1、出卖人具有法定性、特定性。《城市房地产管理法》第29条规定了房地产开发企业是以营利为目的的,从事房地产开发和经营的企业。由此,可以认为商品房买卖合同的出卖人只能是具有法定资格的房地产开发企业,出卖人的法定性和特定性也是商品房买卖合同区别于其他房屋买卖合同的重要特征。2、标的物的非现实存在。一般房屋买卖合同的标的物都是现实存在的房屋,商品房现售出卖的也是已竣工的房屋,而商品房预售则是典型的以非现存、将来建造的房屋进行出卖的合同。3、出售行为的社会化、公开化。虽说商品房是由房地产开发企业建造出售的房屋,但其建造出售的房屋又不全是商品房。如由政府组织建设的经济适用房,尽管也是由房地产开发企业建造出售,但其建设、出售价格、购买人资格等都受政府调控。其作为社会保障性和社会福利性住房,不是公开向社会出售的,因此,不属于商品房的范畴。房地产开发企业建造的房屋必须向社会公开出售,使房屋社会化,该房屋才属于商品化的房屋。

1、标的物在法律上呈现出复杂的形态。交易的房屋既可能是已建好的房屋,也可能是尚未竣工的房屋,而且还包括建筑物和小区的公用设施、设备的所有权或使用权。2、标的物所有权的转移以登记为成立条件。我国《合同法》第一百三十三条规定,标的物的所有权自标的物交付时起转移,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《物权法》第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。3、行政干预强烈。由于土地房屋类不动产价值巨大,对国计民生影响很大,国家对房地产行政监管相对较为严格。如国家实行登记制度、推行合同示范文本实行限购政策等。