你好,国家土地出让金审计具体情况如下:一、土地出让金的含义土地出让金是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款,包括受让人支付的其他和国有土地使用权出让或变更有关的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。具体可以概况为以下几类:(一)以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权的,以所确定的总成交价款为土地出让价款;(二)转让划拨国有土地使用权或依法利用原划拨土地进行经营性建设的,以按规定计算应当补缴的价款为土地出让价款;(三)变现、处置、抵押划拨国有土地使用权的,以按规定计算应当补缴的价款为土地出让价款;(四)土地使用期满,土地使用者需要续期的,以缴纳的续期价款为土地出让价款;(五)改变出让国有土地使用权的土地用途、容积率等土地使用条件的,以按规定计算应当补缴的价款为土地出让价款。然而,土地出让金并不是简单的土地价款。对于住宅等项目,采用招标、拍卖的方式,可通过市场定价,土地出让的高低与土地的用途、位置和土地出让年限紧密相关,土地出让金就是土地价款。可是,对于经济适用房、廉租房、配套房,以及开发园区等项目,往往不是依靠完全的市场调节,需要政府干预,土地出让金就带有税费的性质,就是定价。现行的土地出让金的实质,可概括为它是一个既有累计若干年的地租性质,又有一次性收取的似税非税性质的矛盾复合体。二、审计土地出让金的必要性和必然性“卖地”获得的土地出让金是一些地方政府经营城市的主要收益,也是地方政府预算外的最大收入来源。如何合理使用和能否合法合规使用就是一个非常关键的问题。从宏观调控上讲,土地出让金具有双重功能:一是调节土地的利用,改进和调整产业结构,制约或促进经济发展;二是作为调整市场经济关系的经济杠杆,调控如何在国家、土地所有者和土地使用者三者之间合理分配土地收益,调节市场竞争关系。同时,《土地管理法》还对土地出让金的使用范围做出了明确的规定,要求主要用于征地和拆迁补偿、土地开发、支农和保障中低收入群体住房的城市建设等。由此可见土地交易市场良性运行的重要性,但是,各地房地产开发“圈地”盛行,土地交易过程中违法、违规问题频频发生,土地出让金用于违规建设招待所等城市建设现象也越来越多,土地出让金的收支问题开始被公众关注,土地出让金审计迫在眉睫。三、开展土地出让金审计的切入点我认为,开展土地出让金审计,重点是要从土地相关政策入手,并结合当地土地利用总体规划开展,具体可从以下几个问题入手:(一)土地出让金收支是否全额纳入预算管理从2007年1月1日起,土地出让金收支要求全额纳入地方基金预算管理。收入全部缴入地方国库,支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排,实行彻底的“收支两条线”。(二)土地出让收入的使用是否符合有关规定土地出让收入使用范围有明确的规定,主要用于征地和拆迁补偿、土地开发支出、支农支出、完善国有土地使用功能的配套设施建设支出、城市基础设施建设支出以及土地出让业务费、缴纳新增建设用地土地有偿使用费、计提国有土地收益基金、城镇廉租住房保障支出和支付破产或改制国有企业职工安置费支出等。(三)土地出让收支中是否存在损失浪费、贪污腐败和国有土地资产收益流失问题有的地方政府将应通过招拍挂出让的土地违规协议出让或采取先征收、再以某种理由向用地单位返还出让金或给予其他资金补助等形式为用地单位减免或变相减免出让金,或以明显低于市场交易的价格出让土地,都会造成一定程度的损失浪费,国有土地资产收益流失、滋生腐败。(四)征地用地是否符合土地利用总体规划、年度计划并遵守相关审批制度划拨、出让和转让土地使用权是否合法合规通过土地利用总体规划,政府将土地资源在各产业部门进行合理配置。严格限制农用地转为建设用地,控制建设用地总量,对耕地实行特殊保护。因此,使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的土地用途使用土地。土地利用年度计划一经批准下达,必须严格执行。因特殊情况需要增加新增建设用地年度计划的,按规定程序报相关部门审批核定。实际新增建设用地面积超过当年下达计划的,应扣减下一年度相应的计划指标。划拨、出让和转让用地,相关政策也有所规定。划拨用地主要用于国家机关、军事、城市基础设施和公益事业、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施等用地,属于无偿取得土地使用权;出让用地是目前最普遍的取得土地使用权的方式,包括协议、招标、拍卖和挂牌四种方式,协议出让没有引入充分的竞争机制,缺乏公正性,不利于公平竞争,容易滋生以权谋私、权钱交易等腐败现象;土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为,包括出售、交换和赠与。四、土地出让金管理方面存在的主要问题地方政府在土地领域的“自由空间”,直接或间接地引发了土地违法、违规问题。目前土地出让资金管理方面主要存在以下问题:(一)“以租代征”农民集体土地,擅自将农用地转为建设用地“以租代征”规避了农用地转用审批和土地征收审批手续,同时,这种行为还规避了进行征地补偿安置、履行耕地占补平衡和缴纳新增建设用地土地有偿使用费的法定义务。对企业和地方政府而言,“以租代征”不需要办理用地审批手续,可以绕过农用地转用计划指标限制,快速投入项目建设。对于农民而言,通过租地每年可以领到比自己从事农业生产收入更高的租金,从而使农民更倾向于租地。但是这种行为影响了国家土地管理秩序,影响了国家“严把土地闸门”的土地调控政策的有效执行和耕地保护目标的实现,也影响了农民的长远利益和社会稳定。(二)一些政府违规为拖欠出让金的用地单位发放土地使用证为了吸引投资项目等原因,一些地方政府为拖欠出让金的用地单位违规发放土地使用证,以及为缴纳部分出让金的用地单位分割办理土地使用证,造成开发商只用少量资金就取得了大片土地的控制权,给开发商囤积土地提供了便利条件,不利于政府对土地市场的调控,同时还增加了银行和政府的风险。(三)用“以土地换项目”手段搞城市建设从表面上看,“以土地换项目”能够加快当地基础设施建设,但其弊端很大,一是“以土地换项目”往往规避了招拍挂出让土地使用权而将经营性土地直接协议出让,或通过虚假招拍挂的方式出让经营性土地,不利于建立和规范正常的土地交易市场秩序。二是“以土地换项目”的方式出让的土地价格往往明显低于市场价格,造成国有土地收益流失。三是换给开发商的土地未缴纳出让金而直接换成了工程项目,造成了这部分应缴纳出让金的体外循环和固定资产投资脱离计划控制。(四)部分土地出让金未做到应收尽收部分本应收归政府的出让金未能做到应收尽收,主要表现为两个方面,一是减免和变相减免出让金,如有的地方政府将应通过招拍挂出让的土地违规协议出让、为用地单位减免或变相减免出让金等;有的地方在与用地单位签订出让合同后,又以政府办公会议等形式,研究决定减免出让金;有的地方采取先征收、然后再以某种理由向用地单位返还出让金或给予其他资金补助等形式变相减免出让金。二是欠征出让金,用地单位由于多种主客观原因,长期拖欠应上缴政府的出让金。(五)征地补偿安置中存在的问题一是拖欠、出借征地补偿费;二是欠收挪用被征地农民社会保障资金。随着各级政府对征地补偿安置问题的重视程度的提高和被征地农民维权意识的增强,大部分农民都能够拿到应得的地上附着物及青苗补偿费,被征地农村集体也能够拿到安置补助费和土地补偿费。但对于部分地方自行安排的或从安置补助费和土地补偿费中收取的被征地农民社会保障资金,由于这部分资金是集中起来后在以后的若干年逐步发放的,所以有的地方就放松了征收的力度或将已收取的资金挪用于其他用途,影响了这部分资金的足额筹集和安全使用。五、产生问题的主要原因及完善措施产生这些问题的主要原因是经济利益驱动。很多地方政府只考虑加快建设和发展速度,以多种土地优惠政策作为招商引资的条件,而这些优惠行为最终主要体现在供地方式和供地价格两方面。当然这其中也不排除少数人徇私舞弊、谋取私利的情况。如何使我国的土地管理体系规范化、合法化,这就要求土地管理部门在制度层面上建立一套“统一供应、信息公开、地价评估、集体决策”的土地市场管理制度,制定出明确的土地出让操作规程,使土地市场交易环境透明化;财政部门把土地出让金全额纳入预算,实行彻底的“收支两条线”,加大财政部门在土地管理中的话语权。促进土地有偿使用制度的推行和土地市场的健康发展,使土地管理体系随着新规定的出台和相关法规的完善呈现出“体系健全、分工明确、多部门协调”的格局。促使地方政府在土地领域的“自由空间”越来越窄,以遏制土地违法、违规问题的发生。

使用划拨土地的商业、住宅用途的建筑物,在分割转让时由受让方按楼面价标准补交土地出让金。工业、仓储用途的建筑物转让时,按其分摊的用地面积以地面价标准补交土地出让金;其余用途的建筑转让时,按同级商业用地楼面出让金标准的60%补交。

你好各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者,按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额),或土地使用期满,土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款,或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者,将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资,按规定补交的土地出让价款。土地出让金准确地说,是土地使用权的交易价格;也可简单地理解为地价,其价格高低取决于土地市场的供求关系。对土地出让金的使用范围作出了明确的规定,土地出让收入主要用于征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出和城市建设支出等。在土地国有的情况下,国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,土地使用者一次性或分次支付的一定数额的货币款称为土地出让金。土地出让的高低与土地的用途、位置和土地出让年限紧密相关。土地出让金一般一次性支付。但有的土地的出让金金额巨大、办理出让手续所需的时间较长,所以也有多次支付的形式。可见这种多次支付和现在时兴的“年租制”还是有所不同的。

你好,国家土地出让金审计具体情况如下:一、土地出让金的含义土地出让金是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款,包括受让人支付的其他和国有土地使用权出让或变更有关的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。具体可以概况为以下几类:(一)以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权的,以所确定的总成交价款为土地出让价款;(二)转让划拨国有土地使用权或依法利用原划拨土地进行经营性建设的,以按规定计算应当补缴的价款为土地出让价款;(三)变现、处置、抵押划拨国有土地使用权的,以按规定计算应当补缴的价款为土地出让价款;(四)土地使用期满,土地使用者需要续期的,以缴纳的续期价款为土地出让价款;(五)改变出让国有土地使用权的土地用途、容积率等土地使用条件的,以按规定计算应当补缴的价款为土地出让价款。然而,土地出让金并不是简单的土地价款。对于住宅等项目,采用招标、拍卖的方式,可通过市场定价,土地出让的高低与土地的用途、位置和土地出让年限紧密相关,土地出让金就是土地价款。可是,对于经济适用房、廉租房、配套房,以及开发园区等项目,往往不是依靠完全的市场调节,需要政府干预,土地出让金就带有税费的性质,就是定价。现行的土地出让金的实质,可概括为它是一个既有累计若干年的地租性质,又有一次性收取的似税非税性质的矛盾复合体。二、审计土地出让金的必要性和必然性“卖地”获得的土地出让金是一些地方政府经营城市的主要收益,也是地方政府预算外的最大收入来源。如何合理使用和能否合法合规使用就是一个非常关键的问题。从宏观调控上讲,土地出让金具有双重功能:一是调节土地的利用,改进和调整产业结构,制约或促进经济发展;二是作为调整市场经济关系的经济杠杆,调控如何在国家、土地所有者和土地使用者三者之间合理分配土地收益,调节市场竞争关系。同时,《土地管理法》还对土地出让金的使用范围做出了明确的规定,要求主要用于征地和拆迁补偿、土地开发、支农和保障中低收入群体住房的城市建设等。由此可见土地交易市场良性运行的重要性,但是,各地房地产开发“圈地”盛行,土地交易过程中违法、违规问题频频发生,土地出让金用于违规建设招待所等城市建设现象也越来越多,土地出让金的收支问题开始被公众关注,土地出让金审计迫在眉睫。三、开展土地出让金审计的切入点我认为,开展土地出让金审计,重点是要从土地相关政策入手,并结合当地土地利用总体规划开展,具体可从以下几个问题入手:(一)土地出让金收支是否全额纳入预算管理从2007年1月1日起,土地出让金收支要求全额纳入地方基金预算管理。收入全部缴入地方国库,支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排,实行彻底的“收支两条线”。(二)土地出让收入的使用是否符合有关规定土地出让收入使用范围有明确的规定,主要用于征地和拆迁补偿、土地开发支出、支农支出、完善国有土地使用功能的配套设施建设支出、城市基础设施建设支出以及土地出让业务费、缴纳新增建设用地土地有偿使用费、计提国有土地收益基金、城镇廉租住房保障支出和支付破产或改制国有企业职工安置费支出等。(三)土地出让收支中是否存在损失浪费、贪污腐败和国有土地资产收益流失问题有的地方政府将应通过招拍挂出让的土地违规协议出让或采取先征收、再以某种理由向用地单位返还出让金或给予其他资金补助等形式为用地单位减免或变相减免出让金,或以明显低于市场交易的价格出让土地,都会造成一定程度的损失浪费,国有土地资产收益流失、滋生腐败。(四)征地用地是否符合土地利用总体规划、年度计划并遵守相关审批制度划拨、出让和转让土地使用权是否合法合规通过土地利用总体规划,政府将土地资源在各产业部门进行合理配置。严格限制农用地转为建设用地,控制建设用地总量,对耕地实行特殊保护。因此,使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的土地用途使用土地。土地利用年度计划一经批准下达,必须严格执行。因特殊情况需要增加新增建设用地年度计划的,按规定程序报相关部门审批核定。实际新增建设用地面积超过当年下达计划的,应扣减下一年度相应的计划指标。划拨、出让和转让用地,相关政策也有所规定。划拨用地主要用于国家机关、军事、城市基础设施和公益事业、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施等用地,属于无偿取得土地使用权;出让用地是目前最普遍的取得土地使用权的方式,包括协议、招标、拍卖和挂牌四种方式,协议出让没有引入充分的竞争机制,缺乏公正性,不利于公平竞争,容易滋生以权谋私、权钱交易等腐败现象;土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为,包括出售、交换和赠与。四、土地出让金管理方面存在的主要问题地方政府在土地领域的“自由空间”,直接或间接地引发了土地违法、违规问题。目前土地出让资金管理方面主要存在以下问题:(一)“以租代征”农民集体土地,擅自将农用地转为建设用地“以租代征”规避了农用地转用审批和土地征收审批手续,同时,这种行为还规避了进行征地补偿安置、履行耕地占补平衡和缴纳新增建设用地土地有偿使用费的法定义务。对企业和地方政府而言,“以租代征”不需要办理用地审批手续,可以绕过农用地转用计划指标限制,快速投入项目建设。对于农民而言,通过租地每年可以领到比自己从事农业生产收入更高的租金,从而使农民更倾向于租地。但是这种行为影响了国家土地管理秩序,影响了国家“严把土地闸门”的土地调控政策的有效执行和耕地保护目标的实现,也影响了农民的长远利益和社会稳定。(二)一些政府违规为拖欠出让金的用地单位发放土地使用证为了吸引投资项目等原因,一些地方政府为拖欠出让金的用地单位违规发放土地使用证,以及为缴纳部分出让金的用地单位分割办理土地使用证,造成开发商只用少量资金就取得了大片土地的控制权,给开发商囤积土地提供了便利条件,不利于政府对土地市场的调控,同时还增加了银行和政府的风险。(三)用“以土地换项目”手段搞城市建设从表面上看,“以土地换项目”能够加快当地基础设施建设,但其弊端很大,一是“以土地换项目”往往规避了招拍挂出让土地使用权而将经营性土地直接协议出让,或通过虚假招拍挂的方式出让经营性土地,不利于建立和规范正常的土地交易市场秩序。二是“以土地换项目”的方式出让的土地价格往往明显低于市场价格,造成国有土地收益流失。三是换给开发商的土地未缴纳出让金而直接换成了工程项目,造成了这部分应缴纳出让金的体外循环和固定资产投资脱离计划控制。(四)部分土地出让金未做到应收尽收部分本应收归政府的出让金未能做到应收尽收,主要表现为两个方面,一是减免和变相减免出让金,如有的地方政府将应通过招拍挂出让的土地违规协议出让、为用地单位减免或变相减免出让金等;有的地方在与用地单位签订出让合同后,又以政府办公会议等形式,研究决定减免出让金;有的地方采取先征收、然后再以某种理由向用地单位返还出让金或给予其他资金补助等形式变相减免出让金。二是欠征出让金,用地单位由于多种主客观原因,长期拖欠应上缴政府的出让金。(五)征地补偿安置中存在的问题一是拖欠、出借征地补偿费;二是欠收挪用被征地农民社会保障资金。随着各级政府对征地补偿安置问题的重视程度的提高和被征地农民维权意识的增强,大部分农民都能够拿到应得的地上附着物及青苗补偿费,被征地农村集体也能够拿到安置补助费和土地补偿费。但对于部分地方自行安排的或从安置补助费和土地补偿费中收取的被征地农民社会保障资金,由于这部分资金是集中起来后在以后的若干年逐步发放的,所以有的地方就放松了征收的力度或将已收取的资金挪用于其他用途,影响了这部分资金的足额筹集和安全使用。五、产生问题的主要原因及完善措施产生这些问题的主要原因是经济利益驱动。很多地方政府只考虑加快建设和发展速度,以多种土地优惠政策作为招商引资的条件,而这些优惠行为最终主要体现在供地方式和供地价格两方面。当然这其中也不排除少数人徇私舞弊、谋取私利的情况。如何使我国的土地管理体系规范化、合法化,这就要求土地管理部门在制度层面上建立一套“统一供应、信息公开、地价评估、集体决策”的土地市场管理制度,制定出明确的土地出让操作规程,使土地市场交易环境透明化;财政部门把土地出让金全额纳入预算,实行彻底的“收支两条线”,加大财政部门在土地管理中的话语权。促进土地有偿使用制度的推行和土地市场的健康发展,使土地管理体系随着新规定的出台和相关法规的完善呈现出“体系健全、分工明确、多部门协调”的格局。促使地方政府在土地领域的“自由空间”越来越窄,以遏制土地违法、违规问题的发生。

长沙土地出让金管理办法:《土地出让金管理办法》的主要内容包括建立土地出让金收支专户、土地出让金全额进入地方预算、土地出让金分配方式等,其中国有土地出让收益的分配和管理机制是其中的核心问题。土地出让金纳入地方土地出让金管理办法:一直以来,土地出让金有中央和地方管理两种思路。其中,国土资源部的意见就是成立国家土地专项基金,由中央政府部门统一管理土地出让金。此次土地出让金改革是建立土地出让金专用账户,取消预算外的收支专户,将土地出让总收益全部纳入地方财政预算,同时彻底将征收和支出两条线进行了分离。财政把地方财政纳入预算,将加大财政部门在土地管理中的话语权。专家表示,在土地使用、整体规划、土地整理、补偿等问题上,国土资源部仍将起到重要作用。有别于国土资源部将土地出让金统一上收、建立基金专户、由中央统一调配的思路,财政部当时提出的方案核心,是由地方自行安排土地出让金的使用,土地出让金管理办法但规定其中用于“三农”及社会保障的资金比例,并纳入地方财政预算内管理,监督其使用。由于土地出让金收入存在较大的波动性,财政部方案还规定,在当年度的土地出让金收益中40%纳入次年财政预算,并规定地方政府不得用于当期收入安排使用,剩余部分则由地方政府在相关领域内自行支配。在土地出让金管理办法体制上,管理办法明确了仍由地方政府管理、中央政府监督的原则。不同的是,以前只是笼统地说,土地出让金由地方政府负责,现在已经明确了由省、区、市政府一把手负责。专家称,土地出让金的一部分统一由中央调配的做法可能会抑制地方政府的批地冲动。据悉,土地出让金管理办法各城市须在当年度的土地出让收益中提取一部分纳入次年的财政预算,地方政府不得用于当期收入安排使用,剩余部分则由地方政府在相关领域内按规定支配。将土地出让收益纳入次年预算将进一步增加透明度,业内专家认为,这有助于防止地方政府“坐支”,使地方政府从以地生财的短期利益中转移出来,着眼于长期收益。建立专用账户在土地出让金管理办法此之前,土地出让以协议出让为主,交易双方协商价格,出让后直接用于市政建设,不少地方的发改委和财政局都无从过问出让价格和用处。上世纪90年代中期,北京被查出有100亿元土地出让金收入用于违规性城市建设,包括建招待所等,中央开始重视土地出让金的使用问题。专家表示,土地出让金管理办法规定土地出让金属于财政性资金,应该由财政专户管理。但是地方在将这笔资金交到财政专户前有个过渡户,是由国土部门直接支配,用于支付土地开发公司的土地整理及农民补偿款。进入专户前,财政对这笔资金的具体收支还是不知情。规定了土地出让金财政专用账户后,所有的土地出让金都要进入这个账户,比如说,如果一块地以1000万元成交,这1000万元必须进入财政账户,由财政部门掌控,至于后期的利益分配,都由财政部门来执行,这样既保障了财政的完整性,又体现了国家土地财政的特征。支持农村建设土地出让金管理办法:今后的土地出让总收益的分配情况为:50%-60%被用于拆迁补偿和土地一级开发,15%用于农村土地开发和农村基础设施建设,5%用于廉租房建设,其余的才能用于城市基础设施建设和城市土地开发。有些省、市已经先行一步。从5月1日起,重庆市就规定,土地出让金收益计提农业土地开发资金的比例由按国家核定的土地出让平均纯收益的15%调整为20%。“以前土地出让金管理办法各地土地出让金收入用于失地农民补偿、农业土地开发、廉租房建设等公共事业的比例偏低,大部分被用于城市基础设施建设和城市土地开发,这成为中央政府不得不重视的问题。”专家表示,“这样硬性规定主要是为了支持新农村建设。”我国的土地管理体系随着新规定的出台和相关法规的逐步完善将逐步呈现出“体系健全、分工明确、多部门协调”的格局。地方政府在土地领域的“自由空间”将会变窄,这将有利于遏制土地违法、违规问题。出让金的性质土地出让金,实际上就是土地所有者出让土地使用权若干年限的地租之总和。现行的土地出让金的实质,可概括为它是一个既有累计若干年的地租性质,又有一次性收取的似税非税性质的矛盾复合体。土地出让金具有地租而非税性质。税收是国家作为管理者对纳税人为国家缴纳的经济义务,具有强制性、无偿性和固定性。土地出让金,将累计若干年地租总和,采取一次性收取,则又似有税收的非租性质。土地出让金自身就是这样一个内在矛盾的复合体。也就是说,土地出让金,是租非租,似税非税。土地出让金已成为地方政府预算外收入的主要来源。土地出让金准确地说,是土地使用权的交易价格;也可简单地理解为地价,其价格高低取决于土地市场的供求关系。《土地管理法》对土地出让金的使用范围作出了明确的规定,土地出让收入主要用于征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出和城市建设支出等。在土地国有的情况下,土地出让金管理办法国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者(国土部要求开发商必须在1年或2年内开发,如囤积土地要罚款或收回土地使用权,但地方政府多数不执行多数袒护开发商,导致房源紧张房价暴涨),土地使用者一次性或分次支付的一定数额的货币款称为土地出让金。土地出让的高低与土地的用途、位置和土地出让年限紧密相关。土地出让金一般一次性支付。但有的土地的出让金金额巨大、办理出让手续所需的时间较长,所以也有多次支付的形式。可见这种多次支付和现在时兴的“年租制”还是有所不同的。