合同前的状态,买卖合同的解除与履行无须其他人的协助,双方自己即可以完成。